Tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 7, sáng 27/5, các đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ về: dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi); dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

* Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở

Thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội tán thành với việc cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành để phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội. Đồng thời tăng cường sự quản lý thống nhất của trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch trong phát triển và quản lý sử dụng nhà ở...


Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 13), nhiều ý kiến còn băn khoăn bởi Khoản 1 Điều 13 dự thảo Luật không thống nhất với Luật đất đai 2013 và Bộ Luật dân sự. Tại Khoản 1 Điều 13 quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua, tức là giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua”.

Trong khi đó quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 188 Khoản 3 Luật đất đai "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Nhiều đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh thống nhất với các quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự, tránh những mâu thuẫn giữa các luật dẫn đến tranh chấp khi áp dụng trong giao dịch bất động sản.

Nhiều ý kiến tán thành với nội dung quy định về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam tại Điều 155, 157. Quy định này đã khuyến khích kêu gọi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên có ý kiến đề nghị Ban soạn thảo cần quy định điều kiện chặt chẽ hơn nhằm bảo đảm lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và bảo đảm an ninh, quốc phòng, đặc biệt là tại địa bàn, khu vực trọng yếu.

Một số ý kiến đánh giá Khoản 3 Điều 14 dự thảo Luật quy định “Nhà nước chủ động hỗ trợ vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở” là chưa phù hợp, thiếu tính khả thi. Theo phân tích, ngân sách nhà nước có giới hạn và Nhà nước chủ yếu hỗ trợ thông qua các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, cơ chế cho vay… chứ Nhà nước không trực tiếp hỗ trợ vốn; kiến nghị Ban soạn thảo xem xét điều chỉnh hoặc bỏ quy định này.

Thảo luận về chính sách phát triển nhà ở công vụ, nhiều ý kiến cho rằng trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, vốn ngân sách nhà nước còn hạn chế, thì không nên phát triển nhà ở công vụ một cách tràn lan, gây lãng phí cho ngân sách nhà nước. Chỉ những trường hợp thực sự cần thiết mới phải sử dụng nhà công vụ. Có ý kiến đề xuất những trường hợp khác có thể tính vào lương để trả cho cán bộ, công chức, viên chức khi được điều động, luân chuyển để đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng khi thực hiện công vụ được giao.

Đại biểu Nguyễn Quốc Bình (Hà Nội) nhận xét, dự thảo Luật đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư tại Điều 100 và các trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 109. Hai quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ khi hết niên hạn sử dụng. Theo đại biểu dự thảo cần quy định rõ hơn về nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp công trình xây dựng để phân biệt rõ: thời hạn sử dụng được xác định theo tiêu chí nào: theo tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng hay theo thời hạn sử dụng được xác định trong hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư...

* Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

Thảo luận về dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ý kiến tán thành sự cần thiết ban hành Luật nhằm tiếp tục phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Về phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 7), đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hà Nội) đánh giá quy định tại điểm c, khoản 3 Điều 7 dự thảo luật cho phép tất cả các tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản là chưa phù hợp với Luật đất đai 2013. Đại biểu nêu rõ: Luật đất đai không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đại biểu đề nghị xem xét lại quy định này trong dự thảo luật để phù hợp với Luật đất đai 2013.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 8) tại khoản 1 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, hoặc hợp tác xã có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không thấp hơn 50 tỷ đồng”, đại biểu Nguyễn Minh Quang tán thành với việc nâng cao điều kiện để tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản. Quy định này sẽ hạn chế những chủ thể kinh doanh bất động sản có năng lực tài chính yếu, tham gia thị trường có tính chất manh mún.

Tuy nhiên theo đại biểu số vốn pháp định 50 tỷ đồng là khá cao, gần gấp 9 lần so với quy định hiện hành (6 tỷ đồng). Đại biểu phân tích khi áp dụng luật sẽ dẫn đến bất cập bởi các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản có số vốn 6 tỷ đồng sẽ phải bổ sung một lượng vốn không nhỏ, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Hơn nữa các loại dự án bất động sản khác nhau về quy mô, tính chất, công năng mục đích đầu tư cũng như tổng mức đầu tư, thì việc ấn định vốn pháp định 50 tỷ đồng vô hình chung đã khống chế quyền tự do chọn mô hình kinh doanh của nhà đầu tư.

Đại biểu dẫn chứng, hiện nay chúng ta có tới hơn 90% các doanh nghiệp vừa và nhỏ, sử dụng 51% lao động xã hội. Quy định này sẽ loại phần lớn các doanh nghiệp của Việt Nam có thể tham gia vào thị trường bất động sản. Theo đại biểu, Ban soạn thảo nên xem xét, điều chỉnh mức vốn pháp định giảm xuống không thấp hơn 20 tỷ đồng và Chính phủ quy định cụ thể mức vốn pháp định tại từng thời kỳ sẽ phù hợp hơn trên thực tế.

Một số ý kiến tán thành với việc dự thảo quy định tại Điều 21, 27 và 33 về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, quy định này đã tạo điều kiện cho bên thuê bất động sản chủ động tham gia với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thiết kế, tránh tình trạng phải cải tạo, sửa chữa cho phù hợp với mục đích thuê, gây tốn kém, lãng phí.

Tuy nhiên có ý kiến băn khoăn bởi hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại rất dễ nảy sinh tranh chấp. Vì thế dự thảo cần có các quy định chặt chẽ, nhất là các quy định liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 16) nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng, có ý kiến băn khoăn về tính khả thi bởi quy định như dự thảo luật mang tính chất chuyển rủi ro từ khách hàng sang ngân hàng. Đối với các chủ đầu tư chưa có uy tín, lần đầu triển khai dự án sẽ khó được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh. Đối với chủ đầu tư có uy tín, năng lực thì việc chi trả chi phí bảo lãnh sẽ phát sinh chi phí cho doanh nghiệp, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản….

Có ý kiến đề nghị thay vì quy định bảo lãnh, Ban soạn thảo có thể nghiên cứu phương án tránh rủi ro cho khách hàng như mua bảo hiểm hoặc ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình.

Theo Chương trình, chiều nay, các đại biểu Quốc hội làm việc tại Hội trường nghe trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật dạy nghề và thảo luận một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật hôn nhân và gia đình (sửa đổi).


Quỳnh Hoa