“Một m2 đất tại phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) đang được giao dịch khoảng 800 triệu đồng, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, giá đất theo quy định của Nhà nước tại Hà Nội cao nhất mới chỉ 81 triệu đồng/m2, bằng 1/10 so với giá thị trường.

Bởi vậy, nguồn thu từ đất đang bị thất thoát không nhỏ khi áp mức giá Nhà nước quy định cho các giao dịch đất đai, như tiền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất...”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, Trưởng bộ môn Địa chính - Đại học Quốc gia Hà Nội nêu vấn đề tại Hội thảo Kiểm toán thu sử dụng đất với việc tăng cường quản lý thu ngân sách nhà nước, được tổ chức tại Hà Nội mới đây.

Nhiều bất cập

Trong hầu hết các giao dịch trên thị trường, dù là nộp thuế, phí hay chuyển quyền sử dụng đất..., mọi người vẫn thừa nhận có một loại giá “giả” tồn tại song song với giá thật. Bản thân công tác quản lý đất đai cũng đang phải thừa nhận giá giả mà các giao dịch ghi trên hợp đồng để các chủ thể nộp thuế thấp hơn.

Chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá quy định của Nhà nước đang gây thất thoát nguồn thu.

Ví dụ, nếu có một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở khu vực phố Hàng Ngang, Hàng Đào, giá thực là từ 700 – 800 triệu đồng/m2, nhưng cả hai chủ thể giao dịch chỉ ghi trên hợp đồng khoảng hơn 100 triệu đồng/m2 (thấp xuống 7 – 8 lần giá thực) để nộp thuế lợi tức ít hơn. Cơ quan thuế biết nhưng không thể làm gì khác bởi giá Nhà nước quy định khu vực đó chỉ 81 triệu đồng/m2! Như vậy, số thuế thu được từ vụ chuyển nhượng này cao nhất chỉ được 1/7.

“Hệ thống tài chính (các quy định về giá đất, thuế, phí...) đất đai của ta hiện nay vẫn còn những “giả vờ”. Nghĩa là chính sách quy định một đằng, thực tế diễn ra một nẻo”, ông Võ nhận xét.

Theo các chuyên gia đất đai, thuế sử dụng đất và tiền thuê đất là hai nguồn thu bền vững nhất của Nhà nước thì hiện nay nguồn thu còn quá nhỏ, không hợp lý, không động viên được hiệu quả sử dụng đất, không tạo công bằng về sử dụng đất, hạn chế nguồn thu cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.

Tại sao tiềm năng nguồn thu từ đất rất lớn nhưng số thu được trên thực tế chỉ được ít?

Theo ông Võ, Luật Đất đai năm 2003 khẳng định, trong việc thực hiện các giao dịch về đất, giá đất được xác định là phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Nhưng bất cập hiện nay là Nhà nước lại chưa tạo được hành lang pháp lý để định giá đất phù hợp với thị trường.

Trên thực tế, cách quyết giá đất của các cơ quan nhà nước hiện nay chưa phù hợp với cơ chế thị trường, thiếu khách quan, tính độc lập. Trong khi đó, pháp luật cho phép các doanh nghiệp hành nghề cung cấp dịch vụ định giá đất, nhưng việc sử dụng dịch vụ này lại tùy theo cơ quan nhà nước có muốn hay không?

“Cơ chế trên vừa dễ tạo ra nguy cơ tham nhũng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất... vừa không đảm bảo đúng, đủ quyền lợi cho người bị thu hồi đất”, ông Võ nói.

Đồng thuận quan điểm trên, PGS.TS Lê Huy Trọng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế - Kiểm toán Nhà nước cho rằng, nguồn thu từ sử dụng đất vẫn chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất, chính sách thuế, phí trong lĩnh vực đất đai chưa điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước (NSNN), chưa trở thành công cụ thị trường để chống đầu cơ về đất đai, khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả. Tiêu cực trong lĩnh vực đất đai còn xảy ra ở nhiều nơi, nhiều cấp, ngành. Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những cơn sốt đất trên thị trường bất động sản, đẩy giá tăng cao bất hợp lý, làm tăng chi phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp, tác động xấu đến nền kinh tế.

Định giá đất đúng, NSNN sẽ tăng thu

Năm 1996, các nhà quản lý ước ao thu được 2.000 tỉ từ tiền thuế, phí sử dụng đất. Vậy mà chỉ vận hành vài năm, tới năm 2008, nguồn thu này đã đạt trên 30.000 tỉ đồng/năm. Nhưng nguồn thu này còn có thể đạt cao hơn nữa nếu có công cụ tài chính tốt.

Theo các chuyên gia đất đai, điều đáng quan tâm hiện nay là không những nguồn thu từ đất bị thất thu do giá đất không phù hợp thị trường mà trong tổng nguồn thu từ đất thì 80% là tiền thu từ việc giao đất 20 năm, 50 năm và 70 năm, 20% còn lại từ thu các loại phí, lệ phí. Cơ cấu thu này đặt ra hai vấn đề: Một là với cơ cấu như trên, nguồn thu này sẽ không bền vững khi quỹ đất ngày một hẹp lại và hai là đất chưa được định giá sát hợp với thị trường nên số tiền thu được đang rất nhỏ so với thực tiễn...

Các nhà kinh tế đất trên thế giới đã tính toán rằng, nguồn thu từ đất của một quốc gia mà tới 80% từ bán đất thì chẳng mấy mà hết đất. Đối với riêng Việt Nam, nếu không xác định nguồn thu từ đất sát hợp thì đến một lúc nào đó, công nghiệp hóa đến mức độ nhất định, nguồn thu này sẽ giảm đi.
Đất đai ở nước ta không nhiều, bình quân đất/đầu người ở mức khoảng 0,1 ha, đứng áp chót khu vực Đông Nam Á (trên Xinhgapo) và đứng ở nhóm áp chót trên thế giới. Như vậy quỹ đất càng đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế.

Sự thực, sửa đổi cơ chế định giá đất hiện nay không khó. Hiệp hội định giá quốc tế đã có đầy đủ các chuẩn định giá và chuẩn quản lý giá đất. Các nước phát triển đã áp dụng thành công hệ thống định giá đất độc lập với bộ máy hành chính, trong đó có nhiều nước thuộc khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Malaixia...

Đồng thuận quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Hiền, Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần phải đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp thị trường để đảm bảo NSNN thu đúng, thu đủ, loại trừ khả năng tham nhũng. Theo ông Hiền, ở hầu hết các nước, pháp luật quy định giao cho Hiệp hội định giá quy định tiêu chuẩn kỹ thuật định giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho phù hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực. “Trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung được Luật Đất đai, thẩm quyền quy định phương pháp quy định giá đất vẫn thuộc Chính phủ, Chính phủ có thể quy định về quy trình thực hiện thẩm định quyền này dựa trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá nghiên cứu đề xuất phương pháp định giá hợp chuẩn quốc tế và giao cho Bộ Tài chính thẩm định trình Chính phủ quyết định”, ông Hiền nói.

Xuân Hương