Bên trong căn hộ rộng 126 m2 sáng sủa và ấm cúng của Wang Conghui ở ngoại ô Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, hiếm có dấu hiệu nào cho thấy ngôi nhà này vẫn chưa được chủ đầu tư chính thức bàn giao.

Tuy nhiên, khi bước ra khu vực chung của dự án, khung cảnh lại hoàn toàn khác biệt: cảnh quan vẫn dang dở, cỏ dại mọc um tùm và những thân cây đổ nằm ngổn ngang.

“Chúng tôi mua nhà trước khi kết hôn. Sau đó chúng tôi cưới nhau, rồi tôi mang thai và sinh con. Đến khi con bé được 4 tuổi, ngôi nhà vẫn chưa hoàn thiện. Đó thực sự là một quãng thời gian chờ đợi vô cùng gian nan”, cô Wang, 31 tuổi, chia sẻ với The Straits Times. Cô bỏ công việc trong ngành truyền thông mới tại Thâm Quyến để chuyển đến Trịnh Châu và hiện là một blogger chuyên về nhà cửa đang lên trên nền tảng mạng xã hội Trung Quốc Xiaohongshu.

Wang và chồng, khi đó còn là hôn phu, đã mua căn hộ 3 phòng ngủ này theo hình thức đặt trước (pre-sale) vào tháng 5/2019, khi dự án mới chỉ có bản vẽ mặt bằng và mô hình tại văn phòng bán hàng - một phương thức bán căn hộ chung cư phổ biến tại Trung Quốc.

Theo kế hoạch, căn hộ lẽ ra phải được bàn giao vào tháng 10/2020, nhưng việc bàn giao đã không bao giờ diễn ra. Cặp đôi này đã bắt đầu trả góp khoản vay mua nhà ngay từ khi mua căn hộ.

Quá mệt mỏi vì phải chờ đợi, Wang quyết định “liều một phen”: cô xin nhận chìa khóa và bắt đầu cải tạo căn hộ vào tháng 8/2025, dù hệ thống nước và khí sưởi vẫn chưa được đấu nối. Cô cùng gia đình nhỏ chỉ mong muốn được dọn vào tổ ấm đầu tiên của mình sau gần 7 năm đi thuê nhà ở nơi khác.

Dù Wang và gia đình đã chuyển vào căn hộ, họ vẫn thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản để xác lập quyền sở hữu hợp pháp - loại giấy tờ mà chủ đầu tư vẫn còn nợ họ. Đây cũng là văn bản cần thiết nếu họ muốn bán lại căn hộ trong tương lai.

Trải nghiệm của cô chính là tình huống mà chính phủ Trung Quốc muốn ngăn chặn trong tương lai thông qua cuộc cải tổ toàn diện quy trình bán nhà mới tại Trung Quốc. Động thái này nhằm giảm thiểu rủi ro từ mô hình đặt trước (bán nhà trên giấy) - vốn từng thúc đẩy sự bùng nổ bất động sản nhưng sau đó lại dẫn đến cuộc khủng hoảng của ngành này.

Các biện pháp được 3 bộ, ngành của Trung Quốc công bố ngày 28/8 quy định rằng các dự án nhà ở trong tương lai cần ưu tiên bán nhà đã hoàn thiện; việc bán nhà trước khi hoàn thành chỉ được phép thực hiện ở giai đoạn sau của quá trình xây dựng, cụ thể là khi công trình đã cất nóc (tức là phần khung và mái nhà đã hoàn tất). Việc kiểm soát nguồn vốn của người mua nhà cũng sẽ được siết chặt, nằm trong lộ trình chuyển đổi sang cái gọi là “mô hình mới” cho phát triển bất động sản mà Bắc Kinh đã đề cập từ lâu.

Một số biện pháp khác được ban hành cùng ngày cũng nới rộng thời hạn vay thế chấp tối đa từ 30 lên 40 năm, qua đó có thể giúp giảm số tiền trả góp hằng tháng cho người mua nhà, dù tổng lãi phải trả trong suốt thời hạn vay sẽ tăng lên.

Các chính sách có hiệu lực ngay trong ngày này không áp dụng hồi tố đối với những dự án đã được cấp giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày 28/8. Các dự án này sẽ tiếp tục chịu sự điều chỉnh của những quy định cũ, vốn cho phép việc đặt trước (bán nhà trên giấy) ngay khi chủ đầu tư đã giải ngân 25% tổng vốn đầu tư dự kiến.

Bà Erica Tay, Giám đốc bộ phận nghiên cứu vĩ mô tại Maybank, nhận định rằng mặc dù việc giảm thiểu rủi ro đối với các dự án nhà ở dang dở có thể giúp khôi phục niềm tin đang bị lung lay của người mua, nhưng không nên đánh giá hiệu quả của các chính sách mới dựa trên việc liệu chúng có ngay lập tức thúc đẩy doanh số bán nhà hay không.

“Không nên nhầm lẫn những chính sách này với các gói kích cầu thị trường bất động sản thông thường. Mục đích của chính sách không phải là kích cầu. Các chính sách này mở ra một kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản Trung Quốc”, bà Tay chia sẻ với tờ The Straits Times.

Tuy nhiên, dù cuộc cải tổ này giải quyết được một số điểm yếu bộc lộ trong cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, nó không phải là “liều thuốc vạn năng” để giải quyết tình trạng suy thoái đã kéo dài sang năm thứ 5. Kỳ vọng giá nhà giảm, niềm tin vào thu nhập còn yếu và những thay đổi về nhân khẩu học trong dài hạn vẫn tiếp tục gây áp lực lên nhu cầu nhà ở cũng như nền kinh tế Trung Quốc nói chung.

Các chuyên gia phân tích cho rằng việc loại bỏ mô hình đặt trước kiểu cũ, dù giúp việc mua nhà trở nên an toàn hơn, cũng đi kèm với những sự đánh đổi nhất định.

Trong nhiều thập kỷ qua, nguồn thu từ việc đặt trước đã cung cấp cho các chủ đầu tư một nguồn vốn lưu động quan trọng; nay nguồn vốn này sẽ trở nên khó tiếp cận hơn nhiều dưới các quy định mới.

Tại cuộc họp báo giải thích về các quy định mới, giới chức đã chỉ đích danh mô hình “nợ cao, đòn bẩy tài chính cao và vòng quay vốn nhanh” mà một số nhà phát triển bất động sản theo đuổi là nguyên nhân tích tụ rủi ro; họ viện dẫn sự sụp đổ của “gã khổng lồ” bất động sản Trung Quốc Evergrande làm minh chứng rõ ràng cho những khiếm khuyết của mô hình này.

Tám ngày trước khi các chính sách mới được công bố, ông Hứa Gia Ấn - nhà sáng lập Evergrande - đã bị kết án tù chung thân vì hàng loạt tội danh, bao gồm gian lận tài chính và hối lộ.

Evergrande đã nhanh chóng mở rộng quy mô thành một tập đoàn đa ngành khổng lồ nhờ vào việc vay nợ ồ ạt. Tập đoàn này đã vỡ nợ vào năm 2021 với khoản nợ hơn 300 tỷ USD và trở thành ví dụ điển hình nhất cho cuộc khủng hoảng bất động sản khiến hàng loạt dự án trên khắp cả nước bị bỏ dở.

Đối với Wang, những rủi ro của mô hình cũ không quá rõ ràng vào thời điểm cô mua căn hộ năm 2019, khi thị trường bất động sản Trung Quốc đang bùng nổ. Khi đó, giá nhà đất đang trên đà tăng và việc mua căn hộ theo hình thức bán trước ở khu vực ngoại ô có chi phí thấp hơn gấp đôi so với mua một ngôi nhà đã hoàn thiện.

“Không hẳn là chúng tôi nghĩ đây là một món hời. Chúng tôi chỉ lo rằng nếu chờ đợi mà giá cứ tiếp tục tăng thì sau này sẽ không còn đủ khả năng mua nữa”, cô nhớ lại suy nghĩ của mình lúc đó.

“Thời điểm ấy, chẳng ai lo lắng về chuyện dự án bị đình trệ thi công, nên chúng tôi không hề coi đó là một rủi ro có thể xảy ra”, Wang nói.

Bảy năm sau, khu dân cư nơi họ sinh sống trở thành minh chứng rõ ràng cho thấy mọi thứ đã thay đổi nhiều đến nhường nào.

Ngày nay, chưa đầy 10 hộ gia đình chuyển đến sống tại tòa nhà của Wang - nơi có tổng cộng khoảng 300 căn hộ. Khu dân cư này còn có 4 tòa nhà khác cũng chịu chung cảnh ngộ. Các hạng mục bên ngoài vẫn dang dở, chẳng hạn như những trạm bảo vệ mới xây được một nửa và dự án vẫn chưa nhận được sự phê duyệt cần thiết từ cơ quan chức năng Trung Quốc để tiến hành bàn giao chính thức.

Những tiện ích từng được hứa hẹn như trung tâm thương mại lớn gần đó hay các cửa hàng nhỏ phục vụ cư dân ngay trong khu cũng chưa bao giờ thành hiện thực. Wang cho biết siêu thị gần nhất cách đó 15 phút đi xe máy.

“Đối diện chúng tôi là một khu dân cư đã hoàn thiện và cư dân đã dọn về ở kín, nên tối nào đèn ở các tòa nhà bên đó cũng sáng rực. Chúng tôi cũng từng cân nhắc mua nhà ở đó. Nếu chọn nơi ấy, có lẽ số phận của chúng tôi đã khác”, Wang chia sẻ.

Theo các báo cáo của truyền thông địa phương, chủ đầu tư chung cư của Wang là Henan Yishenghe gặp khó khăn tài chính ít nhất từ năm 2021. Đại dịch COVID-19 cũng góp phần khiến công việc thi công dự án bị đình trệ.

Trường hợp của cô không phải là cá biệt. Trịnh Châu đã trở thành một trong những tâm điểm của làn sóng tẩy chay thanh toán khoản vay mua nhà trên toàn quốc vào giữa năm 2022, khi những người mua nhà bức xúc từ chối trả nợ cho các dự án chung cư chưa hoàn thiện.

Ông Yan Yuejin, Phó Giám đốc Viện Nghiên cứu E-House China, cho biết người mua nhà sẽ không tham gia thị trường chỉ vì có chính sách mới được ban hành. Thay vào đó, họ sẽ cân nhắc các yếu tố như giá nhà, khả năng tài chính của bản thân và mức độ đảm bảo về việc bàn giao nhà.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng quá trình chuyển đổi sang mô hình bán nhà đã hoàn thiện cần diễn ra dần dần, để các chủ đầu tư và ngân hàng có thể thích nghi với chi phí tài chính tăng thêm mà không gặp phải những xáo trộn lớn.

Ông nói: “Mục tiêu cuối cùng của mô hình mới là mang lại sự an tâm hơn cho người dân khi mua nhà, giúp kiểm soát chi phí tốt hơn và nâng cao chất lượng nhà ở”.