Mất cân đối lớn về cung cầu

Theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng nguyên nhân sâu xa vẫn là sự mất cân đối cung cầu trên thị trường (TT) BĐS trong vài năm gần đây. Ngành BĐS không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước mà còn “mê hoặc” cả nhà đầu tư nước ngoài bởi khả năng sinh lời. Vì vậy, quy mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây.

Tính đến cuối năm 2011, có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào lĩnh vực xây dựng, tăng 3,5 lần và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS – tăng tới gần 10 lần so với năm 2005, trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng 4,5 lần từ năm 2005 lên 9,9 lần vào năm 2011.


Số lượng doanh nghiệp (DN) tham gia vào BĐS cũng gia tăng nhanh chóng. Tính đến cuối năm 2011, có hơn 43.000 DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trong đó gần một nửa là xây dựng nhà ở và gần 5.500 DN kinh doanh BĐS, tăng lần lượt gấp 3 và 4 lần so với năm 2005 .

Mặc dù quy mô lớn như vậy, nhưng mức thu nhập bình quân đầu người tại đô thị chỉ đạt bình quân gần 26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích lũy để mua nhà và BĐS với mức giá phổ biến 10 triệu đồng/m2. Thậm chí, với thu nhập 70 triệu đồng thì họ cũng phải mất tới 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ để mua căn nhà bình thường khoảng 1,5 đến 2 tỷ đồng.

Như vậy, sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung BĐS và thu nhập, đặc biệt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán khiến cho TT BĐS mang đậm nét đầu cơ, tạo ra “bong bóng” BĐS hoặc dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS rất cao lại chưa được đáp ứng.

Với cương vị là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, do sự phát triển BĐS, dự án đô thị phát triển tự phát, dẫn đến cung vượt cầu, tạo nên TT ảo, không đúng khả năng chi trả của người dân khiến người dân mất niềm tin đến DN BĐS. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư BĐS mới quan tâm đến TT cho người giàu hoặc người có khả năng về kinh tế từ trung bình đến cao cấp gây ra hiện tượng dư thừa, trong khi đại bộ phận người dân cần sản phẩm có quy mô nhỏ, giá rẻ nhưng lại không có.

Thống kê sơ bộ, riêng Hà Nội có 2.400 chung cư chưa bán được; hơn 3.840 nhà thấp tầng; tồn đọng ở nhiều dự án chưa thực hiện xong; tại 40 dự án ở các quận huyện ở Tp. Hồ Chí Minh, có đến 36 dự án có hàng tồn kho chủ yếu rơi vào căn hộ có quy mô từ 90m2 trở lên. Giá BĐS đã giảm mạnh, thậm chí xuống dưới giá thành, nhưng không có nhiều giao dịch.

Từng bước "kích" thị trường

Với hàng chục ngàn căn hộ dư thừa hiện nay, các chủ đầu tư cần giảm giá hơn nữa mới kích được cầu. Vừa qua, chung cư Đại Thanh (Thanh Trì, Hà Nội) giảm giá mạnh, chỉ trong vài ngày đã bán được gần 1.000 căn hộ; hay Tập đoàn Hòa Phát áp dụng mức giá mới cho dự án cao cấp Madarin Garden, dao động từ 29 đến 38 triệu đồng/m2 thay cho từ 45 triệu đồng/m2 như lần mở bán ban đầu trong năm 2010 cũng hấp dẫn khách hàng. Như vậy, chỉ khi nào giảm giá phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng thì hàng tồn kho mới có thể giải quyết được, ông Ánh khẳng định.

Để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Bộ sẽ tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng nhà ở, kinh doanh BĐS theo hướng tăng cường kiểm soát thống nhất từ Trung ương đến địa phương về phát triển đô thị, có quy hoạch, cân đối cung cầu. Đặc biệt, TT BĐS sẽ hướng vào người tiêu dùng chứ không phải qua trung gian; và với những dự án đã xây dựng xong đang "ế", cần chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80-100 m2 xuống còn 45-55 m2 để doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho còn người dân mới có thể tiếp cận được.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cùng với Bộ Tài chính nghiên cứu định chế tài chính, hạ lãi suất và có chính sách hỗ trợ DN, người mua; giảm thuế VAT, để từng bước khắc phục khó khăn, kích cầu được TT.


Văn Xuyên