Trong khi chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) trên địa bàn được đầu tư lớn nhưng chỉ mới thực hiện được khoảng 12% kế hoạch do thủ tục nhiêu khê, thiếu quỹ đất… thì nhiều dự án, cá nhân, hộ gia đình đã nhạy bén đầu tư vào phân khúc nhà cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp.
Chủ yếu cho thuê và cho thuê mua
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản (BĐS), mặc dù cá nhân và hộ gia đình, các dự án nhà ở thương mại chuyển thành dự án nhà ở xã hội thực hiện theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ đã góp phần giải quyết được số lượng NOXH của thành phố, dù chưa nhiều nhưng cũng là những thành quả bước đầu rất quan trọng. Tuy nhiên, phần lớn các dự án được nêu trên chiếm hơn 80% là cho thuê và cho thuê mua.
TS Phạm Thái Sơn, Phó chủ nhiệm Đề án “Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030” của UBND TP Hồ Chí Minh cho rằng, chương trình phát triển NOXH của cả nước nói chung và TP Hồ Chí Minh nhìn chung là chưa đạt mục tiêu. Và số lượng các dự án nhà ở xã hội trọng điểm hiện nay còn rất nhỏ, chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội.
Nguồn cung nhà ở xã hội cho TP Hồ Chí Minh vẫn đang thiếu hụt và mới chỉ đáp ứng nhu cầu thuê và thuê mua là chính. |
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, dù NOXH hiện nay mới đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu, nhưng cơ bản cũng đã góp phần giải quyết được hàng ngàn chỗ ở cho người lao động, người thu nhập thấp. Thậm chí, có những dự án có tính xã hội rất cao và không có bất cứ sự hỗ trợ ngân sách nào của Nhà nước để thực hiện dự án NOXH, điển hình là dự án của Công ty Lê Thành. Công ty này cho thuê căn hộ dài hạn 49 năm và đặc biệt là căn hộ mini 19 m2 cho thuê giá rẻ 1,5 triệu đồng/tháng, đặt cọc 1 tháng. Hiện doanh nghiệp này phải tự tạo quỹ đất, tự lo nguồn vốn đầu tư, chịu thuế sòng phẳng.
“Luật Đất đai cũng đã quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại. Nhưng đây là những dự án "nhà ở thương mại lai nhà ở xã hội" cần được khuyến khích phát triển và cần có cơ chế chính sách để hỗ trợ chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng”, ông Châu nói. Cũng theo ông Châu, có thể vận dụng cơ chế Nhà nước cho tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án, cho giảm thuế VAT (còn 5%), thuế thu nhập doanh nghiệp (còn 10%), và cấp tín dụng ưu đãi thì sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo cán bộ công chức, viên chức Nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.
Doanh nghiệp không mặn mà NOXH
Tuy vậy, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, bên cạnh NOXH cho thuê và cho thuê mua cần thiết cho người có thu nhập thấp, nhưng nhu cầu người muốn mua và sở hữu NOXH cũng rất nhiều. Thế nhưng, theo Luật Nhà ở 2005, các nghị định quy định về NOXH và mới đây nhất là Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội khẳng định rõ, chỉ có NOXH xây dựng bằng vốn xã hội hóa mới được bán, còn NOXH xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước chỉ được cho thuê và cho thuê mua mà thôi. Chính vì điều này, NOXH bán không nhiều. Thậm chí, trong thời điểm này thị trường BĐS được xem là phục hồi, thế nhưng các doanh nghiệp (DN) BĐS vẫn không mặn mà với NOXH.
Theo TS Phạm Thái Sơn, lí do để DN không mặn mà là dù có nhiều ưu đãi về chính sách phát triển NOXH nhưng các thủ tục hành chính liên quan đến thiết lập dự án và xây dựng tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư. Ngoài ra, khi làm dự án nhà ở xã hội, dù biên độ lợi nhuận thấp nhưng DN cũng không tự quyết định được giá bán, giá cho thuê mà phải theo một mức trần do địa phương quy định nên DN không chủ động được chiến lược đầu tư của mình. Từ đó, các DN chỉ chú trọng xây nhà cho người khá giả để quay vòng vốn và thu lợi nhanh hơn. Ngoài ra, quỹ đất dành cho NOXH tại các đô thị lớn đang thiếu hụt. Ông Sơn cho rằng, nguyên nhân của thực trạng này là công tác quy hoạch đất đai dành cho nhà ở xã hội của các địa phương chưa tốt.
Thừa nhận vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng nhiều dự án thương mại chuyển sang NOXH để bán cũng gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân cơ chế chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án NOXH còn rườm rà, qua nhiều tầng nấc. Cụ thể, dự án NOXH phải được kiểm toán nên một số chi phí thực của DN đã bỏ ra nhưng không được tính đủ. Ví dụ: Dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900 m2 đất, được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của thành phố tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m2, giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m2 của năm 2004 để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư, và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển NOXH.
Trước những thủ tục nhiêu khê, lợi nhuận lại thấp, một số doanh nghiệp đã được duyệt dự án NOXH nhưng chưa triển khai, như Công ty CP 584 xin rút dự án Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú ra khỏi chương trình NOXH. Khi BĐS phục hồi, nhiều DN trước đây có ý định chuyển nhà ở thương mại sang NOXH cũng rút lui, không tham gia.
Mặt khác, các cá nhân mua nhà ở thương mại (có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn hộ) khó tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng do trước đây Bộ Xây dựng quy định phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại, nhưng đối tượng mua NOXH vẫn phải chứng minh thu nhập theo quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP nên vẫn khó tiếp cận NOXH. Chính vì vậy, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đến nay chưa giải ngân như kỳ vọng. Trong khi đó, gói tín dụng này chỉ có hiệu lực giải ngân trong thời hạn 36 tháng (3 năm), kể từ ngày 1/6/2013 đến hết ngày 31/5/2016 theo quy định tại Điều 4 Thông tư 11/2013/TT- NHNN, đây thật sự là thiệt thòi cho người có nhu cầu mua NOXH.
Trước tình hình trên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đề nghị đối với loại NOXH xây xong rồi bán thu tiền ngay, nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các DN, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Bởi hiện nay, có nhiều DN làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập DN... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị, và có thể xem đây là loại hình NOXH theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất.
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã bổ sung thêm nhiều hành lang pháp lý có lợi cho người thuê, mua nhà NOXH. Cụ thể, ghi rõ đối tượng thuộc thu nhập thấp đô thị được hưởng chính sách NOXH. Các dự án xây dựng NOXH không bị khống chế chiều cao tòa nhà, diện tích NOXH cũng được nới thêm hơn, cụ thế tối thiểu 25 m2 và tối đa 70 m2 /căn hộ. Ngoài ra, qua gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, thành phố có thêm cơ chế để tạo lập nguồn quỹ NOXH, Cụ thể, được dành 5% tín dụng của các NHTM để đưa vào cho vay phát triển NOXH hoặc để người tiêu dùng vay mua. Hiện Ngân hàng Nhà nước đã có thông tư hướng dẫn cụ thể các ngân hàng thương mại thực hiện việc triển khai theo Nghị định 100. Tuy nhiên, quỹ đất làm NOXH vẫn chưa đạt theo kỳ vọng của HoREA bởi trên thực tiễn, nhiều dự án có diện tích xây dựng lớn nhưng không dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH như khu đô thị Phú Mỹ Hưng có trên 400 ha, khu đô thị mới Thủ Thiêm với hơn 600 ha, dự án Vinhomes ở khu Tân Cảng có 43 ha, dự án Đại Quang Minh trên 70 ha. Vì thế, ông Châu cho biết hiệp hội vẫn kiên trì đề xuất với Chính phủ nên giao quyền quyết định cho chính quyền địa phương cân nhắc cho phù hợp với từng dự án. |