HĐND thành phố Hà Nội vừa thông qua Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây là hành động nhằm minh bạch hóa công tác quản lý đất đai và đưa giá đất tiệm cận thị trường theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, mức tăng mạnh ở khu vực ngoại thành đang tạo ra một “gánh nặng kép” lên người dân và doanh nghiệp bất động sản, khả năng an cư lạc nghiệp của người thu nhập thấp càng xa vời và làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Chi phí tăng, giấc mơ nhà ở xa vời

Nhìn chung, người dân đồng tình với việc điều chỉnh bảng giá đất sát thị trường hơn vì điều này giúp đảm bảo quyền lợi của người dân trong giải phóng mặt bằng được tốt hơn, hạn chế khiếu nại, đồng thời góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và hoàn thành các dự án đầu tư công. 

Tuy nhiên, với mức điều chỉnh giá đất tăng rõ rệt, đặc biệt ở các xã, phường vùng ven, chính sách giá đất mới không chỉ thay đổi các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai mà còn tác động sâu rộng đến đời sống, sản xuất, thị trường bất động sản và khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều nhóm đối tượng.

Ông Đăng Văn Nghiêm, ở xã Đông Anh (Hà Nội) cho biết: “giá đất tăng khiến các loại thuế, phí, lệ phí khi làm sổ đỏ, tách thửa hay chuyển nhượng đều tăng theo. Nay gia đình tôi có nhu cầu chia đất cho các con ra ở riêng hoặc làm thừa kế tài sản phải làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận sẽ phải chi thêm khoản không hề nhỏ".

Với việc tính theo giá đất mới tăng gấp 2-6 lần so với bảng giá đất cũ khiến nhiều người dân vùng ngoại thành không có đủ khả năng để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ông Đào Khắc Trọng ở xã Sóc Sơn (Hà Nội) cho biết, “tôi nhẩm tính tiền sử dụng đất phải đóng khoảng hơn 80 triệu đồng nay đã nhảy vọt lên hơn 400 triệu đồng sau khi áp dụng bảng giá đất mới”. 

Không chỉ có ông Đào Khắc Trọng mà nhiều người dân ở các xã khác như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Oai, Đan Phượng, Thanh Trì, Thường Tín, Hồng Vân... cũng bày tỏ sự "sốc" khi phải đóng hàng trăm triệu đồng để làm thủ tục. Người dân kiến nghị thành phố nên xem xét chính sách giảm lệ phí trước bạ, miễn một số khoản phí cấp giấy chứng nhận hoặc giãn thời gian nộp cho hộ nghèo, hộ cận nghèo, công nhân, gia đình trẻ đang sinh sống tại khu vực vùng ven. Điều này giúp họ tránh tình trạng “sốc chi phí” khi cần làm thủ tục về đất đai.

Theo Luật gia Nghiêm Thị Hằng ở Văn phòng Luật sư Vũ Linh (Đoàn luật sư Hà Nội), thứ nhất là tăng gánh nặng tài chính khi làm thủ tục đất đai. Đó là việc bảng giá đất tăng, đặc biệt ở các khu vực ngoại thành (nơi dự kiến tăng mạnh từ 25% đến 26%, cá biệt một số vị trí tăng tới gần 30% so với bảng giá hiện hành), khiến nhiều người dân lo lắng về chi phí tăng vọt khi đi làm các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất, làm sổ đỏ (công nhận quyền sử dụng đất) hay chuyển nhượng. Nếu bảng giá đất tăng, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí người dân phải nộp sẽ tăng theo, tác động trực tiếp đến nhóm chủ thể đông đảo này.

Ngoài ra, các hộ canh tác nông nghiệp ở vùng ven cũng băn khoăn khi giá đất tăng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, hoặc chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng có thể cao hơn. Những khoản chi này trực tiếp ảnh hưởng tới khả năng duy trì sản xuất, nhất là đối với hộ nông dân nhỏ lẻ- Luật gia Nghiêm Thị Hằng thông tin.

Đội vốn ngay từ vạch xuất phát

Dù được đánh giá là cần thiết để giá đất tiến gần với giá thị trường hơn, nhưng bảng giá mới cũng tạo ra không ít lo ngại về gánh nặng chi phí, khả năng tăng giá bất động sản và áp lực đối với doanh nghiệp.

Lý giải về “Gánh nặng kép”, ông Phạm Gia Hiệp, chuyên gia bất động sản cho biết, doanh nghiệp bất động sản phải chịu chi phí đầu tư tăng cao (gánh nặng 1) trong khi khả năng thu hồi vốn và bán hàng lại suy giảm (gánh nặng 2), dẫn đến rủi ro tài chính và vận hành lớn hơn. Chính quyết định này lại mang đến nỗi lo lớn, đặt họ vào tình thế khó khăn chồng chất nên được gọi là “gánh nặng kép”.

Đối với người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình càng ngày càng xa để có được ngôi nhà “an cư lạc nghiệp” cho mình khi bảng giá đất mới đi vào cuộc sống. 

Việc giá nhà bị đẩy lên cao hơn nữa sẽ càng làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân, đặc biệt là tầng lớp thu nhập trung bình và thấp. Điều này dẫn đến nguy cơ tồn kho tăng cao và khó khăn trong khâu tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Dòng tiền bị tắc nghẽn, áp lực trả nợ ngân hàng gia tăng, làm chậm đà phục hồi của toàn thị trường bất động sản Hà Nội- ông Phạm Quang Hiệp chia sẻ.

Đồng quan điểm này, bà Nguyễn Ngọc Bích, Giám đốc Công ty Bất động sản Nam Bình cho biết, gánh nặng đầu tiên và trực tiếp nhất là sự tăng vọt của chi phí đầu vào đối với mọi dự án phát triển bất động sản trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao. Bảng giá đất là căn cứ pháp lý để xác định mức bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án thương mại. Khi bảng giá đất tăng, mức giá bồi thường cũng tăng theo, khiến tổng mức vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp bị đội lên đáng kể. Điều này không chỉ làm tăng gánh nặng tài chính mà còn có nguy cơ kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng nếu giá bồi thường vẫn chưa thực sự làm hài lòng người dân, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng tăng theo bảng giá đất. Đây là nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp phải nộp khi được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Chi phí này tăng thẳng vào giá thành sản phẩm, làm giảm biên lợi nhuận dự kiến của chủ đầu tư và đặt ra thách thức lớn trong việc cân đối tài chính dự án, đặc biệt là với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Bảng giá đất mới tại Hà Nội là một bước đi quan trọng hướng tới minh bạch hóa thị trường và phù hợp hơn với giá thực tế. Tuy nhiên, mức tăng cao tại nhiều khu vực vùng ven đã tạo ra những lo ngại về gánh nặng tài chính đối với người dân và doanh nghiệp.

Để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần có lộ trình hợp lý, kết hợp với các giải pháp hỗ trợ nhóm yếu thế, doanh nghiệp nhỏ và người dân sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, cần tăng cường minh bạch thông tin và đối thoại với cộng đồng dân cư để hạn chế tác động tiêu cực và tạo sự đồng thuận xã hội.