Một trong những câu hỏi tôi thường nhận được, đặc biệt tại châu Âu hoặc tại Mỹ, đó là: “Thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ phát triển theo chiều hướng đi lên hay là đi xuống?”. Thật khó để đưa ra một câu trả lời đơn giản cho câu hỏi này.
Sự phát triển kinh tế Trung Quốc từng là động lực tăng trưởng kinh tế toàn cầu và hiện là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư trên khắp thế giới vì tốc độ tăng trưởng đã chậm lại so với mức tăng trưởng cao trước đây.
Quy mô của Trung Quốc, kể cả về mặt kinh tế và địa lý, cũng như sự phát triển nhanh chóng của đất nước này, đã tạo ra nhiều động lực phát triển khác nhau cho thị trường bất động sản Trung Quốc. Với mỗi công ty sản xuất đang mở rộng hoạt động kinh doanh thì sẽ có những công ty dịch vụ hậu cần phải mở rộng để có thể đáp ứng nhu cầu đang gia tăng của đối tượng mua sắm trực tuyến.
Với mỗi nhà bán lẻ cao cấp đang có sự phát triển chững lại, thì trên thị trường vẫn còn nhà bán lẻ phân khúc trung bình vẫn đang tiếp tục mở rộng. Đối với các doanh nghiệp nhà nước có xu hướng thu hẹp sử dụng diện tích văn phòng chuyên nghiệp thì có các công ty dịch vụ tư nhân đang muốn nâng cấp và mở rộng diện tích văn phòng. Đối với các thành phố“ma” thì vẫn tồn tại những khu dân cư thuộc vùng ngoại ô bên cạnh các thành phố lớn của Trung Quốc, nơi đang thiếu hụt về chỗ ở chất lượng tốt và có rất nhiều người mua nhà cảm thấy không hài lòng.
Trong những năm gần đây, sự phát triển bùng nổ của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp. Hệ thống hậu cần rộng khắp Trung Quốc vẫn là một trong những yếu tố thuyết phục đối với các nhà đầu tư, nhờ vào sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Trong khi cầu vẫn tiếp tục tăng thì nguồn cung bị hạn chế bởi chính phủ đưa ra những giới hạn về việc sử dụng đất cho mục đích phát triển hậu cần.
Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, thị trường hậu cần được tập trung chủ yếu vào các khu vực cấp 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến. Khi sự thịnh vượng của Trung Quốc lan rộng khắp nội địa, các nhà đầu tư bắt đầu xuất hiện tại các thành phố cấp 2 và cả cấp 3 – là nơi có vị trí cũng như cơ sở hạ tầng lí tưởng cho những trung tâm phân phối nội địa. Chính điều này đã tạo ra một hệ thống các trung tâm hậu cần quốc gia mới.
Theo dữ liệu mới nhất của chúng tôi, lượng doanh thu từ phân khúc nhà ở của 20 thành phố trọng điểm tại Trung Quốc tăng vọt 28% so với cùng kì năm 2015. Trong khi đó, với thị trường văn phòng, các công ty dịch vụ tài chính nội địa mở rộng không ngừng tại các thành phố cấp 1 và cấp 2 như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến với giá thuê trong những khu vực này đang phát triển nhanh chóng, mặc dù các thành phố cấp 3 và cấp 4 vẫn phải đối mặt với tình trạng thừa cung.
Tại một số thành phố cấp 1, việc chuyển ra khỏi khu vực trung tâm đã lxu hướng phổ biến của các khách thuê là tập đoàn đa quốc gia đang muốn cắt giảm chi phí, đặc biệt là những công ty sản xuất và thương mại.
Thượng Hải ghi nhận sự gia tăng về số lượng các nhà đầu tư cốt lõi thâm nhập vào thị trường. Tổng diện tích văn phòng được sử dụng ở Thượng Hải lên đến 1,45 triệu mét vuông trong năm 2015, nhiều hơn cả Tokyo, London và New York cộng lại.
Tất cả những động lực khác nhau này góp phần làm tăng giá ở một số phân khúc và khu vực, đồng thời giảm giá ở một số khu vực khác. Mặc dù có nhiều vấn đề tiêu cực nhưng nền kinh tế Trung Quốc vẫn đang phát triển. Vì vậy, có thể lập luận rằng yếu tố quyết định chính là nhu cầu về diện tích bất động sản thương mại vẫn tiếp tục tăng.
Kết nối nhu cầu này đối với khả năng cung ứng hiện tại và có thể cả nguồn cung tương lai, từ thị trường này sang thị trường khác, chính là chìa khóa để đưa ra những quyết định thông minh trong thị trường bất động sản.