Theo báo chí Anh ngày 17/8, Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha nằm trong nhóm các quốc gia chịu khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng nhất EU, khi tốc độ xây dựng không theo kịp mức gia tăng số hộ gia đình trong những năm gần đây.

Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha xây dựng thiếu khoảng 300.000 căn nhà so với nhu cầu của người dân trong giai đoạn 2021 - 2025. Con số này tương đương 6,6% tổng số hộ gia đình tại nước này vào năm ngoái.

Tại Tây Ban Nha, mức thiếu hụt trong cùng giai đoạn lên tới 750.000 căn, tương đương 3,7% tổng số hộ gia đình. Trong khi đó, mức thiếu hụt trung bình của Eurozone chỉ tương đương khoảng 0,5% tổng nguồn cung nhà ở.

Cả Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha cũng nằm trong nhóm các quốc gia có quỹ nhà ở xã hội thấp nhất EU. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng tại những thành phố lớn như Lisbon, Porto, Madrid và Barcelona, nơi giá nhà và tiền thuê đã tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.

Thống đốc Ngân hàng Bồ Đào Nha Alvaro Santos Pereira cho biết khả năng tiếp cận nhà ở vẫn là vấn đề đáng lo ngại tại nhiều khu vực, trong đó Lisbon và Porto chịu áp lực lớn nhất. Theo ông, lượng người nhập cư tăng cao đã làm gia tăng số hộ gia đình cư trú, trong khi nguồn cung nhà ở không được bổ sung tương ứng.

Bồ Đào Nha những năm gần đây tiếp nhận cả lao động thu nhập thấp từ Nam Á và những người nước ngoài giàu có tham gia chương trình thị thực vàng. Trước khi các quy định được siết chặt vào năm 2023, người nước ngoài có thể đủ điều kiện nhận loại thị thực này thông qua việc mua bất động sản.

Tình hình nguồn cung tại Bồ Đào Nha đã có dấu hiệu cải thiện trong năm 2025, khi hoạt động xây dựng về cơ bản theo kịp tốc độ hình thành các hộ gia đình mới, một phần nhờ lượng người nhập cư giảm. Tuy nhiên, phần thiếu hụt tích lũy từ những năm trước vẫn chưa được giải quyết.

Chính phủ của Thủ tướng Luis Montenegro đã siết các quy định nhập cảnh và điều kiện cư trú tạm thời nhằm hạn chế lượng người mới đến. Dù vậy, Thống đốc Santos Pereira cho rằng trọng tâm chính sách cần được đặt vào phía cung, bởi thiếu nguồn cung mới là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng hiện nay.

Khó khăn nằm ở chỗ ngành xây dựng Bồ Đào Nha vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau cuộc khủng hoảng Eurozone. Ông Manuel Maria Goncalves, Giám đốc điều hành Hiệp hội Các nhà phát triển và đầu tư bất động sản Bồ Đào Nha, cho biết nước này đã mất nhiều doanh nghiệp, lao động và năng lực sản xuất trong giai đoạn khủng hoảng.

Các doanh nghiệp hiện sẵn sàng triển khai dự án nhưng chi phí xây dựng tăng cao cùng thủ tục hành chính phức tạp khiến việc phát triển nhà ở dành cho tầng lớp trung lưu khó mang lại lợi nhuận. Vì thế, nhiều nhà đầu tư chuyển sang phân khúc cao cấp, nơi các khoản chi phí có thể được hấp thụ dễ dàng hơn.

Quốc hội Bồ Đào Nha trong năm nay đã thông qua một số biện pháp như giảm thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động xây dựng và đơn giản hóa thủ tục cấp phép. Giới phát triển bất động sản kỳ vọng những thay đổi này sẽ cải thiện hiệu quả tài chính của các dự án nhà ở.

Áp lực tương tự cũng diễn ra tại Tây Ban Nha, nơi vấn đề nhà ở đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của cử tri. Dân số sinh ra ở nước ngoài tại nước này tăng trung bình khoảng 665.000 người mỗi năm kể từ năm 2022, làm nhu cầu đối với nhà ở giá phải chăng tăng nhanh.

Tuy nhiên, chính phủ thiểu số của Thủ tướng Pedro Sanchez gặp nhiều trở ngại trong việc triển khai chính sách sau cuộc bầu cử năm 2023, do khó thông qua các đạo luật lớn tại quốc hội và chính quyền các vùng nắm nhiều thẩm quyền trong lĩnh vực nhà ở.

Tháng 4/2026, chính phủ Tây Ban Nha phê duyệt kế hoạch nhà ở trị giá 7 tỷ euro cho giai đoạn 2026 - 2030, bao gồm nguồn tài chính dành cho nhà ở công cộng và cải tạo các tòa nhà bỏ trống. Giới phát triển bất động sản cho rằng kế hoạch này chưa xử lý đầy đủ những nguyên nhân căn bản của tình trạng thiếu hụt.

Ông Juan Jose Perucho, Giám đốc điều hành doanh nghiệp bất động sản Ibosa, cho biết thủ tục hành chính và các tranh chấp pháp lý có thể khiến quá trình xin phép phát triển dự án trên những khu đất mới kéo dài nhiều năm. Bên cạnh đó, lượng lao động nhập cư tăng nhanh đang tạo thêm sức ép lên phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Việc sử dụng căn hộ làm nơi lưu trú du lịch cũng làm giảm nguồn cung dành cho cư dân tại cả Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha. Tình trạng thiếu nhà khiến một bộ phận người dân phải ở nhờ nhà bạn bè, thuê phòng trong những căn hộ có nhiều gia đình cùng sinh sống hoặc chấp nhận quãng đường đi làm ngày càng xa.

Mức độ mất cân đối thể hiện rõ nhất tại Lisbon. Một người nhận mức lương trung bình sẽ phải dành hơn 110% thu nhập để thuê một căn hộ một phòng ngủ điển hình tại trung tâm thành phố, mức cao nhất châu Âu. Tại Madrid và Barcelona, tỷ lệ này vào khoảng 75%.

Trong khi nhiều nước châu Âu cũng phải đối mặt với giá nhà tăng và nguồn cung hạn chế, quy mô thiếu hụt tại bán đảo Iberia cho thấy các biện pháp kiểm soát nhu cầu khó có thể giải quyết vấn đề nếu hoạt động xây dựng tiếp tục bị cản trở. Việc tháo gỡ thủ tục, giảm chi phí và mở rộng nguồn nhà ở vừa túi tiền được xem là những yếu tố then chốt để đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng.