Thị trường bất động sản: Giải pháp vốn chưa hẳn là cứu cánh

Câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản (BĐS), các giải pháp tài chính và đầu ra đang là vấn đề mang tính thời sự và được dư luận quan tâm hơn lúc nào hết. Khó khăn của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư địa ốc cùng những hiệu ứng tác động xấu khiến thị trường BĐS đi xuống, khiến nhiều người lo lắng đặt câu hỏi: Khi nào thị trường sẽ chạm đáy; khi nào tình hình này sẽ được cải thiện và đề xuất “bơm” vốn để cứu thị trường bất động sản vào lúc này liệu có thực sự đem lại hiệu quả?

Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất giảm 9,46%, chiếm tỷ trọng 16,92% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, tính đến ngày 30/5/2011, không tính cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng sản xuất kinh doanh, thì dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đạt trên 222.000 tỷ đồng. Trước sức ép giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống còn 22% trước ngày 30/6/2011 và dưới 16% trước ngày 31/12/2011, để củng cố niềm tin cho thị trường, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước “có thể điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS, nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, khắc phục những khiếm khuyết để thị trường BĐS trở thành động lực, thúc đẩy các thị trường khác phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, đồng thời không để thị trường BĐS trở thành nhân tố gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế”.

Về vấn đề này, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam bày tỏ quan điểm: Thị trường BĐS cần vận động theo đúng quy luật và không thể mạo hiểm nới lỏng chính sách tiền tệ để tránh sự đổ vỡ của một nhóm lợi ích liên quan tới BĐS, trong khi nền kinh tế đang rất “yếu ớt”. Xét ở nhiều bình diện, thị trường BĐS mang lại nhiều lợi ích tích cực và tác động to lớn tới sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng lúc này, sự hồi phục của thị trường BĐS lại phụ thuộc vào việc bao giờ nền kinh tế thoát khỏi tình trạng khó khăn và đời sống người dân được cải thiện.
Phân tích một cách thực tế hơn, ông Đặng Thanh Hải, chuyên gia thuộc Sàn giao dịch BĐS Việt Nam (Vreex), cho rằng: Thị trường trầm lắng và sụt giảm ở phân khúc nhà ở dự án là chủ yếu, còn đất nền, liền kề vẫn đứng giá so với thời điểm cuối năm 2010 dù giao dịch có chậm hơn. Do siêu lợi nhuận nên sự dồn vốn vào phân khúc này chủ yếu nhằm đầu tư thương mại, chứ ít vì mục đích tiêu dùng, bởi lãi suất cao và các điều kiện vay mua nhà để ở rất khó thỏa mãn. Việc siết chặt tín dụng đầu tư BĐS là cần thiết và nhờ đó phần nào tránh nạn đầu cơ.

Phúc đáp đề nghị của Bộ Xây dựng và tham gia ý kiến về một số giải pháp quản lý thị trường BĐS, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến nhấn mạnh, nên có sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hợp lý và cân đối cung - cầu trên thị trường BĐS trước khi tính tới biện pháp cung ứng vốn. Tuy nhiên, tín dụng đối với lĩnh vực này sẽ tiếp tục được thực hiện theo cơ chế thông thường và việc cho vay dựa trên cơ sở dự án, phương án kinh doanh có hiệu quả, phù hợp với cân đối vốn của ngân hàng. Cần xác định phân khúc ưu tiên để điều chỉnh tỷ trọng cho vay phù hợp và việc cấp tín dụng phải hướng tới đảm bảo nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu BĐS, nhằm ổn định giá cả, giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Thật khó để dự đoán khi nào thị trường BĐS chạm đáy và hồi phục, nhưng kỳ vọng nền kinh tế nhanh chóng thoát khỏi khó khăn cũng sẽ là lúc thị trường BĐS trở lại bình thường và phát triển ổn định. “Giải pháp vốn chưa hẳn là cứu cánh quyết định. Điều quan trọng lúc này là các doanh nghiệp cần nhìn lại mình, để nâng cao năng lực cạnh tranh và chuyên nghiệp hơn, có định hướng tốt hơn trong việc lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của đa phần người dân, cũng như cân đối lợi nhuận để đưa ra những mức giá phù hợp nhằm đảm bảo tính thanh khoản và tiêu thụ tốt những sản phẩm của mình”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khuyến cáo các doanh nghiệp BĐS.

Nhìn lại những gì đang xảy ra, có thể thấy, nó lặp lại diễn biến với thị trường BĐS năm 2008. Khi trước đó 1 năm, kinh tế thế giới lâm vào khủng hoảng và nền kinh tế Việt Nam không nằm ngoài những tác động mang tính liên đới. Theo sau đó cũng là lạm phát, cũng là việc siết lại tín dụng, hạn chế dòng tiền đổ vào chứng khoán và BĐS nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng, gây bất ổn tới kinh tế vĩ mô. Thị trường đã thoát hiểm nhờ vào sáng kiến liên doanh, liên kết và tự thân vận động của các doanh nghiệp địa ốc, cũng như sự “đổ bộ” của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào kênh tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Rõ ràng, giải pháp vốn không đơn giản “cứ kêu là được”. Vẫn còn những cách khác được gợi mở có thể giúp doanh nghiệp, các nhà đầu tư BĐS thoát khỏi vòng luẩn quẩn, bế tắc như hiện nay. Và lựa chọn thay đổi phương thức kinh doanh để vượt qua, khó khăn chắc chắn là hướng đi đúng.

Thạch Huê