Bài 1: Cuộc sàng lọc thanh khoản quyết liệt

Nền kinh tế Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận khả năng chống chịu vững vàng trước các biến động địa chính trị toàn cầu và áp lực lạm phát nội tại. Chỉ số tăng trưởng GDP ấn tượng cùng lượng vốn FDI giải ngân đạt kỷ lục trong 5 năm trở lại đây đã tạo bệ đỡ vĩ mô vững chắc. Tuy nhiên, thị trường bất động sản dân cư lại phản ánh thực trạng tương đối ảm đạm và bước vào giai đoạn phân hóa, sàng lọc quyết liệt khi các chính sách thắt chặt tiền tệ cùng mặt bằng lãi suất cho vay neo cao thẩm thấu sâu vào nền kinh tế.

Điểm nghẽn từ dòng sản phẩm cao cấp

Diễn biến giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản dân cư nửa đầu năm 2026 ghi nhận, có sự sụt giảm thanh khoản rõ nét. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch các phân khúc đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý I/2026 giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi lượng hàng tồn kho tính đến cuối quý I lại tăng mạnh tới 27,8% so với đầu năm.

Sự suy giảm thanh khoản diễn ra trong bối cảnh lãi vay cho lĩnh vực bất động sản đã tăng khoảng 1 - 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tâm lý đầu cơ ngắn hạn bị dập tắt, dòng tiền bắt buộc phải tái định vị và hướng về các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch.

Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS Research) nhận định, áp lực lãi suất duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục là yếu tố cản trở đà phục hồi của nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý II/2026. Ông Nguyễn Minh Đức, chuyên viên phân tích ngành bất động sản tại MBS Research, cho rằng thị trường phía Bắc và phía Nam sẽ phân hóa rõ rệt khi phía Bắc bước vào chu kỳ suy giảm, còn phía Nam phục hồi khó khăn hơn do các yếu tố vĩ mô chưa thực sự khả quan.

Một trong những nút thắt lớn nhất kìm hãm đà phục hồi của thị trường là sự bất cân đối trầm trọng trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp. Phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 30 triệu đồng/m² đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp tại các đô thị lớn kể từ năm 2024. Xu hướng dịch chuyển cơ cấu phân khúc căn hộ nửa đầu năm 2026 cho thấy, sự thống trị của dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ trọng giao dịch của căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m²) đã giảm mạnh từ mức 40% của năm 2023 xuống chỉ còn 8% trong quý I/2026. Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50 - 100 triệu đồng/m²) đã vươn lên thành động lực chính khi chiếm tới 70% tổng cơ cấu giao dịch. Việc thiếu vắng các sản phẩm nhà ở giá bình dân không chỉ hạn chế cơ hội an cư của nhóm khách hàng thu nhập trung bình mà còn khiến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường sụt giảm nghiêm trọng, khi mặt bằng giá sơ cấp bị đẩy lên quá cao so với thu nhập thực tế.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam, nhận định lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý. Lãi suất vay ưu đãi hiện ở mức 8 - 9%/năm, nhưng lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể vượt 12%/năm, tạo áp lực dòng tiền đáng kể.

Cùng góc nhìn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Cụ thể, người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn, chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng “xuống tiền”. Khác với giai đoạn “hưng phấn” trước đây khi người mua sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính lớn, nay đa số giữ mức vay an toàn dưới 40% giá trị hợp đồng để phòng ngừa biến động vĩ mô.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thị trường bất động sản có vai trò liên đới chặt chẽ với hệ thống tài chính vĩ mô nếu xảy ra khủng hoảng kéo dài, nền kinh tế sẽ phải mất từ 4 - 5 năm để khắc phục.

Sự phân hóa bất động sản giữa hai miền Nam - Bắc

Bên cạnh sự lệch pha về phân khúc, thị trường nửa đầu năm 2026 còn chứng kiến những mảng màu trái ngược giữa khu vực phía Bắc và phía Nam do sự khác biệt về cấu trúc chu kỳ tăng trưởng. Tại thị trường phía Bắc, trọng tâm là Hà Nội, các dấu hiệu bước vào chu kỳ điều chỉnh ngắn hạn xuất hiện rõ ràng khi sức mua chững lại.

Theo đó, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới đạt mức kỷ lục trong 6 năm với khoảng 16.600 căn hộ chào bán trong nửa đầu năm, nhưng tỷ lệ hấp thụ sơ cấp lại giảm mạnh về dưới 70%, so với trạng thái hấp thụ gần như hoàn toàn của năm 2025.

Sự sụt giảm này xuất phát từ việc giá bán sơ cấp bình quân tại Hà Nội tăng vọt tới 24% so với cùng kỳ, neo ở ngưỡng trung bình khoảng 95 triệu đồng/m² vào giữa năm 2026; đồng thời tâm lý thận trọng bao trùm khi Hà Nội triển khai quy hoạch đô thị tầm nhìn 100 năm, làm thay đổi các cực tăng trưởng và định hình lại hệ thống hạ tầng giao thông ven sông Hồng.

Ngược lại, thị trường phía Nam bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ phía Bắc để tìm kiếm tỷ suất lợi nhuận cho thuê tối ưu hơn, khi mặt bằng giá Hà Nội tăng quá mạnh đã làm suy giảm lợi suất đầu tư đầu vào.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh người mua hiện tại không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và có khả năng đưa vào khai thác kinh doanh hoặc cho thuê ngay.

Tuy nhiên, ông Lê Hải Thành, Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS Research), đánh giá đà phục hồi này vẫn tương đối chậm khi lãi suất duy trì ở mức cao làm tăng chi phí vốn và hạn chế nhu cầu đầu tư. Trong cơ cấu nguồn cung mới tại phía Nam, khu vực Bình Dương đang là nguồn bổ sung chủ lực, chiếm gần 80% nguồn cung căn hộ mới toàn khu vực TP Hồ Chí Minh mở rộng nhờ lợi thế quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn.

Đáng chú ý, số liệu giá bán tại TP Hồ Chí Minh đang phản ánh hai mốc thời gian và địa giới khác nhau do việc sáp nhập hành chính. Theo Bộ Xây dựng và MBS Research, giá bán chung cư sơ cấp bình quân tại TP Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) trong quý I/2025 đã tăng tới 40% so với cùng kỳ.

Sang quý II/2025, sau khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh, CBRE ghi nhận giá bán sơ cấp bình quân toàn khu vực đạt khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 16% so với cùng kỳ và 8% so với quý trước - biên độ tăng chậm lại so với quý I nhờ quỹ nhà giá thấp hơn từ Bình Dương gia nhập vào cơ cấu tính giá chung, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn khu vực cải thiện lên khoảng 90%, từ mức 77% của quý I.

Xu hướng dịch chuyển ly tâm sang các đô thị vệ tinh ngày càng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự hình thành nhóm cư dân lao động tri thức chấp nhận sống tại các khu vực cách trung tâm vài chục km, nhưng di chuyển hàng ngày vào nội đô qua hệ thống giao thông tốc độ cao hoặc các tuyến metro đang dần hoàn thiện.

Trọng tâm dịch chuyển này hướng đến các đại đô thị vùng ven được quy hoạch đồng bộ tại phía Bắc (Hưng Yên, Quảng Ninh) và phía Nam (Đồng Nai, Tây Ninh), kỳ vọng là động lực tăng trưởng dài hạn để điều hòa giá bán khu vực trung tâm.

Bài 2: Sức ép từ 'cơn lốc' lãi suất và bài toán sinh tồn