Tham khảo thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội hơn 2 tuần nay, anh Lê Văn Quế, giám đốc một doanh nghiệp thương mại thuộc lĩnh vực phân bón quyết định bỏ tiền ra mua đất. Khu vực anh Quế chọn là vùng đất phía Tây Hà Nội.
Đến Văn phòng môi giới BĐS Lộc Điền, đặt tại ngã tư đường Lê Văn Lương, anh Quế tá hỏa vì chỉ 3 tuần lại đây, giá nhà, đất ở khu vực này đã tăng hơn 10%.
Nhà, đất bất ngờ trượt giá
Đầu tuần, chị Nguyễn Thị Thu, trú tại Khu tập thể đường sắt, phố Khâm Thiên cũng đã quyết định ra ngân hàng rút sạch hơn 2 tỉ đồng gửi tiết kiệm về với ý định hùn vốn với bạn đầu tư nhà, đất. "Tôi tính, gửi tiết kiệm 2 tỉ đồng, 1 năm sau khoản lãi được hơn 200 triệu đồng, tưởng là nhiều, nhưng so với giá đất ở Hà Nội, mỗi năm tăng đều khoảng 15 - 20% thì mua đất có lợi hơn…", chị Thu quả quyết.
Khảo sát các sàn giao dịch BĐS tại khu vực đường Lê Văn Lương cho thấy, giá nhà chung cư, đất nền tại các đô thị mới dọc trục đường này đã bất ngờ tăng giá trong khoảng 20 ngày trở lại đây và giao dịch khá sôi động. Khách mua nhà, đất nhiều nhất là người ngoại tỉnh.
Việc sức cầu bất ngờ tăng khiến giá nhà, đất trên địa bàn Hà Nội nhích tăng. Cụ thể, đất chia lô (dưới 100 m2) tại Đô thị Văn Khê đang giao dịch ở mức giá 78 triệu đồng/m2, tăng 7 - 8 triệu đồng/m2 so với trước đó 1 tháng. Với nhà chung cư, giá chuyển nhượng dao động từ 22 đến 25 triệu đồng/m2 (tùy vị trí, diện tích). Trước đó khoảng hơn 1 tháng, giá các chung cư này mới chỉ tầm 17 - 19 triệu đồng/m2.
Đối diện Đô thị Văn Khê là Khu đô thị Dương Nội, giá đất biệt thự đang giao dịch ở mức 55 - 57 triệu đồng/m2, tăng 10 triệu đồng/m2 so với 2 tháng trước. Tại Khu đô thị An Hưng (liền kề với Đô thị Văn Khê), giá chung cư cũng được giao dịch với mức 23 triệu đồng/m2.
Cùng khu vực phía Tây, phân khúc nhà chung cư tại Cầu Giấy cũng đang giao dịch khá sôi động. Chị Nguyễn Thu Vân, nhân viên Ngân hàng TMCP Liên Việt tại Hà Nội cho biết, cách đây 2 tuần, vừa hùn vốn lần đầu tiên với người bạn có nghề BĐS để mua chung cư tại làng quốc tế Thăng Long - Cầu Giấy; chỉ mới đặt tiền mua chung cư được 4 ngày với giá 31,5 triệu đồng/m2, đã bán ngay được với giá 34 triệu đồng/m2.
Tại Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên (phía Đông Bắc của Hà Nội), anh Nguyễn Văn Hiển, giảng viên Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho biết, hai vợ chồng mua căn hộ tại Dự án Happy House Garden vào cuối năm 2009 với giá 10,5 triệu đồng/m2. Nay các chung cư tại dự án này đang giao dịch ở mức giá 19 - 20 triệu đồng/m2.
Theo bà Nguyễn Thị Vân Anh, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Lộc Điền, thị trường BĐS của Hà Nội mới sôi động trở lại từ khoảng nửa cuối tháng 10, khi giá vàng, giá USD và lạm phát tăng mạnh. "Theo tôi, với đà trượt giá hiện nay, xu hướng tăng giá nhà, đất là chắc chắn vì nguồn cung không nhiều", bà Vân Anh nhận xét.
Phải có cơ quan điều tiết thị trường BĐS
Câu hỏi đặt ra với thị trường BĐS Hà Nội là: Tại sao giá nhà, đất đã quá cao mà người dân vẫn không ngại đổ tiền vào? Theo GS TSKH Đặng Hùng Võ, lý do là đang có một lượng tiền nhàn rỗi khá lớn trong cư dân Hà Nội. Tin tức về lạm phát đang hút một lượng vốn lớn đổ vào BĐS khiến thị trường bị nóng lên. Và khi thị trường đã "nóng", người dân lại càng đổ tiền ra để đầu tư nhà đất.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam từng thừa nhận, giá BĐS nói chung, giá nhà nói riêng đang quá cao so với mặt bằng thu nhập của đa số người dân, so với mức độ phát triển của nền kinh tế, cũng như đã vượt quá xa giá trị thực của BĐS.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, chi phí đầu tư 1 m2 chung cư cao tầng (20 - 25 tầng) tại Hà Nội, bao gồm chi phí đất đai, xây dựng, vốn và các khoản chi phí "không chính thức" cộng với lợi nhuận tính ở mức khá thì giá thành cũng chỉ khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2, trong khi chủ đầu tư bán ra từ 28 - 32 triệu đồng/m2.
Theo Tổ chuyên gia liên ngành, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, nguyên nhân khiến giá BĐS tại Hà Nội cao là do giá đầu vào tăng và sự khan hiếm nhà và đất. Cộng vào đó là giá BĐS bị thả nổi dẫn đến việc các nhà đầu cơ chi phối thị trường.
Theo kinh nghiệm của thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở, BĐS là tỷ lệ % số tiền mà một gia đình phải trả mỗi tháng trong khoản tiền vay để mua nhà/mức thu nhập hàng tháng của gia đình. Trên thế giới, tỷ lệ này vào khoảng 33%.
Trong khi ở Việt Nam, theo báo cáo của Tổ chuyên gia liên ngành, tỷ lệ này trung bình vào khoảng trên 80% với gia đình có thu nhập trung bình khá. Khả năng thanh toán tiền nhà như vậy phản ánh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ khi thị trường đột ngột giảm giá vì suy thoái kinh tế.
Hạ nhiệt thị trường BĐS Hà Nội bằng cách nào? Theo các chuyên gia BĐS, xét theo nguyên lý cơ bản, chỉ cần tăng cung. Điều đó sẽ làm cho người có nhu cầu về nhà ở không lo lắng về nguồn cung và giá nhà tăng trong tương lai.
Còn giới đầu cơ thì thấy không có cơ hội kiếm lời cao từ thị trường này sẽ ít đầu cơ hơn, giá nhà sẽ ổn định. Hiện nay, dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội không ít (gần 800 dự án) nên vấn đề tăng cung nhà ở phụ thuộc hoàn toàn vào các chủ đầu tư các dự án này.
Câu hỏi đặt ra là, các chủ đầu tư có muốn tăng cung không, vì càng hạn chế cung, giá BĐS càng cao, dự án càng đạt siêu lợi nhuận.
"Nếu chúng ta không nhanh chóng thành lập một ủy ban điều tiết thị trường BĐS để tập hợp các chuyên gia đầu ngành chuyên làm các công việc như Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia thì thị trường này sẽ còn bất ổn!", GS TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Xuân Hương