Khơi thông khu tái định cư

Khu đô thị Thủ Thiêm sở hữu vị trí đắc địa với quy mô 930 ha (trong đó khu đô thị mới 770 ha, tái định cư 160 ha) từ lâu được xem là “mỏ vàng” của TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nhiều năm qua, một lượng lớn tài sản công tại đây vẫn chưa được khai thác hiệu quả; trong đó, khu tái định cư với hàng nghìn căn hộ bỏ trống và các lô đất từng đấu giá nhưng chưa thành công.

Theo kế hoạch, trong tháng 5 này, TP Hồ Chí Minh sẽ tổ chức đấu giá lần thứ 5 đối với 3.790 căn hộ tái định cư. Điểm mới của lần đấu giá này là phương án chia nhỏ tài sản thành hai nhóm nhằm tăng tính hấp dẫn và mở rộng đối tượng tham gia.

Cụ thể, nhóm 1 gồm các lô R1, R2, R3 với khoảng 2.220 căn hộ; nhóm 2 gồm các lô R4, R5 với khoảng 1.570 căn. Việc chia nhỏ quy mô được kỳ vọng giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho nhà đầu tư, qua đó thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia hơn.

Theo các chuyên gia, bản chất của lần đấu giá này không chỉ là bán các căn hộ đã xây dựng, mà thực chất là chuyển nhượng quyền tái phát triển một quỹ đất hiếm tại lõi Thủ Thiêm. Điều này mở ra dư địa lớn cho các nhà đầu tư trong việc cải tạo, thậm chí phá dỡ công trình hiện hữu để xây dựng dự án mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết: “Quy hoạch tại khu vực này đã có sự điều chỉnh đáng kể, trong đó hệ số sử dụng đất được nâng lên 90 lần, điều chỉnh về tầng cao công trình có thể đạt khoảng 40 - 45 tầng. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo dư địa thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia đấu giá. Theo đó, các nhà đầu tư trúng đấu giá có thể xem xét phương án tháo dỡ toàn bộ các công trình nhà tạm cư hiện hữu để triển khai dự án mới theo quy hoạch được phê duyệt”.

Một số chuyên gia đề xuất có thể cân nhắc hệ số sử dụng đất tối đa khoảng 15 lần, tương đương với nhiều dự án cao tầng hiện hữu tại khu vực. Việc nâng hệ số sử dụng đất sẽ làm tăng tổng diện tích sàn xây dựng, từ đó nâng cao giá trị khai thác và sức hấp dẫn của dự án.

Hiện nay, giá bất động sản ở Thủ Thiêm hiện đã ở mức cao, dao động khoảng 200 - 300 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở một số vị trí, việc mở rộng các chỉ tiêu quy hoạch được xem là yếu tố then chốt để đảm bảo tính khả thi tài chính.

Siết chặt điều kiện đấu giá, tránh lặp lại kịch bản cũ

Bên cạnh khu tái định cư ở phường An Khánh, kế hoạch đấu giá 7 lô "đất vàng” tại Thủ Thiêm cũng được tái khởi động lại. Theo đó, trong năm 2026, TP Hồ Chí Minh dự kiến đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất đối với 7 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Danh mục gồm các lô 3-8, 3-9, 3-12 (Khu chức năng số 3); lô 7-1, 7-17 (Khu chức năng số 7); lô 1-12 (Khu chức năng số 1) và lô 4-21 (Khu chức năng số 4). Đây đều là các khu đất đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và cơ bản hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sẵn sàng đưa ra thị trường.

Phiên đấu giá sắp tới không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách, mà còn có thể thiết lập mặt bằng giá tham chiếu mới cho toàn khu vực. Trong bối cảnh thị trường đang cần bước ngoặc lớn để phục hồi, việc đưa quỹ đất lớn ra đấu giá được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nguồn lực.

Tuy nhiên, bài học từ các phiên đấu giá năm 2021, khi xảy ra tình trạng bỏ cọc gây xáo trộn thị trường, vẫn còn nguyên giá trị. Do đó, lần đấu giá này được kỳ vọng sẽ có cách tiếp cận chặt chẽ, thực chất và hướng tới giá trị bền vững hơn.

Theo các chuyên gia, yếu tố then chốt là phải đảm bảo tính minh bạch trong quá trình đấu giá; đồng thời xây dựng cơ chế định giá sát với thị trường. Việc thành lập các tổ công tác gồm chuyên gia thẩm định giá độc lập được xem là giải pháp cần thiết để đưa ra mức giá hợp lý.

Các tiêu chí định giá cần dựa trên nhiều yếu tố như quy mô dự án, loại hình phát triển, vị trí, cũng như mức độ hấp thụ của thị trường. Ngoài ra, giá trị thương hiệu mà nhà đầu tư nhận được khi sở hữu các khu "đất vàng” cũng là yếu tố quan trọng. Một trong những điểm nhấn của lần đấu giá này là việc siết chặt điều kiện tham gia nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ cọc.

Các chuyên gia cho rằng cần kiểm soát toàn bộ “vòng đời” dự án sau đấu giá, trong đó nên chú trọng năng lực tài chính và khả năng triển khai của nhà đầu tư. Việc đánh giá phải bao gồm cấu trúc tài chính, hệ số vay nợ, cũng như kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự trong quá khứ.

Bên cạnh đó, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý như thuế, tài chính, ngân hàng để giám sát quá trình thực hiện dự án. Đây được xem là “hàng rào kỹ thuật” quan trọng nhằm đảm bảo tính nghiêm túc và hiệu quả của hoạt động đấu giá.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, đợt đấu giá đất nếu được thực hiện bài bản sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường; ngược lại, nếu buông lỏng quản lý, có thể dẫn đến nguy cơ hình thành các “cơn sốt ảo”.

Trong 3 tháng đầu năm 2026, nguồn thu từ tiền sử dụng đất tại TP Hồ Chí Minh đã đạt gần 8.900 tỷ đồng, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của nguồn lực đất đai trong cơ cấu ngân sách.

Theo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, việc khai thác hiệu quả quỹ đất công, đặc biệt tại khu đô thị Thủ Thiêm cần được đặt trong mục tiêu chống lãng phí và tối ưu hóa nguồn lực. Một số khu đất khác được đưa ra đấu giá nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thanh toán theo hình thức BT cho nhà đầu tư. Đây được xem là những giải pháp quan trọng nhằm tái phân bổ nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra rằng, yếu tố then chốt quyết định sức hấp dẫn của các lô đất đấu giá chính là hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình sau khi trúng đấu giá. Trước đây, các dự án tái định cư thường khó thu hút nhà đầu tư do hạn chế về đầu ra, bây giờ khi đã chuyển sang nhà ở thương mại, tiềm năng đã rõ ràng hơn, nhưng các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể như hệ số sử dụng đất hay tầng cao vẫn cần được làm rõ. “Doanh nghiệp luôn hướng đến lợi nhuận, vì vậy nếu được khai thác tối đa công năng theo quy hoạch, các nhà đầu tư sẽ mạnh dạn tham gia hơn”, một chuyên gia kinh tế nhấn mạnh.

Nếu việc đấu giá thành công đi kèm theo cơ chế cho phép khai thác tối đa không gian và thời gian, giá trị bất động sản tại Thủ Thiêm sẽ tăng mạnh; đồng thời sẽ mang lại nguồn thu hàng chục nghìn tỷ đồng cho ngân sách Thành phố.

“Khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mạng lưới giao thông, đặc biệt là các tuyến metro được đầu tư đồng bộ, khu vực này có nhiều tiềm năng vươn lên trở thành khu vực có giá trị bất động sản hàng đầu khu vực”, đại diện Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định.