Bài 1: Cuộc đại tái cấu trúc địa ốc phía Nam

Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022 đến nay. Nếu những chu kỳ trước được thúc đẩy bởi dòng tiền rẻ, tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá liên tục, thì giai đoạn 2025 - 2026 đang chứng kiến một quá trình tái cấu trúc toàn diện về nguồn vốn, sản phẩm, doanh nghiệp và cả hành vi của người mua.

Áp lực thanh khoản và cuộc thanh lọc thị trường

Giai đoạn 2025 - 2026 đang được giới chuyên gia xem là thời điểm bản lề của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam. Sau hơn 10 năm tăng trưởng mạnh mẽ nhờ dòng tiền rẻ, tốc độ đô thị hóa cao và kỳ vọng tăng giá liên tục, thị trường đang phải đối mặt với những thách thức lớn nhất kể từ sau giai đoạn phục hồi năm 2013.

Nếu trước đây, câu chuyện của thị trường xoay quanh việc mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mới và đẩy nhanh tốc độ bán hàng thì hiện nay, ưu tiên hàng đầu của nhiều doanh nghiệp lại là bảo toàn dòng tiền, cơ cấu lại nguồn vốn và xử lý các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, năm 2026 được xem là "đỉnh lũ" của chu kỳ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của khối phi ngân hàng trong năm nay ước khoảng 78.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2025. Trong đó, nhóm BĐS chiếm gần 70% tổng giá trị đáo hạn.

Áp lực lớn nhất tập trung vào quý II và quý IV, đặc biệt là giai đoạn cuối năm khi giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn, riêng trong tháng 12 được ước tính vượt 20.000 tỷ đồng. Con số này cho thấy áp lực thanh khoản mà nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt không còn mang tính cục bộ mà đã trở thành thách thức chung của toàn ngành.

Thực tế thị trường thời gian qua đã ghi nhận nhiều doanh nghiệp phải kéo dài thời hạn thanh toán trái phiếu, đàm phán với trái chủ hoặc cơ cấu lại danh mục tài sản để xử lý nghĩa vụ nợ. Một số đơn vị chấp nhận bán bớt dự án, thu hẹp kế hoạch đầu tư hoặc điều chỉnh chiến lược kinh doanh nhằm duy trì dòng tiền.

Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS tính đến cuối tháng 2/2026 đạt hơn 2,23 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 43% so với cùng kỳ. Điều này khiến cơ quan quản lý tiếp tục duy trì quan điểm giám sát chặt dòng vốn vào lĩnh vực địa ốc nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính.

Không chỉ doanh nghiệp chịu áp lực, người mua nhà cũng đối mặt với chi phí vốn tăng cao. Lãi suất vay mua nhà thả nổi từng dao động trong khoảng 12% - 14%, khiến nhiều khách hàng phải trì hoãn kế hoạch xuống tiền hoặc cân nhắc lại khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hệ quả là thanh khoản toàn thị trường suy giảm đáng kể. Theo các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ hấp thụ ở nhiều phân khúc nhà ở trong quý I/2026 chỉ dao động từ khoảng 3% - 40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường sôi động trước đây.

Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - nhận định thị trường đang bước vào quá trình tái định hình toàn diện dưới tác động đồng thời của sáu nhóm yếu tố gồm kinh tế vĩ mô, pháp lý, quy hoạch, tài chính, cung cầu và mức độ minh bạch của thị trường.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thách thức lớn nhất hiện nay không đơn thuần là câu chuyện vốn mà là yêu cầu nâng cao chất lượng tăng trưởng. Sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường cần chuyển sang mô hình phát triển bền vững hơn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và các cơn sốt giá ngắn hạn.

Từ cuộc đua quỹ đất sang cuộc đua năng lực quản trị

Khác với các giai đoạn điều chỉnh trước đây, cuộc tái cấu trúc hiện nay không chỉ diễn ra ở dòng vốn mà còn tác động trực tiếp đến cách vận hành của toàn bộ thị trường.

Trong nhiều năm, giá trị của doanh nghiệp BĐS thường được đánh giá thông qua quy mô quỹ đất nắm giữ. Sở hữu càng nhiều đất, doanh nghiệp càng được kỳ vọng có dư địa tăng trưởng lớn.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Quỹ đất lớn không còn là lợi thế tuyệt đối nếu dự án không thể triển khai, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc doanh nghiệp thiếu nguồn lực tài chính để đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này khiến cuộc chơi chuyển từ cuộc đua tích lũy tài sản sang cuộc đua về năng lực quản trị.

Những doanh nghiệp có dòng tiền lành mạnh, kiểm soát tốt nợ vay, sở hữu dự án pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường đúng tiến độ đang thể hiện sức chống chịu tốt hơn trước biến động. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc trái phiếu đang phải đối mặt với áp lực ngày càng lớn.

Sự phân hóa này cũng xuất hiện rõ nét ở phía khách hàng. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng giá tiếp tục tăng, thì hiện nay người mua trở nên thận trọng hơn rất nhiều. Các yếu tố như tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công, khả năng khai thác sử dụng và giá trị thực của sản phẩm được đặt lên hàng đầu.

Bên cạnh đó, thời gian ra quyết định mua nhà dài hơn. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ít hơn. Nhiều khách hàng ưu tiên những sản phẩm có thể ở hoặc khai thác ngay thay vì chờ tăng giá trong tương lai. Đây được xem là thay đổi mang tính bước ngoặt đối với thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS hiện đóng góp khoảng 9% GDP của nền kinh tế. Dù tỷ trọng này thấp hơn nhiều thị trường phát triển như Trung Quốc, Mỹ hay Liên minh châu Âu, nhưng điều đó cũng cho thấy dư địa phát triển của BĐS Việt Nam vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, dư địa ấy chỉ có thể được khai thác hiệu quả khi thị trường vận hành trên nền tảng minh bạch hơn, bền vững hơn và gắn với nhu cầu thực của nền kinh tế.

Nhìn từ góc độ dài hạn, những khó khăn hiện nay có thể được xem là phép thử cần thiết đối với toàn ngành địa ốc. Quá trình thanh lọc đang diễn ra sẽ khiến thị trường tăng trưởng chậm lại trong ngắn hạn, nhưng đồng thời tạo điều kiện để loại bỏ những mô hình phát triển thiếu bền vững đã tích tụ trong nhiều năm.

Trong cuộc chơi mới, lợi thế không còn thuộc về những doanh nghiệp sở hữu nhiều quỹ đất nhất hay sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh nhất. Thay vào đó, doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, tài chính lành mạnh, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và khả năng thích ứng với môi trường pháp lý mới sẽ là những đơn vị dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tiếp theo.

Cuộc đại tái cấu trúc đang diễn ra có thể chưa tạo ra sự phục hồi mạnh mẽ ngay lập tức, nhưng đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh bước sang một chu kỳ phát triển mới, ổn định hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn.

Bài 2: Dòng vốn ngoại đổ về địa ốc phía Nam