Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) hiện có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960. Đến nay, nhiều chung cư đã bị xuống cấp nghiêm trọng, trong đó có những chung cư đang trong tình trạng nguy hiểm như 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), Cô Giang (quận 1), chung cư lô 4, lô 6, Thanh Đa (quận Bình Thạnh)… 

Mặt tiền chung cư cũ 727 Trần Hưng Đạo nhếch nhác và xuống cấp trầm trọng (ảnh: D.T)

Theo kế hoạch, TP.HCM sẽ di dời, tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư cũ với quy mô 10.000 m2 sàn. Đồng thời, thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696 m2 sàn.

Tuy nhiên, đến nay tiến độ công tác xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của thành phố và nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này. Mặt khác, các DN, các nhà đầu tư chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là TP.HCM chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và DN. Hiệp hội nhận thấy, chỉ có thực hiện phương thức xã hội hoá, thu hút nhiều nguồn lực của các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước, của cộng đồng chủ sở hữu chung cư thì mới có thể thực hiện nhanh và hiệu quả công tác phá dỡ, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ, góp phần chỉnh trang đô thị.

Việc UBND TP.HCM ban hành dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã góp phần giải quyết những vướng mắc về việc cải tạo, xây dựng mới chung cũ trong thời gian với nhiều chính sách, cơ chế hợp lý và khả thi hơn. “Nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Đồng thời, cần khẳng định phương thức tập thể chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tự mình quyết định phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư nếu có đủ điều kiện và năng lực”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

"Nội thất" chung cư 727 Trần Hưng Đạo đang trong tình trạng hư hỏng nặng và có nguy cơ sụp đổ bất cứ lức nào (ảnh: D.T)

Tuy nhiên, vẫn có nhiều vấn đề cần thay đổi trong bản dự thảo để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn. Theo đó, HoREA đã có những kiến nghị cần bổ sung, thay đổi trong bản dự thảo Nghị định này. Cụ thể, tại điều 4 dự thảo về Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, HoREA cho rằng dự thảo chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây mới. Do đó, cần bổ sung quy định nguyên tắc về quyền của tập thể chủ sở hữu các căn hộ chung cư được tự quyết định phá dỡ, xây mới chung cư của mình nếu có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính (Theo Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị chung cư có tư cách pháp nhân sẽ tự thuê đơn vị quy hoạch thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thuê nhà thầu thi công, thuê đơn vị giám sát…).

Đồng thời, UBND TP.HCM cũng cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Đối với những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, thì cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. Hiệp hội đề nghị giá ưu đãi này được tính theo công thức: giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.

Ngoài ra, Hiệp hội đề nghị bổ sung chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số vào “Quy hoạch chi tiết của dự án xây dựng lại nhà chung cư” ở điều 8 dự thảo. Cụ thể là “cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất, quy mô dân số theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép.

Theo HoREA, việc bổ sung này là cần thiết bởi đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng thì hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi. Mặt khác, khi cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số, không hạn chế chiều cao công trình, cũng có nghĩa là cộng đồng cư dân trong khu vực dự án đã phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho nhà đầu tư (như chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng số lượng người cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước…).

HoREA cũng đề nghị dự thảo Nghị định không sử dụng khái niệm “bồi thường” trong trường hợp phá dỡ, xây dựng lại mới chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm... đối với các đối tượng được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc được hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới cho chuẩn xác.

Hải Yên