Vốn hạn chế, doanh nghiệp khó mở rộng đầu tư

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), hạn chế về nguồn vốn đang là trở ngại lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Hiện vốn chủ sở hữu của HUD vào khoảng 2.900 tỷ đồng, nhưng phải phân bổ cho 15 - 16 dự án trên quỹ đất gần 1.000 ha trên cả nước. Việc dàn trải nguồn lực khiến doanh nghiệp gần như không còn dư địa để triển khai các dự án mới.

“Với những dự án quy mô lớn, như dự án khoảng 50 ha tại Hòa Lạc (Hà Nội), khả năng tham gia của doanh nghiệp rất hạn chế do vượt quá năng lực tài chính hiện tại. Không chỉ gặp khó về vốn tự có, việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Các ngân hàng thương mại cổ phần hiện chưa thực sự mặn mà với các dự án nhà ở xã hội do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài" - ông Tuấn Anh cho biết.

Theo tính toán từ doanh nghiệp, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, tổng nguồn vốn cần lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu tín dụng chiếm 20 - 25%, hệ thống ngân hàng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, tổng quy mô vốn vay mà các doanh nghiệp tiếp cận được mới khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương chỉ đáp ứng khoảng 10% nhu cầu.

Ở phía người mua, lãi suất vay khoảng 12%/năm cũng đang trở thành rào cản lớn. Với mức thu nhập của phần lớn người lao động, chi phí vay vốn này là quá cao, khiến nhiều người dù có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận nhà ở.

Trước thực trạng này, HUD kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù cho nhà ở xã hội, với lãi suất ổn định, dài hạn, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà. Cùng đó, cần hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp để tăng niềm tin cho các tổ chức tín dụng khi tham gia lĩnh vực này.

Bên cạnh bài toán vốn, các vướng mắc pháp lý, đặc biệt là liên quan đến quy hoạch, đang khiến nhiều dự án bị đình trệ. Theo đại diện HUD, có những dự án đã được giao đất nhưng vẫn chưa thể triển khai do chưa có quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc thiếu các chỉ tiêu cụ thể như chiều cao công trình, mật độ xây dựng khiến doanh nghiệp không có cơ sở để lập kế hoạch đầu tư.

Thực tế này cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa các khâu trong quy trình phê duyệt, từ chủ trương đầu tư đến quy hoạch chi tiết. Nhiều doanh nghiệp cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các dự án quy mô nhỏ trong nội đô. Thay vì áp dụng cứng nhắc các chỉ tiêu về dân số và hạ tầng xã hội, cơ quan quản lý có thể xác định quy mô công trình và các tiêu chuẩn hạ tầng cơ bản, từ đó tính toán dân số phù hợp với điều kiện đô thị hiện hữu.

Đối với các khu nhà ở xã hội tập trung ở vùng ven, doanh nghiệp đề xuất Nhà nước nên đóng vai trò chủ đạo trong đầu tư hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, trạm y tế và trung tâm thương mại. Nếu toàn bộ chi phí này do doanh nghiệp gánh, sức hấp dẫn của dự án sẽ giảm đáng kể.

Ngoài ra, các dự án quy mô lớn nên được quy hoạch dọc theo các trục giao thông chính, đảm bảo khả năng kết nối vào trung tâm thành phố trong khoảng 30-45 phút. Khi hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể trở thành lựa chọn thực sự hấp dẫn.

Vướng từ xét duyệt đến triển khai, doanh nghiệp “gánh rủi ro”

Một trong những vấn đề nổi cộm khác là quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1 - Tổng Công ty 319 cho rằng, dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn, nhưng quá trình triển khai tại địa phương vẫn chưa đồng đều, dẫn đến khoảng cách giữa chính sách và thực tế.

Hồ sơ mua nhà ở xã hội hiện yêu cầu xác nhận nhiều tiêu chí như thu nhập, tình trạng nhà ở, đối tượng thụ hưởng. Trong khi đó, dữ liệu chưa được kết nối đồng bộ, thủ tục lại phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau, khiến thời gian xử lý kéo dài. Với số lượng hồ sơ lớn, cả cơ quan quản lý và người dân đều chịu áp lực đáng kể. Có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết nhưng không được thông tin đầy đủ, khiến người dân lúng túng trong việc bổ sung giấy tờ.

Những bất cập này không chỉ gây khó khăn cho người mua mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án của doanh nghiệp. Thậm chí, đây còn là kẽ hở để phát sinh tình trạng môi giới, trung gian trục lợi chính sách. Các chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh số hóa dữ liệu, xây dựng hệ thống thông tin đồng bộ để giảm thiểu thủ tục giấy tờ và tăng tính minh bạch.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam, cho biết quy trình hiện nay đang đặt phần lớn trách nhiệm lên vai chủ đầu tư. Bởi doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà, trong khi cơ quan nhà nước chỉ thực hiện hậu kiểm. Nếu phát hiện người mua không đủ điều kiện, doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý và tài chính.

“Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi sai sót có thể không xuất phát từ phía chúng tôi. Từ thực tế này, doanh nghiệp đề xuất cơ quan quản lý nhà nước nên trực tiếp thực hiện việc xét duyệt đối tượng ngay từ đầu. Một giải pháp được đưa ra là xây dựng cơ sở dữ liệu chung về người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, tích hợp trên nền tảng số như VNeID. Khi đó, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng với các trường hợp đã được xác nhận” - ông Huy “hiến kế”.

Ngoài ra, quy trình phê duyệt quy hoạch và chỉ tiêu kỹ thuật cũng cần được thống nhất, tránh tình trạng một dự án phải điều chỉnh nhiều lần do vướng mắc giữa các cấp quy hoạch.

Không chỉ đối mặt với khó khăn về vốn và thủ tục, doanh nghiệp còn phải giải bài toán cân bằng giữa chất lượng công trình và hiệu quả tài chính. Theo đại diện BIC Việt Nam, nhà ở xã hội không đồng nghĩa với chất lượng thấp. Nhiều dự án đã được đầu tư bài bản, có tiện ích nội khu và không gian sinh hoạt cộng đồng nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Tuy nhiên, một số quy định hiện hành đang hạn chế khả năng nâng cao chất lượng dự án. Ví dụ, khi chủ đầu tư đã dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại theo quy định, phần diện tích thương mại trong khối đế tòa nhà nhà ở xã hội lại không được bố trí.

Điều này dẫn đến các tòa nhà thiếu không gian dịch vụ, tiện ích, ảnh hưởng đến trải nghiệm sống của cư dân. Doanh nghiệp đề xuất cho phép linh hoạt hơn trong việc bố trí diện tích thương mại dịch vụ, đồng thời sẵn sàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Ngoài ra, việc xác định giá bán trong các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là phần nhà ở thương mại, vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu giá bán bị khống chế ở mức thấp, doanh nghiệp khó đảm bảo hiệu quả tài chính, từ đó giảm động lực tham gia. Chưa kể, định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội hiện gần tương đương với nhà ở thương mại, trong khi lợi nhuận bị khống chế, khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp rất hạn chế…

Dù còn nhiều khó khăn, các doanh nghiệp đánh giá cao những nỗ lực của Chính phủ và các bộ, ngành trong việc tháo gỡ vướng mắc thời gian qua. Nhiều quy định đã được sửa đổi theo hướng cởi mở hơn, giúp cải thiện môi trường đầu tư.

Tuy nhiên, để đạt mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, cần có các giải pháp đồng bộ hơn. Trước hết là hoàn thiện chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp và ổn định dài hạn. Tiếp đến là cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, minh bạch và số hóa. Đồng thời, cần làm rõ vai trò của các bên trong quy trình xét duyệt, giảm rủi ro cho doanh nghiệp.

Về lâu dài, việc quy hoạch cần gắn với phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội, đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở với chất lượng sống tốt. Các chuyên gia cho rằng, khi những điểm nghẽn về vốn, pháp lý và tổ chức thực hiện được tháo gỡ, thị trường nhà ở xã hội sẽ có điều kiện phát triển bền vững hơn, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an sinh nhà ở cho người dân.