Từ 1/7, chủ đầu tư các dự án BĐS hình thành trong tương lai sẽ phải mua bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán hàng. Vậy nhưng đến nay, một số doanh nghiệp vẫn chưa mua và chưa rõ sẽ mua thế nào. Trước những băn khoăn của DN, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã có thông tư hướng dẫn, theo đó cho phép ngân hàng và doanh nghiệp tự thỏa thuận mức phí bảo lãnh.

“Chạy bán” trước thời hạn

Chia sẻ với phóng viên báo Tin Tức, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, công ty đã bán hết sản phẩm trước ngày 1/7, đến nay không còn hàng nên… không phải mua bảo lãnh nữa. Ông Đực cho biết, không chỉ doanh nghiệp (DN) của ông mà nhiều DN khác tại TP Hồ Chí Minh cũng đã “chạy đôn chạy đáo” để bán hết hàng trước mốc 1/7, nhằm tránh khoản tiền phải chi thêm cho phí bảo lãnh.


Theo ông Đực, nhiều DN đang phải tìm ngân hàng chấp nhận bảo lãnh cho sản phẩm của mình, nhưng việc này không hề đơn giản. Các DN nhỏ, DN yếu thế trên thị trường bất động sản (BĐS) sẽ khó kiếm ngân hàng chấp nhận. “Việc mua bảo lãnh khá phức tạp. Các ngân hàng phải kiểm soát rất kĩ. Với những DN yếu, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong đầu tư thì các ngân hàng sẽ kém mặn mà. Đây là một thiệt thòi cho các DN này”, ông Đực nói.

Mặc dù vẫn biết quy định bắt buộc mua bảo lãnh là mang lại lợi ích cho người mua nhà nhưng ông Đực vẫn trăn trở, những DN lớn, nổi tiếng với các dự án cao cấp thì luôn được các ngân hàng quan tâm, săn đón. Nhiều khi đó cũng chính là ngân hàng cho họ vay tiền làm dự án nên việc bảo lãnh không có gì phức tạp. Song với các DN nhỏ chưa được bảo lãnh, để “lách” luật, có nơi đã thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng trước thời điểm 1/7, có thể là tháng 5 hay tháng 6, nhằm hợp thức hóa hợp đồng. Trong trường hợp này, người dân chấp nhận rủi ro, chủ yếu là những dự án thuộc phân khúc bình dân.

Thực tế, trên thị trường BĐS có những DN là “con đẻ” của ngân hàng. Dù có xảy ra nợ xấu từ khối tồn kho của các DN này thì ngân hàng vẫn buộc phải “rót tiền” để “cứu”. Khi đó việc mua bảo lãnh (thực ra chỉ là hoạt động nội bộ giữa ngân hàng và DN) chỉ là hình thức và người mua vẫn chịu rủi ro.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam (đơn vị chuyên phân phối, môi giới các dự án BĐS), hiện CBRE chưa nắm được số lượng DN đã mua bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên có thể khẳng định việc bắt buộc các chủ đầu tư phải ký quỹ bảo lãnh với ngân hàng là chính sách tích cực để bảo vệ người mua. “Với các chủ đầu tư khác nhau thì các khoản ký quỹ cũng khác nhau. Ngân hàng sẽ xét về uy tín, kinh nghiệm của các chủ đầu tư để đưa ra mức ký quỹ phù hợp. Việc bảo lãnh như vậy tốt cho cả chủ đầu tư và người mua”, bà An nói.

Giá nhà tăng hay không?

Theo ông Lê Minh Dũng, Giám đốc điều hành khối BĐS BIM Group (chủ đầu tư đang triển khai dự án Khu đô thị Halong Marina), không đáng lo ngại lắm về việc phí bảo lãnh sẽ tác động đến giá BĐS. Theo ông Dũng, công ty của ông chưa mua bảo lãnh nhưng do đã có đất sạch, đủ tiềm lực tài chính nên có thể điều tiết chi phí xây dựng bù cho phí bảo lãnh để không tăng giá nhà.

Thông tư số 07/2015/TT - NHNN ban hành ngày 25/6/2015 quy định: Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau: Ngân hàng đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư thực hiện đúng mục đích; Cam kết bảo lãnh có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với khách hàng…

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư khác lại cho rằng, phí bảo lãnh chắc chắn khiến giá nhà tăng. Theo ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Việt Nam, phí bảo lãnh đương nhiên phải tính vào giá thành bán nhà và các chủ đầu tư sẽ tìm cách hợp thức hóa chi phí này. Các DN ước tính nếu mức phí bảo lãnh ngân hàng rơi vào khoảng 0,5 - 2% thì mỗi căn hộ dù diện tích nhỏ cũng sẽ tăng thêm chi phí vài chục triệu đồng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, mặc dù Ngân hàng Nhà nước cho phép DN và ngân hàng thương mại tự thỏa thuận mức phí bảo lãnh nhưng DN không thể gánh hết được mà phải tính vào giá thành. “Nếu DN nào nói không tăng giá thì đó là chiêu thức PR nhằm giúp người mua nhà an tâm bởi thực tế, DN có cân đối lại giá thành, giảm mức lãi thật sự hay không thì chỉ DN mới biết. Hơn nữa, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được thông qua từ lâu, ngày 1/7 chỉ là ngày có hiệu lực, trong khoảng thời gian ấy, DN hoàn toàn đủ thời gian tính toán lại các chi phí để bao gồm cả phí bảo lãnh rồi”, ông Đực phân tích.

Thực tế, vẫn có những tranh cãi trái chiều về mức phí bảo lãnh cũng như giá nhà sau khi mua bảo lãnh. Do đây là lần đầu tiên quy định này được triển khai nên việc DN gặp “bối rối”, khó khăn là điều dễ hiểu. Theo bà Nguyễn Hoài An: “Với việc ký bảo lãnh là bỏ ra một khoản chi phí và sau này khi dự án hoàn thành đúng tiến độ thì ngân hàng hoàn lại, DN vẫn gặp khó khăn khi cân đối nguồn vốn, chi phí, lợi nhuận phát triển dự án”.

Về việc giá nhà có thể tăng, một đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đề nghị các DN giảm tỷ lệ lợi nhuận, gánh một phần chi phí bảo lãnh chứ không đẩy hết chi phí này về phía người tiêu dùng. Còn Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đã gửi kiến nghị lên các cơ quan chức năng cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín, có năng lực tham gia thực hiện hoạt động bảo lãnh BĐS thay vì chỉ cho phép ngân hàng. Hiện nay, trên thị trường đã có nhiều DN bảo hiểm thực hiện hoạt động bảo lãnh dự thầu và đã được bên mời thầu chấp thuận. Các công ty bảo hiểm hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp nên sẽ giảm gánh nặng cho chủ đầu tư.