04:08 25/04/2012
Giá bất động sản tại Hà Nội đã giảm từ 20 - 40% so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa hấp dẫn các nhà đầu tư và người có nhu cầu quan tâm. Theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay.
Giá bất động sản tại Hà Nội đã giảm từ 20 - 40% so với cùng kỳ nhưng vẫn chưa hấp dẫn các nhà đầu tư và người có nhu cầu quan tâm. Theo ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đối mặt với nhiều khó khăn như hiện nay. Tuy nhiên, tại diễn đàn “Thị trường bất động sản cơ hội trong khủng hoảng” tổ chức sáng 24/4, các chuyên gia kinh tế, bất động sản đồng thuận, kinh tế vĩ mô đang có chuyển biến tích cực, giá bất động sản đang ở vùng đáy. Vì thế, cả doanh nghiệp và các nhà đầu tư đều có thể tìm cơ hội trong khủng hoảng.
Giá bất động sản đang ở vùng đáy
Theo đánh giá của các chuyên gia tại diễn đàn, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua đợt suy thoái kéo dài suốt từ năm 2011 đến nay. Tình trạng đóng băng kéo dài của thị trường khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này gặp không ít khó khăn. Bất chấp việc giá BĐS đã giảm đến mức khó có thể giảm thêm nhưng thị trường vẫn gần như đóng băng thanh khoản. Nhiều mảng thị trường tụt dốc khá sâu, thậm chí đã xuất hiện các đợt bán tháo BĐS.
|
Các khu nhà của dự án Splendora tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) đang được xây dựng. Ảnh: Hoàng Lâm-TTXVN |
Nhận xét về giá BĐS hiện nay, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Contrexim Holding cho rằng, thời điểm hiện nay, giá BĐS đã ở mức tốt nhất với người mua. Người mua vẫn đang kỳ vọng có thể xuống nữa, nhưng xét từ các yếu tố đầu vào, giá BĐS, đặc biệt tại Hà Nội, khó có thể giảm thêm nữa. Tính trong hơn một năm qua, giá vật liệu xây dựng tăng 30%, lãi ngân hàng tăng lên hơn 20% cộng với các khoản nghĩa vụ phải nộp với Nhà nước. Như vậy, các yếu tố cấu thành giá đầu vào đã ngang bằng với đầu ra.
“Thời gian gần đây có một số dự án giảm giá mạnh, điều này cần được hiểu là một số doanh nghiệp phải chấp nhận bán với giá không lãi để cơ cấu lại tài chính doanh nghiệp, số doanh nghiệp khác có tài chính không ổn thì đã “nghỉ ngơi”. Do đó, giá BĐS của Hà Nội khó có thể giảm thêm nữa”, ông Cây nói.
Các chuyên gia Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, theo chu kỳ suy thoái của thế giới cũng như tại Việt Nam kéo dài 3 - 4 năm (từ 2008). Sau đó, các thị trường, kể cả BĐS sẽ được vực dậy. Nhiều yếu tố từ tín hiệu kinh tế vĩ mô quý I cho thấy, tới đây là chu kỳ thị trường BĐS bắt đầu đi lên cùng với đà phục hồi của kinh tế vĩ mô.
|
Dự án nhà ở tại khu Nam An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) trong tình cảnh dở dang. Ảnh: Hoàng Lâm-TTXVN |
Thực tế hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đánh giá thị trường BĐS Việt Nam rất hấp dẫn. Đặc biệt, các nhà đầu tư Nhật Bản, Thái Lan đang rất muốn vào thị trường BĐS Việt Nam. Khảo sát của Grant Thornton vào quý IV/2011 về mức độ hấp dẫn đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 cho biết, BĐS là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội cho biết.
Kinh tế vĩ mô sẽ hỗ trợ thị trường
Chuyên gia cao cấp tài chính của Ngân hàng Đầu tư (BIDV), ông Cấn Văn Lực đồng thuận, kinh tế Việt Nam đang phát tín hiệu sáng, biểu hiện thông qua các chỉ số lạm phát giảm (CPI chỉ tăng 0,05%), lãi suất huy động đang giảm dần (từ 14%/năm đầu năm, xuống 12%/năm hiện nay). Các diễn biến của tình hình kinh tế vĩ mô cho thấy, khả năng giảm lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới vì lạm phát đang được kiểm soát tốt, điều này sẽ tạo điều kiện cho thị trường BĐS hồi phục.
Nhìn vào các chỉ số quý I của nền kinh tế có thể đoán định, thời gian tới sẽ có các chính sách tích cực để khắc phục tình trạng hàng nghìn doanh nghiệp xin đóng cửa, giải thể trong quý I (số liệu Bộ KH&ĐT), hàng tồn kho tăng hơn 50% trong các ngành như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất… Theo ông Lực, hiện nay tất cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư đang trong tâm trạng chờ đợi, nghe ngóng các chính sách điều hành của Chính phủ trong quý II này. Nếu có chính sách hỗ trợ tích cực, có thể kỳ vọng kinh tế vĩ mô sẽ sáng sủa lên từ quý III.
Nhìn ở góc độ khác, việc thị trường BĐS suy thoái cũng tạo ra nhiều động lực tích cực. Ông Lực cho rằng, giá BĐS đã giảm mạnh, trong khi kinh tế Việt Nam bắt đầu phát tín hiệu tích cực và sẽ tốt lên trong trung và dài hạn sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS. Khi thu nhập của người dân tăng, lãi suất rẻ, trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn lớn…, BĐS Việt Nam sẽ hồi phục mạnh. Do đó, xét trên quan điểm trung, dài hạn, đây là thời điểm đầu tư rất tốt với BĐS. Đối với các doanh nghiệp BĐS, hiện tại vẫn khó khăn, nhưng doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại tài chính vì Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đã “cơi nới” tín dụng cho BĐS. Vấn đề còn lại là doanh nghiệp phải tự thân vận động trên cơ sở nhận diện các điều kiện hiện tại để tự cứu mình”, ông Lực khuyến nghị.
|
Ông Lê Đức Hải, Chủ tịch ANT Group: Đến thời điểm này, phần lớn doanh nghiệp BĐS đã ở tình trạng “chết lâm sàng” vì một năm qua, thanh khoản của thị trường không có khiến doanh nghiệp không còn vốn để hoạt động. Những doanh nghiệp còn sống được thì cũng đã đến lúc phải thay đổi để có thể tồn tại. Về phía doanh nghiệp BĐS, cần nhìn thẳng vào thực tế để hoạch định chiến lược. Người tiêu dùng hiện nay chọn lựa, so sánh, tìm kiếm cơ hội rất khắt khe. Sắp tới, lượng cung lớn vẫn tiếp tục tham gia thị trường, trong khi sức cầu không cải thiện. Về phía Nhà nước, để thấy cơ hội thị trường nằm ở đâu thì chúng tôi cần biết, quan điểm về chính sách điều hành thị trường BĐS của Nhà nước để chúng tôi lên kế hoạch hoạt động. Thứ hai, đề nghị ngành ngân hàng linh hoạt trong cách quản trị vốn. Ví dụ, đối với những doanh nghiệp thực sự khỏe mạnh, có dự án khả thi, sắp hoàn thành thì hai bên cần thảo luận thêm các điều kiện để cho vay vốn bằng tín chấp để hoàn thành dự án, thu hồi vốn. Nếu bắt DN phải chứng minh có đủ vốn điều lệ 15 - 20% trong dự án, có chỉ số tài chính an toàn, có tài sản đảm bảo thì DN không thể vay vốn được vì đã phải gồng mình một năm nay, giờ đã cạn kiệt sức lực.
Ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản: Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, dự kiến sẽ trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong quý II/2012. Bên cạnh đó, Bộ cũng đang dự thảo sửa đổi Nghị định 02 về quản lý đô thị, theo đó đề xuất Chính phủ cho phép xây dựng một tỉ lệ nhất định nhà ở có diện tích nhỏ từ 25 m2 trở lên trong các chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng và phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng có nhu cầu. Cần có giải pháp cho vấn đề tài chính tín dụng, bởi nếu các chính sách chưa hoàn thiện thì thị trường BĐS không có vốn trung, dài hạn. Cạnh đó là thủ tục vay khó khăn dẫn đến BĐS bị phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Khi tín dụng siết chặt là BĐS bị ảnh hưởng. Do đó, Bộ Xây dựng đang phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu đề án hoạt động của các quỹ như quỹ tín thác, quỹ đầu tư bất động sản để tạo nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường.
Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng Việt Nam: Giá nhà, đất cao như hiện nay phản ánh công tác quản lý điều hành thị trường chưa hiệu quả. Trong bối cảnh này, chính quyền và các cơ quan quản lý phải bằng mọi cách hạ giá đất đô thị xuống, như vậy mới hạ được giá nhà. Không thể để tồn tại tình trạng giá xây dựng chỉ vài triệu đồng/m2 trong khi giá đất lên đến hàng chục, hàng trăm triệu/m2. Thứ hai, việc siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS như thời gian qua là chưa hợp lý. Bởi BĐS liên quan đến nhiều ngành sản xuất như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất. Nếu thị trường BĐS đóng băng, các ngành sản xuất liên quan sẽ đóng băng, ảnh hưởng không nhỏ tới việc làm của người lao động trong các ngành sản xuất liên quan đến BĐS. Vấn đề điều tiết thị trường bằng siết, nới tín dụng là cần thiết nhưng cần siết đúng loại sản phẩm mà cung đang vượt cầu, còn phân khúc nào cầu nhiều hơn thì phải “bơm” tiền vào để giải quyết nguồn cung, để giá không bị đội lên.
Ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Ngân hàng Nhà nước cần có giải pháp chỉ đạo đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp BĐS, tập trung vào các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao. Đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở, cần có chính sách cho vay ưu đãi đối với người có nhu cầu nhà ở thực sự, như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục nới rộng các nhóm đối tượng BĐS ra khỏi khu vực “không ưu tiên” bị khống chế dưới 16% tổng dư nợ để kích thích sức cầu của thị trường. Để sớm phục hồi thị trường trong bối cảnh tín dụng khó khăn và lãi suất còn ở mức cao, cơ quan quản lý cũng có thể nới các quy định cho phép người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… Về lâu dài thì đẩy nhanh quá trình nghiên cứu ban hành khung pháp lý cho các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo nguồn vốn ổn định trong trung, dài hạn cho thị trường BĐS. |
Xuân Hương
|