Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hùng Quân, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024 thì điều kiện thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (còn được gọi chung là thủ tục chuyển quyền) thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên, cưỡng chế, áp dụng biện pháp khẩn cấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu các bên thỏa mãn điều kiện giao dịch như trên mà chỉ thực hiện với nhau bằng "giấy tay" không qua công chứng, chứng thực được hiểu là vi phạm về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Cụ thể, quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, như bên mua đã trả phần lớn tiền, bên bán đã giao đất để sử dụng ổn định, thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch nếu một trong hai bên yêu cầu. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ, không chỉ cần giao dịch hợp lệ mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, với thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Nếu người dân đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) thì hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Những giấy tờ được chấp nhận gồm: giấy tờ do chính quyền các thời kỳ cấp, văn tự mua bán nhà đất có chứng nhận của cơ quan chế độ cũ, giấy phép xây dựng, hợp thức hóa kiến trúc, sổ địa chính, sổ mục kê, giấy tạm giao đất, văn bản phân đất cho cán bộ - công nhân viên… Ngoài ra, các trường hợp có bản sao giấy tờ nhưng bản gốc thất lạc cũng sẽ được xem xét nếu UBND cấp xã xác nhận việc sử dụng đất là ổn định, không tranh chấp.

Với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đây là trường hợp phức tạp hơn, nhưng không có nghĩa là không thể được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất không có giấy tờ vẫn có thể làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện sau: Đất được sử dụng trước ngày 1/7/2014, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp; đất đã được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Có thể chứng minh đất có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng bằng giấy tay, có chữ ký của hai bên trong giao dịch.

Việc sử dụng đất cũng có thể chứng minh qua hóa đơn, giấy tờ nộp thuế, biên lai đóng tiền điện, nước lâu năm hoặc có nhân chứng xác nhận. Với trường hợp này, người dân sẽ cần thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu tại bộ phận văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc UBND cấp xã (do thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu đã được Trung ương phân cấp, phân quyền về cấp xã từ ngày 1/7/2025), đồng thời phối hợp với UBND cấp xã để được xác nhận hiện trạng đất, quá trình sử dụng và tình trạng tranh chấp (nếu có).

“Một trong những yếu tố quan trọng để xác định có được cấp sổ đỏ hay không là thời điểm ký giấy tay. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 thì giao dịch chuyển nhượng đất trước ngày 1/8/2024 dù bằng giấy tay vẫn được xem xét cấp sổ đỏ nếu đất đủ điều kiện và được sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nếu người nhận chuyển nhượng chỉ có hợp đồng giấy tay mà không có giấy chứng nhận gốc, vẫn có thể nộp đơn để đăng ký biến động và xin cấp sổ đỏ, khi đó cơ quan chức năng sẽ niêm yết công khai để xác minh quyền sử dụng”, ông Quân nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Hùng Quân cũng lưu ý, việc người dân mua bán - chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thời điểm xác lập giao dịch, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng (bên trả đủ tiền, bên nhận nhà đất thực tế để sử dụng ổn định lâu dài), cơ quan nhà nước xác định không có tranh chấp, có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, hoàn thành thuế phí với nhà nước…

“Vì vậy, người dân cần chủ động thu thập những văn bản, giấy tờ mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà mình đang lưu giữ để đối chiếu với các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai xem có phù hợp thì mới làm thủ tục cấp giấy chứng nhận được”, ông Quân thông tin thêm.