Quản lý chung cư thế nào?

Vấn đề giá dịch vụ của các khu chung cư Hà Nội đang ngày càng nóng. Việc xung đột lợi ích giữa các công ty xây dựng và dân cư đang tăng lên. Sau đây là câu chuyện rất điển hình ở khu đô thị Linh Đàm do Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) xây dựng, nơi được công nhận là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của miền Bắc.

 

Đối đầu ở khu chung cư kiểu mẫu

 

Giá dịch vụ chung cư tại khu đô thị Linh Đàm liên tục tăng. Người dân cho rằng phía công ty quản lý dịch vụ đã tăng giá một cách vô lý và áp đặt. Phía công ty thì cho rằng đó chỉ là ý kiến thiểu số và việc họ làm là bắt buộc trong điều kiện hiện tại. Đằng sau cuộc tranh cãi này là câu hỏi lớn: Ai là chủ của các tòa nhà ở đây?

 

Dân cư chống tăng giá


Chiều muộn ngày 31/5, đông đảo dân cư của tổ dân phố X2 Linh Đàm tập trung về tòa nhà CT4B. Họ mang theo bức xúc về việc đơn vị đang điều hành các tòa nhà đã đưa ra mức tăng giá mới. Đơn vị này là Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS) thuộc Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD). Đây cũng là đơn vị đã xây dựng các tòa nhà ở đây.

 

Một góc khu chung cư Linh Đàm, Hà Nội.


Theo lời người dân tại đây, bảo vệ của HUDS đã đe dọa cắt điện nước, ngừng trông xe. “Dân cư đã sẵn sàng bê cả bàn ghế của đội bảo vệ ném ra ngoài và đứng ra tự trông xe”, ông Nguyễn Đức Hương, Bí thư Chi bộ khu dân cư X2 nói. Tình hình dịu lại khi lực lượng công an phường xuất hiện. Theo ông Hương, HUDS đã tăng giá nhà ở liên tục mà không hề tham khảo ý kiến người dân theo đúng Luật Nhà ở. Từ năm 2009 đến tháng 10/2011, giá dịch vụ tại đây đã tăng dần từ 30.000 lên 90.000 đồng/hộ/tháng. “Mức tăng có lúc lên đến 60%, nhưng chúng tôi nghĩ là cần chia sẻ khó khăn với nhà đầu tư nên vẫn đồng ý”, ông Hương nói. Tháng 3/2012, HUDS ra thông báo tăng giá dịch vụ hàng trăm tòa nhà do công ty này làm chủ đầu tư. Theo đó, cách tính giá mới sẽ dựa trên diện tích căn hộ. Giá cụ thể là 1.500 đồng/m2/ tháng đối với chung cư cao 9 tầng trở lên và 1.000 đồng/m2/tháng đối với chung cư 5 tầng. Cách tính giá này dựa trên Quyết định 4520/QĐ-UBND do thành phố Hà Nội ban hành về việc tính giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Theo cách tính mới, giá dịch vụ nhiều căn hộ sẽ đội lên gần gấp đôi.


Người dân phản đối vì cho rằng HUDS đã lạm dụng luật. Theo đó, trong quyết định ghi rõ: “Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận đó”. Trong khi đó giữa người dân và HUDS đã có thỏa thuận về giá từ trước nên công ty này không có quyền tăng giá. Đại diện dân cư và HUDS đã thương lượng nhưng không thống nhất ý kiến.


Ngày 31/5, HUDS ra thông báo chính thức tăng giá, ai chưa nộp theo giá mới trong tháng 4 và tháng 5 sẽ bị truy thu. “Quyết định này mang tính chất tối hậu thư, chúng tôi không chấp nhận. HUDS đã vi phạm nguyên tắc dân chủ”, ông Hương nói. Ông cũng viện dẫn thông tư 37/2009/TT-BXD ngày 1/12/2009 của Bộ Xây dựng. Theo đó đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị, thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín.


Tuy nhiên, đã không có cuộc trưng cầu công khai nào diễn ra. Tổ dân phố, chi bộ và Mặt trận Tổ quốc địa phương cho đây là sự vi phạm nguyên tắc dân chủ. Sở dĩ họ phải chịu bất công này vì Công ty HUDS đã không làm đúng luật, trì hoãn giúp người dân thành lập ban quản trị nhà chung cư.


Lỗ… vì an sinh xã hội


Theo ông Bùi Hoàng Kiều, Giám đốc HUDS, hiện tại công ty đang thu giá dịch vụ quá rẻ và đang chịu lỗ. Theo số liệu do ông Kiều cung cấp, trong 3 năm 2009, 2010, 2011, công ty đã chịu lỗ 17 tỷ 727 triệu đồng trong mảng dịch vụ chung cư. Cùng với đó, Tập đoàn HUD đã phải hỗ trợ lương cho công ty này hơn 42 tỷ đồng tiền mặt để trang trải cho nhân viên. Tuy lỗ, Công ty HUDS vẫn phải làm để đảm bảo nhiệm vụ chính trị, ổn định đời sống an sinh xã hội, không để người dân chịu ảnh hưởng của bão giá. Mặt khác, nhờ giá dịch vụ thấp cho nên khâu hậu mãi của HUDS được đánh giá rất cao, nhờ đó số lượng nhà bán ra nhiều hơn. Xét về tổng thể, Công ty HUDS không lỗ vì có nhiều ngành nghề kinh doanh khác như nhà hàng, xây dựng… bù lại.

Điều 71. Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư 1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định. Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. 2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. 3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. Điều 72. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây: 1. Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua; 2. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký; 3. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; 4. Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định; 5. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý; 6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có); 7. Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư; 8. Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở trung ương ban hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong cả nước.

Ban Giám đốc HUDS cho biết, sang năm 2012, Tập đoàn HUDS sẽ cắt giảm các khoản hỗ trợ, nên công ty buộc phải tăng giá. Ông Kiều cho rằng HUDS không sai luật khi vận dụng Quyết định 4520/QĐ-UBND để tăng giá. “Không có một cái hợp đồng nào cố định giá với dân cả, trên cơ sở là thông báo với dân, có thỏa thuận nhưng cách thỏa thuận không thành văn bản”- ông Kiều nói. Ông Dương Văn Thành, Trưởng phòng Dịch vụ đô thị của HUDS thì giải thích, bởi lẽ giá dịch vụ từ trước tới nay là quá thấp cho nên công ty luôn nói với người dân: Đây là giá tạm thời để bù đắp chi phí và sẽ chờ qui định cụ thể của nhà nước. Việc tăng giá được HUDS và người dân thống nhất với nhau bằng… mồm. “Thỏa thuận từ trước là phải có văn bản hợp đồng kí tá hai bên chứ?” - ông Thành nói.


Tóm lại, phía HUDS cho rằng, giữa họ và người dân không có hợp đồng ràng buộc, nên việc họ tăng giá dịch vụ là hợp lý. Theo số liệu tính toán của HUDS, nếu họ không đứng ra chịu lỗ, mức giá dịch vụ của khu đô thị Linh Đàm có thể lên đến 5.861 đồng/m2/tháng.

Vấn đề cơ bản: Nhà của ai?


Phía đại diện dân cư cho rằng, 10 năm nay, các tòa nhà của HUD không có ban quản trị. Theo điều 71 Luật Nhà ở ban hành năm 2005, HUDS sẽ phải giúp người dân thành lập ban quản trị trong vòng 12 tháng kể từ khi chung cư đi vào hoạt động. Ban quản trị có quyền thuê đơn vị khác ngoài HUDS vận hành tòa nhà.


Đại diện cho phía HUDS, Giám đốc Bùi Hoàng Kiều cho rằng các ý kiến trên chưa phản ánh đúng thực tế. “Các khu vực khác chúng tôi thu thành công đến 95%, riêng khu Linh Đàm chống đối mạnh nhất cũng thu được 61%. Điều đó chứng tỏ là đông đảo người dân cũng đồng tình với chúng tôi”, ông Kiều nói. Theo ông Kiều, một số tổ trưởng dân phố đã gây sức ép, rải tờ rơi ngăn cản các hộ dân cư nộp tiền dịch vụ.


Từ trước tới nay rất ít tòa nhà yêu cầu thành lập ban quản trị. Mọi việc đều được tổ dân phố làm rất tốt. Một số nơi muốn thành lập ban quản trị nhưng lại không muốn quản lý tài chính. Mặt khác, nếu HUDS không quản lý, giá dịch vụ sẽ tăng rất cao cho nên không ai dám đứng ra chịu trách nhiệm làm ban quản trị.
Tuy nhiên, thực tế tại các khu dân cư rất khác với phát biểu của phía HUDS.


Ông Nguyễn Văn Việt, Trưởng ban Mặt trận Tổ quốc khu đô thị Mỹ Đình II, người phải xây dựng khối đại đoàn kết của 1.200 hộ dân ở đây cho biết: “Dân thắc mắc rất ghê gớm. Ai gặp tôi cũng hỏi việc tăng giá. Họ nộp tiền cho đỡ phiền phức nhưng vẫn đến có ý kiến với tôi. Trước đây, chỉ vài ngày là việc thu tiền dịch vụ ở đây xong xuôi, nhưng từ khi tăng giá dịch vụ, phải mất 25 ngày mới thu tiền xong”.


Ban Công tác Mặt trận KĐT Mỹ Đình II cũng đã có công văn gửi đến Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội, HUD và nhiều cơ quan chức năng... yêu cầu giải quyết vấn đề thu tiền dịch vụ bất hợp lý. Tuy nhiên, công văn gửi đi vẫn chưa có ai trả lời. KĐT Mỹ Đình II cũng đã vận động để được thành lập ban quản trị cho các tòa nhà. Họ sẵn sàng đứng ra tự thu chi để phục vụ điều hành tòa nhà. “Tuy nhiên thành phố bảo là chưa có chủ trương”- ông Việt nói.


Gian nan thành lập Ban quản trị


Hiện nay đang tồn tại tình trạng phổ biến, đó là nhà thầu xây dựng đang giữ vị trí độc quyền trong cung cấp dịch vụ. Về lý thuyết các công ty này không có động lực để cung cấp các dịch vụ tốt hơn cho người dân. Càng cắt giảm chi phí dịch vụ, nhà thầu càng có lời.


Nếu một khu dân cư có ban quản trị, họ có quyền cho đấu thầu để chọn ra đơn vị quản lý tòa nhà tốt nhất. Tuy nhiên, việc thành lập ban quản trị lại phải có sự tham gia tổ chức của nhà thầu xây dựng. Nếu làm đúng luật, nhà thầu sẽ phải bỏ đi lợi ích của mình.


Đây là một trong số các lý do khiến các nhà thầu lờ đi việc cho thành lập ban quản trị. Mặt khác, Luật Nhà ở qui định điều này từ năm 2005, nhưng cho đến năm 2008, thành phố Hà Nội vẫn rất lúng túng trong việc áp dụng luật vào đời sống. Thậm chí, phía Sở Xây dựng Hà Nội từng có ý kiến cho rằng giao trách nhiệm cho BQT nhà chung cư quá lớn sẽ nảy sinh phức tạp khó lường trong thực tế. Như vậy, ngay cả các cấp chính quyền còn khá bối rối trước thực tế này.


Tuy nhiên, trước bức xúc của dân cư tại hàng loạt khu chung cư tại Hà Nội vừa qua, chúng ta có thể thấy, việc thành lập ban quản trị các tòa nhà là cấp thiết và phải làm ngay.


Tín hiệu mừng là dường như phía HUDS cũng nhận ra rằng thành lập ban quản trị là việc sẽ phải làm. “Chúng tôi cũng thống nhất với người dân là sẽ thành lập ban quản trị tòa nhà, nhưng phải làm thí điểm đã”- Giám đốc HUDS Bùi Hoàng Kiều nói.


Chừng nào mối quan hệ giữa khách hàng và người làm dịch vụ còn chưa rõ ràng, người dân các khu đô thị của HUDS xây dựng sẽ còn phải chịu nhiều bất hợp lý.

Phong Anh

 

 

Vấn đề quan tâm

Việc làm

Từ thiện

Gương tốt - việc tốt

Hợp tác nội dung
KÊNH THÔNG TIN CỦA CHÍNH PHỦ DO TTXVN PHÁT HÀNH Tổng biên tập: Ninh Hồng Nga | Giới thiệu - Liên hệ tòa soạn
Giấy phép xuất bản Số 16/GP-TTĐT cấp ngày 11/3/2009
Tòa soạn: Số 5 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
Điện thoại: 04-38267042, 04-38252931(2339,2208)- Fax: 04-38253753
Email:baotintuc@vnanet.vn – toasoantintuc@gmail.com
© Bản quyền thuộc về Báo Tin tức - TTXVN
Cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản
Liên kết site: báo thể thao, ngoại hạng anh