Chia nhỏ căn hộ là một trong những giải pháp được Bộ Xây dựng đề xuất để giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trước ý kiến khác nhau của dư luận về giải pháp này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, việc chia nhỏ căn hộ đã xây chỉ là giải pháp bất đắc dĩ và số dự án này không nhiều. Dự án được chuyển đổi từ diện nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội chủ yếu là những dự án “trên giấy”, mới chỉ có thiết kế hoặc đã giải phóng mặt bằng…

Chuyển đổi với dự án trên giấy

Theo báo cáo của 58/63 địa phương, đến hết năm 2012 thị trường bất động sản (BĐS) còn tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847 m2 văn phòng cho thuê tương đương tổng số vốn bị tồn đọng ước tính là 52.542 tỷ đồng. Trong đó tại Hà Nội, theo báo cáo của Sở Xây dựng hiện tồn kho 2.392 căn hộ chung cư, 3.483 căn thấp tầng và 5.459 m2 văn phòng cho thuê, với tổng số vốn tồn đọng ước tính là 14.071 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo đánh giá chung, số vốn bị tồn đọng ở thị trường BĐS có thể còn lớn hơn. Vì nhiều dự án đã huy động vốn từ các nhà đầu tư một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng phải tạm dừng do thị trường ảm đạm...

Một góc khu đô thị Nam Trung Yên (Hà Nội). Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng khẳng định: “Hiện nay, trong số hàng trăm dự án tồn kho có thể chia ra hai loại, một là dự án đang thực hiện dở dang, hai là dự án vẫn trên giấy. Có những dự án đã bồi thường, giải phóng xong mặt bằng, đã thiết kế xong nhưng chưa triển khai xây dựng. Với những dự án này có thể cho phép thiết kế lại. Để chuyển đổi từ các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội”.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Bộ Xây dựng không khuyến khích những dự án nhà ở thương mại đã hoàn chỉnh chuyển đổi công năng, chia nhỏ căn hộ thành nhà ở xã hội. Việc chia nhỏ căn hộ là việc bất đắc dĩ. Nhưng nếu các nhà đầu tư có đề nghị thì Bộ Xây dựng sẽ cho phép chuyển đổi nhưng phải đảm bảo các điều kiện tối thiểu nhất và phương án chia tối ưu nhất.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc chia nhỏ căn hộ đã hoàn thành này cần phải cân nhắc về quá trình và lộ trình chuyển đổi sao cho phù hợp. Bởi việc chia nhỏ này sẽ gây những áp lực và khó khăn nhất định lên hạ tầng xã hội và kỹ thuật như: giao thông, dịch vụ, trường học và áp lực dân số... Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Việc chia nhỏ căn hộ không hợp lý sẽ ảnh hưởng đến chất lượng xây dựng, điều kiện sống của người dân và phá vỡ diện mạo đô thị, vì vậy cần phải giải quyết đồng bộ các vấn đề, không nên vì mục tiêu trước mắt là giải quyết tồn đọng thị trường BĐS hiện nay mà phải gánh chịu hậu quả về sau”.

Tăng cung căn hộ nhỏ để đáp ứng cầu thị trường

Thực tế, nhiều dự án mới giải phóng mặt bằng xong, chưa tiến hành xây dựng nhưng cũng đã bán 50% đất nền. Khách hàng của các dự án này chủ yếu mua BĐS để đầu cơ chứ không có nhu cầu ở thực. Vì vậy, khi thị trường BĐS “đóng băng” thì xảy ra tình trạng nhà đầu tư và khách hàng chờ nhau. Người mua không chịu nộp thêm tiền vào dự án vì thấy không có khả năng sinh lời. Nhà đầu tư không có tiền đầu tư thêm vào dự án, trong khi vay ngân hàng thì không được nên dự án dậm chân tại chỗ. “Những dự án trên giấy này chủ yếu là nhà cao cấp, có giá bán 25 - 30 triệu/m2, trong khi thị trường đang thiếu nhà giá rẻ, diện tích nhỏ, vì vậy nếu điều chỉnh dự án sang nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, hy vọng sẽ đáp ứng nhu cầu người dân, kích cầu mua sắm. Chúng ta cần cơ cấu lại sản phẩm để phù hợp với nhu cầu thị trường, tránh lệch pha”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, việc chuyển đổi phải dựa trên nguyên tắc tổng thể. Về lâu dài cần phải xác định rõ trong 5 năm tới cần bao nhiêu căn nhà ở xã hội, trên cơ sở đó có thể cho phép các địa phương điều chỉnh dự án. Bộ Xây dựng sẽ thành lập các tổ công tác để cùng các địa phương tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Bộ Xây dựng đang soạn thảo thông tư hướng dẫn thủ tục chuyển đổi dự án phù hợp nhất. Thông tư sẽ ban hành trong tháng 3 để doanh nghiệp có điều kiện tập trung vào tăng những căn hộ có diện tích nhỏ hơn, giá thành phù hợp hơn với người dân”.

Theo khảo sát chung tại các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn Hà Nội, từ năm 2012 đến thời điểm hiện tại, phân khúc nhà giá rẻ giá từ 400 triệu - 1,2 tỷ, có diện tích dưới 70 m2 đang phát triển mạnh nhất. Đại diện Công ty cổ phần Tư vấn BĐS Đất Việt cho biết, sở dĩ phân khúc nhà giá rẻ đang “sốt” vì hiện nay nhu cầu mua nhà thực của người dân lên cao và các nhà đầu tư đưa ra những ưu đãi thu hút khách hàng. Vì vậy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp thời điểm này là rất cần thiết.

Thu Trang