Bạn đọc hỏi: Tôi mua căn hộ tại một dự án chung cư tại phường Xuân La (Tây Hồ, Hà Nội). Tuy nhiên, khi nhận nhà tôi mới biết nhà bàn giao, nhưng dự án chưa hoàn thành nghiệm thu. Diện tích thiếu so với hợp đồng. Vậy, việc đo lại diện tích sẽ theo căn cứ nào? Phần ban công có tính phần diện tích trang trí (gờ, phào)? Chủ đầu tư sẽ bị phạt ra sao với tình trạng dự án chưa được nghiệm thu đã bàn giao nhà?
Một dự án chung cư xây dựng trên địa bàn phường Xuân La, Tây Hồ, Hà Nội.
Về vấn đề này, báo Tin tức thông tin như sau:
Theo Luật sư Minh Anh, Nghị định 16/2022/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có hiệu lực từ 28/1/2022 đã tăng mức phạt tiền tối đa lên 1 tỷ đồng với hành vi vi phạm trong trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản (trước đây, theo Nghị định 139/2017, mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 300 triệu đồng).
Đáng lưu ý, mức phạt này được áp dụng với hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành nghiệm thu của chủ đầu tư. Cụ thể, theo điểm d khoản 4 Điều 58 Nghị định 16 năm 2022: “Phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định.
Còn vấn đề đo lại diện tích căn hộ chung cư có quy định tại Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 và cụ thể tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà Chung cư QCVN 04:2021/BXD. Theo đó, tại mục 1.4.13 quy định về Diện tích sử dụng căn hộ quy định: “Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ: bao gồm diện tích sàn có kể đến tường/vách ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công loga; không bao gồm diện tích phần sàn có cột/vách bao tòa nhà/căn hộ, tường/vách phân chia giữa các căn hộ.
Chú thích: kích thước thông thủy là kích thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính, lan can sắt mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân tường/gờ/phào...). Đối với ban công, loga thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp có mép tường chung thì tính theo mép trong của tường chung”.
Như vậy, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình chưa hoàn thành nghiệm thu cho khách hàng hoặc chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan có thẩm quyền đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định sẽ bị phạt nặng từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Với diện tích đo lại căn hộ tính theo diện tích thông thủy; phần ban công là diện tích mặt sàn, không bao gồm diện tích trang trí (gờ, phào).