Sở Xây dựng Hà Nội phối hợp với Hội Xây dựng TP Hà Nội vừa tổ chức tọa đàm “Quản lý nhà chung cư cao tầng - thực trạng và giải pháp” nhằm trao đổi, đánh giá và đề xuất kiến nghị những nội dung cần thiết để hoàn thiện dự thảo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Khu chung cư Linh Đàm (Hà Nội).

Theo ý kiến của các nhà chuyên môn, hiện nay, nhiều quy định liên quan đến quản lý chung cư còn chưa phù hợp với thực tế nên dễ phát sinh khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tốc độ xây dựng và phát triển nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội tương đối nhanh. Tuy nhiên, một số quy định của pháp luật trong Luật Nhà ở vẫn chưa phù hợp. Nhận thức của một số chủ đầu tư, đơn vị quản lý và một bộ phận người dân còn hạn chế, nên trong thời gian qua đã xảy ra một số vướng mắc trong quá trình quản lý hoặc xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư của một số chung cư.

Theo ông Hùng, để giải quyết những tồn tại này, Hà Nội cần phải thực hiện đồng bộ một số giải pháp như: Nghiên cứu, thống kê các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư để bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật. Trước mắt, trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở cần phải ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn theo hướng: chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư (được chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền đặt hàng quản lý) chịu trách nhiệm quản lý sử dụng, vận hành có sự phối hợp giám sát của Ban quản trị nhà chung cư và chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định: Vấn đề quản lý chung cư không đơn giản, cần thống nhất quan điểm và trong lúc chờ đợi sự thay đổi của Luật Nhà ở cần có quy định cụ thể của từng địa phương, đặc biệt là TP Hà Nội. TS Liêm không đồng tình với quan điểm giao chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chung cư như hiện nay mà trách nhiệm đó phải thuộc về các quận, huyện. Thành phố cần có chỉ thị về vấn đề này. Ban quản lý chung cư, đại diện cho dân phải tham gia những khóa học về quản lý chung cư, bởi thực tế cơ quan quản lý chưa nắm được nguyên lý: chủ tài sản phải có quyền và trách nhiệm quản lý tài sản của mình; chung cư là tài sản đặc thù gồm quyền tài sản riêng và tài sản chung.

Theo TS Liêm, Luật cần có quy định chi tiết để chung cư lúc nào cũng có người quản lý, kể cả giai đoạn chưa có hội nghị chung cư. Đặc biệt phải nêu rõ các phần sở hữu chung, riêng, phần sở hữu của chủ đầu tư. Người mua phải xem kỹ để khi đã ký hợp đồng là phải cam kết thực hiện điều lệ tạm thời. Một trong hai điều kiện là khi 1/2 chung cư được bán hoặc được sử dụng thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm cùng chính quyền tổ chức hội nghị chung cư. Qua đó lập ra ban quản lý chung cư với trách nhiệm được quy định rõ ràng, đề phòng việc lạm dụng quyền hạn, không thực hiện đúng trách nhiệm. Tổ chức đấu thầu để chọn đơn vị quản lý. Việc bàn giao từ đơn vị quản lý tiền kỳ sang đơn vị quản lý chính thức cũng được pháp luật quy định. Điều lệ quản lý và dự thảo phí quản lý phải đưa ra tại hội nghị chung cư. Phí quản lí phụ thuộc vào phương án quản lý, tần suất sử dụng dịch vụ…

Từ thực tế triển khai quản lý thí điểm nhà chung cư tại khu Trung Hòa - Nhân Chính, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội Nguyễn Đức Sơn kiến nghị phải tính đến bài toán quy hoạch, thiết kế nhà chung cư vì bức xúc nhiều nhất của người dân là thiếu hạ tầng xã hội. Trước mắt phải giải quyết nhu cầu về chỗ đỗ xe, đảm bảo sinh hoạt xã hội của cư dân, đặc biệt là nhà cộng đồng. Khu vực tầng 1 phải để cung cấp các dịch vụ phục vụ cư dân trong chính tòa nhà hoặc lợi nhuận thu được từ cho thuê mặt bằng phải để bù đắp chi phí quản lí chung cư. Cũng theo ông Sơn, phải có quỹ bảo trì (2%) đối với tất cả các loại nhà dù kinh doanh, tái định cư hay nhà ở xã hội. Về mối quan hệ với chính quyền địa phương, ông Sơn cho biết, trên thực tế, phường, quận không phối hợp với cơ quản lý nhà trong công tác quản lý chung cư như ngăn chặn việc cơi nới, xây chuồng cọp... Chỉ đến khi sai phạm lớn, thành phố có ý kiến thì phường, quận mới tham gia.

Không chỉ chung cư thương mại, ngay cả những chung cư trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cũng đã phát sinh những vấn đề rất phức tạp. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, qua những vụ việc mua - bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội tại các khu nhà ở xã hội Ngô Thì Nhậm và khu đô thị mới Việt Hưng cho thấy có “lỗ hổng” trong quản lý. Theo đó, các thông tư, quy định của Bộ Xây dựng mới đề cập đến điều kiện mua, thuê nhà. Nhưng trách nhiệm quản lý để đảm bảo nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích thì chưa rõ. Trình tự, thủ tục xử lý, cưỡng chế thu hồi với các trường hợp bán, cho ở nhờ, cho thuê nhà ở xã hội cũng chưa được quy định cụ thể.

Từ thực trạng quản lý nhà chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, để giải quyết mẫu thuẫn tại các chung cư, quan trọng là phải công khai để dân biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Thừa nhận về việc một số quy định liên quan đến quản lý chung cư còn bất cập, ông Hà cho biết, trong năm 2013, quy định liên quan đến nhà chung cư sẽ được xem xét, sửa đổi khi Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh một số quy định của Luật Nhà ở. Dự kiến, quỹ bảo trì sẽ không giao cho ban quản trị quản lý mà chính quyền địa phương sẽ phụ trách vì giá trị của quỹ này rất lớn.

Minh Nghĩa