Dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều; so với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 21 điều, tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số điều).

Đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh phân cấp và chuyển đổi số
 

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng tới việc thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước; luật hóa các nghị quyết đã được kiểm chứng qua thực tiễn; thực hiện phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; đồng thời cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường và tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn, bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tờ trình của Chính phủ nêu rõ các cải cách và điểm mới. Về nội dung cơ bản phân cấp, phân quyền, chỉ sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Về cắt giảm điều kiện và thủ tục hành chính, dự kiến cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng thời cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục và giữ nguyên 1 thủ tục liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về tháo gỡ vướng mắc và các cơ chế mới, dự án Luật sửa đổi quy định theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn liền với quyền sử dụng đất. Bổ sung cơ chế bảo đảm nghĩa vụ tài chính đất đai đối với dự án BT (Xây dựng-Chuyển giao) bằng hình thức bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa. Bổ sung cơ chế phong tỏa đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản vào tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, làm rõ nội dung tối thiểu của hợp đồng và các nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Đẩy mạnh chuyển đổi số thông qua việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản bảo đảm nguyên tắc “đúng, đủ, sạch, sống”, đồng thời bổ sung quy định về cấp mã định danh điện tử cho từng tổ chức, cá nhân và bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh.

Rà soát kỹ lưỡng các cơ chế đặc thù, bảo vệ quyền lợi khách hàng

Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo nhấn mạnh, Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi luật. Tuy nhiên, do dự án Luật được xây dựng trong thời gian gấp rút nên Chính phủ cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện hồ sơ dự án Luật hoàn chỉnh trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai.

Cho ý kiến sâu vào một số nội dung trọng tâm, về quyền mua, thuê mua diện tích sàn xây dựng của cá nhân nước ngoài, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, mặc dù giao dịch này không kèm theo quyền sử dụng đất chung nhưng việc sở hữu diện tích sàn thực tế vẫn không tách rời việc sử dụng đất thực tế. Do đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục nghiên cứu thận trọng, đánh giá tác động đầy đủ nhằm quán triệt Nghị quyết số 21-NQ/TW, bảo đảm tuyệt đối an ninh, quốc phòng và thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về cơ chế dự án bất động sản trên quỹ đất thanh toán dự án BT, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đánh giá việc quy định cơ chế tài chính phù hợp là cần thiết. Tuy nhiên, do các dự án BT đang được điều chỉnh bởi Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ, đề nghị chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản và dẫn chiếu sang Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhằm đảm bảo tính đồng bộ, tránh xử lý riêng rẽ.

Về kiểm soát huy động vốn và bảo lãnh dự án, đối với cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều ý kiến đề nghị giữ quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng như luật hiện hành. Cần tách bạch rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc thu xếp năng lực bảo lãnh với sự lựa chọn tự nguyện của từng khách hàng; việc từ chối bảo lãnh phải tự nguyện và không được mặc định sẵn trong hợp đồng mẫu. Một số ý kiến khác tán thành quy định bắt buộc của dự thảo nhằm phòng ngừa rủi ro cho người mua vốn có vị thế thương lượng yếu hơn.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, tại khoản 4 Điều 30, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị nghiên cứu cơ chế khơi thông nguồn lực, cho phép chủ đầu tư không còn năng lực hoặc nhu cầu được chuyển nhượng dự án ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, kèm theo quy định chặt chẽ về cam kết nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng.

Tại khoản 1 Điều 31, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát đồng bộ với Luật Đầu tư, thiết kế thủ tục chuyển nhượng theo hướng "một đầu mối, một bộ hồ sơ dùng chung và một lần kiểm tra". Tại khoản 4 Điều 31, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng việc phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư phải đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ và làm rõ các trường hợp cần lấy ý kiến của cơ quan Trung ương.

Về mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, đối với việc bổ sung các loại hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn hoặc sàn xây dựng chưa có Giấy chứng nhận được phép chuyển nhượng, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung đánh giá tác động chi tiết để phòng ngừa đầu cơ, giao dịch trùng lặp, tranh chấp và thất thu thuế cho Nhà nước.