Trao đổi với phóng viên báo Tin Tức, chuyên gia BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho biết, cơ chế góp vốn đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai là cơ chế tốt. Có điều, chúng ta chưa có biện pháp để xử lý khi có rủi ro. Đồng tình với điều này, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, nhu cầu tất yếu của thị trường BĐS là góp vốn mua nhà vì chủ đầu tư không đủ sức để một mình hoàn thiện dự án.

Để giải quyết những hệ lụy xảy đến đối với việc mua nhà “trên giấy”, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phân rõ hai câu chuyện đang diễn ra trên thị trường BĐS: Thứ nhất, được giao đất nhưng không đưa vào sử dụng và thứ hai đang triển khai dang dở thì bỏ đấy. Đối với trường hợp thứ nhất, theo Luật Đất đai năm 2003, sau 12 tháng được giao đất mà chủ đầu tư chưa triển khai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và bồi thường khoản tiền mà nhà đầu tư đã đầu tư. Luật Đất đai 2013 “mở” hơn, cho phép gia hạn đến 24 tháng. Nếu sau 24 tháng vẫn không làm thì Nhà nước thu hồi và không trả lại tiền.

“Còn trong trường hợp dự án góp vốn mua nhà trên giấy nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng thì đây được coi là những rủi ro trong cơ chế mua bán nhà trên giấy (hay mua bán nhà hình thành trong tương lai). Theo quy định của pháp luật, nếu chủ đầu tư vi phạm pháp luật (ví dụ như chưa được giao đất, chưa hoàn thiện hạ tầng đã tiếp nhận góp vốn) thì bị xử lý hình sự hoặc hành chính tùy mức độ. Còn nếu chủ đầu tư không vi phạm pháp luật nhưng vi phạm hợp đồng với người góp vốn thì giải pháp tốt nhất là người mua kiện chủ đầu tư ra tòa dân sự vì đây là mối quan hệ dân sự”, GS Võ cho biết.

Khi thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gần đây, đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch đã đề nghị phải có quy định bảo vệ vốn góp của người dân bằng cách quy định tiền góp bắt buộc phải ký gửi tại một ngân hàng và chỉ được giải ngân để thực hiện công trình góp vốn. Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực (Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV), các ngân hàng sẽ không mặn mà với việc đứng giữa dàn xếp do việc này khá phức tạp và họ không có đầy đủ chuyên môn. Theo ông Lực, lập Quỹ Tín thác đầu tư sẽ hiệu quả hơn, nghĩa là sau khi người mua đã góp vốn đầu tư và nhận chứng chỉ thì được chuyển nhượng chứng chỉ đó như là cổ phiếu, trái phiếu trên thị trường.

Cũng theo GS Đặng Hùng Võ, Bộ Xây dựng không thể can thiệp trong trường hợp này mà hai bên phải tự thỏa thuận với nhau. Pháp luật hiện nay chỉ quy định một số điều kiện để chủ đầu tư được thực hiện góp vốn. Tuy nhiên, nhìn rộng hơn, để tránh những rủi ro như vậy, GS Võ đã đưa ra các giải pháp để quản lý rủi ro khi mua bán nhà hình thành trong tương lai. Trong đó có việc nhà đầu tư phải mua bảo hiểm để trong trường hợp họ “sa cơ lỡ vận” thì bảo hiểm sẽ chi trả cho người góp tiền. Giải pháp khác là có một tổ chức tài chính đứng giữa chủ đầu tư và người góp vốn, đảm bảo giao dịch chắc chắn thành công, không ai bội ước. “Tôi cho rằng cơ chế thứ hai sẽ tốt hơn vì ngăn chặn được rủi ro có thể xảy ra, còn cơ chế mua bảo hiểm là chấp nhận cho rủi ro xảy ra”, GS Võ nói.

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu các chủ đầu tư phải báo cáo rõ nguyên nhân gây chậm triển khai, cam kết tiến độ khởi công và hoàn thành với thành phố để làm căn cứ kiểm tra giám sát và xử lý. Qua đó, TP sẽ thay thế các chủ đầu tư yếu kém. Còn giải pháp Bộ Xây dựng đưa ra để “cứu” các dự án “đắp chiếu” là chuyển đổi mô hình đầu tư. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng kêu gọi các doanh nghiệp chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội hoặc tăng tỷ lệ nhà ở xã hội trong các dự án nhà thương mại.

Hoàng Dương - Anh Đức