Mặc dù, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã giảm lãi suất cho vay với các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), thế nhưng tình trạng khát vốn vẫn căng thẳng. Theo đó, liên tục trong quý I/2012, nhiều DN đã tổ chức đại hội cổ đông (ĐHCĐ) để tìm giải pháp duy trì hoạt động trong thời điểm khó khăn.

Áp lực thiếu vốn

ĐHCĐ của DN BĐS được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất là trường hợp của CTCP Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG). Kể từ năm 2007, HAG đã chuyển từ chuyên doanh BĐS thành một tập đoàn đa ngành với lĩnh vực kinh doanh gồm: BĐS, cao su, thủy điện, khai khoáng và chế biến gỗ và đá granite. Việc mở rộng mạnh mẽ sang các ngành kinh doanh khác đã phần nào giúp HAG tránh được tác động tiêu cực từ sự suy thoái của thị trường BĐS nhưng cũng gây áp lực lớn về tài chính. Trong năm 2011, tổng nợ ngắn hạn và dài hạn của HAG là 11.626 tỷ đồng (tăng mạnh 98%). Trong khi đó, chi phí lãi vay tăng 127% lên 464 tỷ đồng. Ước tính trong năm 2012, HAG sẽ cần 2.581 tỷ đồng để trả 800 tỷ đồng nợ gốc, 1.738 tỷ đồng trả lãi và 3.712 tỷ đồng đầu tư cơ bản gồm: 1.286 tỷ đồng đầu tư cho lĩnh vực cao su, 1.527 tỷ đồng đầu tư cho lĩnh vực mía đường, 105 tỷ đồng cho lĩnh vực khai khoáng và 794 tỷ đồng cho lĩnh vực thủy điện. Chính vì vậy, khả năng huy động được vốn sẽ là chìa khóa quyết định triển vọng tăng trưởng của HAG trong năm 2012 cũng như những năm tiếp theo.

Để thu hồi vốn, nhiều doanh nghiệp hạ giá bán nhà, đất nhưng không phải cứ hạ giá là bán được.  Trong ảnh: Các căn biệt thự tại dự án Thiên Đường Bảo Sơn, huyện Hoài Đức (Hà Nội ) trong tình cảnh dở dang, không bán được. Ảnh: Hoàng Lâm.

Tại ĐHCĐ của CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), dù DN này đã đề ra kế hoạch của năm 2012 tăng trưởng so với năm 2011, nhưng vấn đề chính của SCR là sự khó khăn về nguồn vốn. Theo thống kê, tổng nợ của SCR tại thời điểm cuối năm 2011 lên đến 3.012 tỷ đồng, gồm 1.448 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 1.564 tỷ đồng nợ dài hạn. Trong khi đó, ước tính SCR sẽ cần khoảng 600 tỷ đồng để đầu tư cho các dự án đang triển khai trong năm 2012. Chính vì vậy, SCR sẽ cần ít nhất 2.328 tỷ đồng để đầu tư cơ bản và để trả lãi và gốc vay.

Tương tự, các DN khác như CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà TP.HCM (ITC), CTCP Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG)… cũng chịu áp lực rất lớn về vốn khi phải “gánh” các khoản nợ của năm trước và cả sự thua lỗ ngày càng tăng cao. Thế nhưng, đáng nói là dù ngân hàng mở “van” tín dụng nhưng doanh nghiệp vẫn không dễ có cơ hội vay được vốn. Hầu hết các doanh nghiệp đều cho rằng, việc giảm lãi suất của các ngân hàng hiện nay mới chỉ áp dụng cho huy động, còn các khoản vay thì mức lãi suất vẫn trên 20%.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tình trạng doanh nghiệp không có tiền trả lãi, nhất là với những khoản vay với lãi suất cao trong lúc dự án còn dở dang đang là áp lực đè nặng lên thị trường bất động sản. Nguồn huy động từ khách hàng cũng bế tắc trong khi sản phẩm doanh nghiệp làm ra thì không bán được và thị trường thì “đóng băng”.

Huy động vốn từ cổ phiếu

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty địa ốc Lê Thành (TP.HCM) cho biết, lãi suất cao cộng với áp lực từ việc thanh toán nợ khiến nhiều DN công bố giảm giá sản phẩm tới 50%, tăng chiết khấu, ưu đãi thanh toán… đã vô tình hình thành tâm lý của thị trường là không nên mua nhà vào lúc này vì giá BĐS sẽ giảm nữa. Điều này khiến DN đã khó càng khó hơn.

Trước tình hình trên, tại các ĐHCĐ 2012 nhiều DN BĐS đã đưa ra giải pháp phát hành thêm cổ phiếu (CP) để huy động vốn. Cụ thể, SCR dự kiến phát hành thêm 572 tỷ đồng CP cho cổ đông hiện hữu và cán bộ công nhân viên với giá 10.000 đồng/CP sau khi trả cổ tức năm 2010 với tỷ lệ 30% và phát hành 13 triệu CP thưởng cho năm 2011 (tỷ lệ 10:1). Tương tự, HQC nhất trí thông qua kế hoạch chào bán 200.000 trái phiếu chuyển đổi để đầu tư vào các dự án trong năm 2012. DIG cũng đưa ra số 761 tỷ đồng vốn đầu tư cho các dự án trong năm 2012. Để có được nguồn vốn khổng lồ này, DIG dự kiến sẽ phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn vốn vẫn đang bị thắt chặt như hiện nay thì mục tiêu huy động vốn này là không hề dễ dàng với ban lãnh đạo HQC và DIG.

Nhiều DN BĐS khác lại tính cách sẽ xả hàng để đối phó trong tình cảnh khó khăn hiện nay. Như BĐS Hoàng Anh Gia Lai đã công bố sẽ giảm giá 50% so với sản phẩm cùng vị trí trên thị trường đối với một dự án căn hộ tại quận 7. Còn dự án Phố Đông (Q.9) vừa thông báo giảm giá trực tiếp cho khách hàng, từ hơn 14 triệu/m2 xuống còn gần 10 triệu/m2. Với Dự án Phú Gia Hưng tại quận Gò Vấp (TP.HCM), nếu khách hàng thanh toán một đợt (98%) sẽ được chiết khấu lên đến 30% (trên giá bán đã có thuế VAT). Căn hộ thấp nhất của dự án này trước đây có giá 1,2 tỉ đồng nhưng với mức chiết khẩu “khủng” khách hàng chỉ phải trả hơn 800 triệu đồng. Với những căn hộ đắt hơn, người mua có thể tiết kiệm đến cả tỷ đồng…

Hải Yên