Mặt bằng lãi suất vay mua nhà lập đỉnh mới

Áp lực thanh khoản trong hệ thống ngân hàng bắt đầu bộc lộ rõ từ cuối năm 2025 và kéo dài sang nửa đầu năm 2026, khi khoảng cách giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và tốc độ huy động vốn ngày càng nới rộng.

Tính đến cuối tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 7,41%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 5%. Chênh lệch này buộc các ngân hàng phải đẩy mạnh hút vốn trung, dài hạn bằng cách tăng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng lên bình quân quanh 8%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Cuộc đua huy động vốn diễn ra gay gắt nhất ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân quy mô vừa và nhỏ, khi nhiều đơn vị liên tục cộng thêm biên độ 1 - 2 điểm phần trăm để đưa lãi suất tiền gửi thực tế lên ngưỡng 9%/năm, kèm những thời điểm lãi suất trên thị trường liên ngân hàng bị đẩy vọt lên cao do căng thẳng thanh khoản cục bộ.

Mặt bằng chi phí vốn đầu vào mới này nhanh chóng truyền dẫn sang lãi suất cho vay mua nhà, kéo lãi suất thông thường trong nửa đầu năm 2026 lên vùng 12 - 13%/năm, cao hơn 1 - 1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024 - 2025.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam, nhận định lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường ngay ở khâu đầu vào của người mua nhà: Lãi suất vay ưu đãi phổ biến hiện ở mức 8 - 9%/năm; nhưng khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, con số này có thể vượt 12%/năm, tạo áp lực dòng tiền đáng kể lên những khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn trước. 

Nhiều người mua nhà rơi vào trạng thái sốc tài chính ngay khi hết thời gian ưu đãi lãi suất cố định ban đầu, buộc phải chuyển sang lãi suất thả nổi tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ lớn - đây cũng chính là rào cản trực tiếp triệt tiêu nhu cầu giao dịch trên thị trường sơ cấp.

Thay vì mạo hiểm xuống tiền trong bối cảnh chi phí vốn còn nhiều bất định, phần lớn người mua hiện chuyển hẳn sang trạng thái phòng thủ, chờ đợi giá bất động sản điều chỉnh giảm hoặc lãi vay hạ nhiệt rõ ràng hơn trước khi ra quyết định. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết tâm lý này khác hẳn giai đoạn "hưng phấn" trước đây khi người mua sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính lớn; nay đa số khách hàng chỉ giữ mức vay an toàn dưới 40% giá trị hợp đồng để phòng ngừa biến động vĩ mô, khiến thị trường sơ cấp mất đi một lượng cầu quan trọng ngay ở phân khúc từng sôi động nhất.

Hệ quả của mặt bằng lãi suất mới thể hiện rõ trên số liệu giao dịch: tổng lượng giao dịch đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ quý I/2026 giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi tồn kho toàn thị trường lại tăng tới 27,8% chỉ trong một quý. Lãi suất cao không chỉ làm chậm quyết định xuống tiền của người mua, mà còn khiến lượng hàng tồn ứ đọng ngày một lớn hơn, đặt thêm áp lực lên chính các chủ đầu tư đang cần dòng tiền quay vòng.

Doanh nghiệp địa ốc tái cơ cấu

Không chỉ người mua nhà chịu trận, chi phí vốn tăng cao cùng việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản cũng đang bào mòn năng lực tài chính của khối doanh nghiệp địa ốc. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết, tính đến ngày 26/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 19,97 triệu tỷ đồng, tăng 7,41% so với cuối năm 2025; nếu tính cả tín dụng cho vay mua nhà và kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này đã lên tới gần 4 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. 

Riêng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, đã tăng tới 43% so với cùng kỳ - tốc độ mở rộng nhanh hơn hẳn mặt bằng chung, cho thấy nhóm doanh nghiệp phát triển dự án vẫn phụ thuộc lớn vào đòn bẩy ngân hàng dù chi phí vốn đã tăng đáng kể.

Cơ quan quản lý tiếp tục yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nhất là bất động sản mang tính đầu cơ, nhưng điểm mới trong điều hành năm nay là phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ không tính vào hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản, qua đó tạo dư địa để dòng vốn ưu tiên chảy vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. 

Dù tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này vẫn được kiểm soát quanh ngưỡng an toàn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp và gánh nặng trả lãi ngân hàng liên tục gia tăng đúng lúc tốc độ bán hàng tại nhiều dự án đang chững lại, khiến bài toán dòng tiền trở nên cấp bách hơn bao giờ hết.

Sức ép đó đã dẫn tới một làn sóng sàng lọc khốc liệt. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận hơn 1.460 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể trong nửa đầu năm 2026, tăng hơn 16% so với cùng kỳ, trong khi số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động cũng giảm mạnh, điều này phản ánh bức tranh khó khăn kéo dài với nhóm doanh nghiệp thiếu quỹ hàng pháp lý hoàn thiện hoặc có cấu trúc vốn quá mỏng.

Đứng trước áp lực đó, nhiều chủ đầu tư buộc phải chủ động tái cơ cấu dòng tiền thay vì cạnh tranh thuần túy bằng giá bán. Dự án Masterise Nguyễn Trãi tại Hà Nội áp dụng hạn mức vay tối đa 70% cùng lãi suất cố định 7,5% và ân hạn nợ gốc 2 năm; dự án Imperial Sky Park hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng kèm ân hạn nợ gốc tương tự.

Tại phía Nam, dự án Vinhomes Cần Giờ đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng đầu, sau đó áp dụng lãi suất bậc thang 3,5%, 7% và 11,5% cho ba giai đoạn 18, 24 và 30 tháng tiếp theo, nhằm giảm bớt lo ngại về gánh nặng trả lãi dài hạn cho người mua.

Song song đó, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, nhiều chủ đầu tư đang tìm đến các kênh vốn thay thế thông qua hợp tác đầu tư, lập liên doanh hoặc chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư nước ngoài. 

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Giao dịch Thị trường vốn JLL Việt Nam, cho biết những thay đổi về khung pháp lý đang củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài, giúp họ sẵn sàng quyết định rót vốn vào các dự án quy mô từ 200 triệu USD trở lên tại Việt Nam, tập trung vào những dự án mang tính chiến lược gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc các thành phố cảng, trung tâm logistics.

Chính vì vậy, một số doanh nghiệp khác chọn hướng tham gia các dự án hạ tầng theo phương thức đối tác công tư được thanh toán bằng đất, qua đó tích lũy quỹ đất sạch với giá vốn hợp lý trong bối cảnh bảng giá đất mới liên tục tăng - một cách tự cứu mình khi các kênh vốn truyền thống ngày càng đắt đỏ.

Bài cuối: Siết vốn đầu cơ, mở đường cho bất động sản giá phù hợp