Đáp ứng nhu cầu thực 

Theo quy định của Thông tư 21, căn hộ chung cư thương mại phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh; diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hơn 10 năm qua, HoREA đã kiên trì đề xuất với UBND TP Hồ Chí Minh, Bộ Xây dựng và Chính phủ cho phép thực hiện dự án chung cư, nhà ở thương mại có các căn hộ nhỏ diện tích dưới 45m2 để đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân. Bởi TP Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều dân nhập cư đến lập nghiệp, trong đó đa phần là những người lao động, có thu nhập thấp. Có khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động. Trong số đó có hơn 400.000 công nhân đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố. Phần lớn họ đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích và dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh.

Trong khi đó, những căn hộ nhỏ dưới 45m2 tại TP Hồ Chí Minh đã có từ rất lâu, được xây dựng trước năm 1975, thường có 4 tầng với những căn hộ 28-30m2. Điển hình, chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), chung cư Ngô Gia Tự, chung cư Nguyễn Kim (quận 10), chung cư Chánh Hưng (quận 8), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)… Tuy nhiên, những chung cư này đã quá cũ và xuống cấp, trong khi đó những chung cư mới có quy mô diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 45m2 có giá thị trường hiện nay rất cao.

Theo kết quả điều tra dân số năm 2019, TP Hồ Chí Minh có dân số là 8.993.082 người, tăng 1.830.218 người so với 10 năm trước. Nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai thì dân số thành phố hiện nay lên đến gần 13 triệu người. Trong đó, độ tuổi từ 15 trở lên có 7.173.141 người; 34,3% chưa có vợ/chồng, tương đương 2.460.387 người; 6,4% đã ly hôn/ly thân/goá vợ hoặc chồng, tương đương 459.081 người. 

Về số hộ dân, năm 2019, TP Hồ Chí Minh có 2.558.914 hộ, tăng đến 40,23% so với năm 2009. Đáng chú ý, hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo; hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần; đặc biệt xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi… Chưa kể, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 bé chào đời. 

Với kết quả điều tra trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nhu cầu nhà ở là có thật vì diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP Hồ Chí Minh chỉ đạt 19,4m2, thấp hơn mức bình quân của cả nước (23,2m2/người). Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6m2/người. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng. 

Theo tính toán của ông Lê Hoàng Châu, nếu cho phép xây dựng căn hộ 25m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó. Cụ thể, căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng mỗi m2, nhưng với căn hộ nhỏ phân khúc cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Với căn hộ bình dân, đơn giá bán 25 triệu đồng mỗi m2, những căn diện tích 30m2 tổng giá bán chỉ là 750 triệu đồng.

Cân nhắc quy hoạch xây dựng nhà diện tích nhỏ

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc xây dựng các căn hộ nhỏ sẽ phá vỡ quy hoạch thành phố, làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao. Làm thế nào để hạn chế tác động khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ đang là bài toán khó. 

Đứng trước vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng, nên quy hoạch cụ thể khu vực xây dựng diện tích nhỏ theo hướng bền vững, thân thiện môi trường, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án... Đối với TP Hồ Chí Minh, nên đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có căn hộ nhỏ diện tích tối thiểu 25m2; trong đó tổng số các căn hộ nhỏ dưới 45m2 không được vượt quá 25% (quy định tại Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng) tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh…

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - một trong những doanh nghiệp làm nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh, cho rằng việc thiết kế, quy hoạch ngay từ đầu tốt sẽ không có chuyện "ổ chuột". Quan trọng nhất là ban quản lý, vận hành tòa nhà đó tốt. Mặt khác, tỉ lệ căn hộ diện tích dưới 45m2 được khống chế chiếm 25% trong tổng số căn hộ của một dự án. Do đó, 25% số người sống trong các căn hộ nhỏ buộc phải tuân thủ quy chế của cả cộng đồng, tôn trọng 75% số cư dân còn lại, nên việc xảy ra "ổ chuột" rất khó.

Cùng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, câu chuyện căn hộ mini hay nhà siêu nhỏ có gây ra “ổ chuột” hay không nằm ở khâu quản lý Nhà nước chứ không do diện tích. Ông dẫn chứng một số nước trong khu vực như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc... cũng có những dự án căn hộ diện tích 25-30m², thậm chí ở Hàn Quốc còn có căn hộ 14m2, Thái Lan 15-20m2. 

Minh chứng tại tỉnh Bình Dương cũng cho thấy, hàng ngàn căn hộ 30m2 (sàn 20m2, gác lửng 10m2) được quy hoạch nằm trong các khu nhà ở xã hội, gần khu công nghiệp, khu đô thị mới. Với mức giá bình quân mỗi căn hộ bán ra từ 100-150 triệu đồng, đối tượng mua chủ yếu là công nhân, người lao động thu nhập thấp làm việc trên địa bàn. Đại diện Tổng công ty Becamex IDC, doanh nghiệp đi đầu trong xây dựng loại căn hộ 30m2 ở Bình Dương, cho biết để bán được loại căn hộ này, phải thiết kế tỉ mỉ, tiết kiệm từng cm, giá bán cũng phải "mềm" để công nhân và người thu nhập thấp có thể mua được. Vị trí khu căn hộ cũng phải nằm gần nơi làm việc mới "trúng" đối tượng khách hàng là người thực sự có nhu cầu, tránh hiện tượng đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành... nên việc quy định cho phép xây dựng căn hộ 25m2 không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở kém chất lượng hay những khu “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Còn theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, việc xây dựng căn hộ diện tích 25m2, cả nhà đầu tư cũng như người mua cần xem xét và cân nhắc kĩ: đó là cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viên, đường xá. Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro.