Dù khung pháp lý về định giá đất đã có nhiều thay đổi sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp và đơn vị thẩm định cho rằng khó khăn lớn nhất hiện nay nằm ở dữ liệu thị trường, độ trễ trong xác định giá đất và những vướng mắc trong khâu thực thi. Định giá đất đang trở thành một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm khi ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án, khả năng huy động vốn cũng như sự phục hồi của thị trường.

Doanh nghiệp đối mặt nhiều rủi ro

Tại nhiều địa phương, việc xác định giá đất cụ thể vẫn mất nhiều thời gian, khiến doanh nghiệp chậm hoàn tất nghĩa vụ tài chính, kéo dài thủ tục đầu tư và gia tăng chi phí dự án. TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành điểm nghẽn thể chế tác động đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và phát triển thị trường vốn.

Theo ông Khôi, giá bất động sản được hình thành từ nhiều cấu phần ngoài giá đất như chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, vốn vay, lãi vay, chi phí tài chính phát sinh do chậm triển khai dự án, chi phí bán hàng và lợi nhuận doanh nghiệp. Vì vậy, việc xác định giá đất không chỉ tác động đến ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng đến tính khả thi của cả dự án.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm theo hướng tiệm cận giá thị trường, cùng với các quy định mới tại Luật Giá 2023 và Nghị định 71/2024 về phương pháp định giá đất nhưng thực tiễn triển khai vẫn phát sinh nhiều vướng mắc.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, rủi ro đầu tiên là độ trễ của giá đất. Trong khi thị trường bất động sản biến động liên tục, quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài. Đến khi giá đất được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi đáng kể, làm đảo lộn phương án tài chính của doanh nghiệp.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào. Nhiều giao dịch trên thị trường vẫn tồn tại tình trạng kê khai giá thấp hơn thực tế hoặc giao dịch ngoài hợp đồng. Trong khi đó, dữ liệu đang phân tán ở nhiều cơ quan như thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng và các sàn giao dịch.

"Nếu không có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy thì mọi phương pháp định giá đều dễ gây tranh luận, thậm chí phát sinh rủi ro pháp lý", ông Khôi nhận định.

Ngoài ra, tâm lý e ngại trách nhiệm cũng đang ảnh hưởng đến quá trình xác định giá đất. Nhiều tổ chức tư vấn và cán bộ thực hiện công tác thẩm định rơi vào thế khó khi định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi.

Điều này khiến quá trình định giá có xu hướng thận trọng quá mức, kéo dài thời gian phê duyệt và làm chậm dòng vốn vào thị trường.

Ở góc độ đơn vị tư vấn định giá, ông Huỳnh Hồng Đức, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Thương mại Dịch vụ Tư vấn Hồng Đức, chia sẻ, việc tiếp cận dữ liệu tại TP Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận đã thuận lợi hơn trước.

Các cơ quan quản lý hiện có trách nhiệm cung cấp thông tin trong vòng 5 ngày làm việc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, giúp rút ngắn thời gian thu thập dữ liệu phục vụ định giá đất. Tuy nhiên, chất lượng dữ liệu thị trường vẫn là vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.

"Dữ liệu quốc gia về giá nếu được xây dựng rộng rãi và phản ánh chính xác thực tiễn giao dịch sẽ hỗ trợ rất nhiều cho việc định giá. Tuy nhiên hiện nay một số thông tin thị trường vẫn chưa thực sự hài hòa với thực tế", ông Đức phản ánh.

Thách thức mới sau hợp nhất

Theo các chuyên gia, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản là nền tảng quan trọng để xác định giá đất sát với thị trường. Khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ, đồng bộ và liên thông giữa các cơ quan quản lý, thời gian xác định giá đất có thể được rút ngắn đáng kể.

Hiện nay, vấn đề đang được quan tâm chính là việc mở rộng địa giới hành chính sau quá trình hợp nhất các địa phương. Ông Huỳnh Hồng Đức cho rằng, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo phương pháp bình quân trên phạm vi rộng có thể phát sinh bất cập do mỗi khu vực có mức độ phát triển, giá trị thương mại và điều kiện sử dụng đất khác nhau.

Trong thực tế, một dự án bồi thường giải phóng mặt bằng có thể đi qua nhiều khu vực từ đô thị đến nông thôn với mức giá đất chênh lệch lớn. Do đó, việc xây dựng hệ số điều chỉnh cần có những công cụ linh hoạt hơn để phản ánh đúng giá trị từng vị trí đất.

Cùng quan điểm, bà Dương Thị Mỹ Lạng - Chủ tịch HĐQT - Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở quy định pháp luật mà ở khâu thực thi.

Nhiều địa phương đang đồng thời triển khai xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, cập nhật dữ liệu và hoàn thiện các văn bản hướng dẫn, dẫn tới tình trạng "vừa làm, vừa nghiên cứu, vừa học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau".

Theo bà Lạng, quá trình hợp nhất hệ thống văn bản quản lý giữa các địa phương sau hợp nhất có thể cần thêm một đến hai năm để hoàn thiện và thống nhất.

Từ thực tiễn của doanh nghiệp và thị trường, TS. Nguyễn Văn Khôi đề xuất một loạt giải pháp nhằm đổi mới công tác định giá đất trong giai đoạn tới. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất xây dựng cơ chế Sandbox về định giá bất động sản giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường phát triển như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Cần Thơ.

Theo đề xuất này, các địa phương sẽ thí điểm cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực, bản đồ giá đất số, mô hình định giá tự động có kiểm chứng, cơ chế phản biện giá trước khi ban hành và công khai biên độ giá tham chiếu theo từng khu vực.

Bên cạnh đó, ông Khôi kiến nghị xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản liên thông giữa các ngành thuế, đất đai, công chứng, ngân hàng, đấu giá và giao dịch bảo đảm.

Đồng thời, đề xuất áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng đối với các dự án có quy mô lớn hoặc có yếu tố nhà nước, thay vì chỉ dựa vào một đơn vị tư vấn như hiện nay.

Một giải pháp quan trọng khác được các chuyên gia đưa ra là ban hành bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng loại hình bất động sản như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng hay bất động sản nông nghiệp công nghệ cao.

Theo các chuyên gia, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu, nâng cao tính minh bạch và xây dựng cơ chế bảo vệ những người thực hiện đúng quy trình sẽ góp phần giảm tâm lý e ngại trách nhiệm, rút ngắn thời gian xác định giá đất và thúc đẩy nguồn cung dự án ra thị trường.

"Định giá bất động sản đúng không chỉ để thu ngân sách đúng mà còn để khơi thông dự án, khơi thông tín dụng, khơi thông nhà ở và tạo niềm tin cho nhà đầu tư", TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Nếu khâu định giá được thực hiện minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đầy đủ, thị trường bất động sản có thể trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới.