Quang cảnh hội thảo.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia về bất động sản đã phân tích, thảo luận và đưa ra các giải pháp thực tế, nhằm đẩy nhanh tốc độ phục hồi, phát triển bền vững thị trường địa ốc, góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế nói chung.
Theo ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập báo Đầu tư, nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu COVID-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại, thể hiện qua tăng trưởng GDP quý I/2023 chỉ đạt 3,32% - mức thấp thứ 2 trong giai đoạn 2011-2023.
Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý làm suy giảm lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của các thành viên thị trường. Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.
Tổng Biên tập Báo Đầu tư Lê Trọng Minh đã chỉ ra những điểm nghẽn lớn nhất với thị trường bất động sản, đó là: “Tăng trưởng tín dụng, trong đó có dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm mạnh và chưa có dấu hiệu hồi phục khi quý I/2023 chỉ đạt 1,6%. Áp lực đáo hạn trái phiếu còn rất lớn khi tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn khoảng 100.000 tỷ đồng. Đặc biệt, tình trạng đình trệ của thị trường bất động sản thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án, theo thông tin từ Bộ Xây dựng. Chỉ riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết”.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 -2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch…
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.... Chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023); hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương...
Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
Bên cạnh đó, vấn đề cung - cầu và giá cả cũng là điểm nghẽn trong bất động sản. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Ngoài ra, nguồn vốn đối với thị trường bất động sản cũng là vấn đề cần khơi thông. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng). Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022...