Tình trạng đóng băng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đang là điểm nóng của nền kinh tế. Giải quyết thực trạng này là yêu cầu cấp thiết không chỉ có ý nghĩa đối với bản thân ngành xây dựng mà còn lan tỏa đến nhiều ngành, lĩnh vực sản xuất quan trọng của nền kinh tế...
Tình trạng đóng băng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đang là điểm nóng của nền kinh tế. Giải quyết thực trạng này là yêu cầu cấp thiết không chỉ có ý nghĩa đối với bản thân ngành xây dựng mà còn lan tỏa đến nhiều ngành, lĩnh vực sản xuất quan trọng của nền kinh tế như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, nội thất, hàng gia dụng và các dịch vụ liên quan... Vấn đề được đặt ra tại Hội thảo “Giải pháp và cơ hội tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng”, tổ chức sáng 12/9, tại Hà Nội.
Bất động sản vì đâu nên nỗi?
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, những yếu kém, thiếu thị trường lành mạnh và không ổn định của TTBĐS đến nay đã bộc lộ rõ nét. Đó là những động thái bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP Hồ Chí Minh (2007) và Hà Nội (2009) đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường. Từ đó, các doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính.
Dự án nhà ở tại khu Nam An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) trong tình cảnh dở dang. Ảnh: Hoàng Lâm-TTXVN |
Theo ông Hà, việc bùng nổ của thị trường BĐS còn có nguyên nhân từ việc cấp phép dự án nhà ở tại các địa phương, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dễ dãi, thiếu căn cứ vào nhu cầu. Nhiều địa phương cấp phép cho dự án ở cả những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, tạo ra những đô thị bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của xã hội.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, (Bộ Tài chính) cho biết, thị trường BĐS tăng trưởng nóng là do quy mô vốn đầu tư vào thị trường này liên tục tăng trong những năm gần đây. Đến năm 2011, đã có gần 43.500 tỉ đồng đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với năm 2005 và cũng có hơn 43.000 tỉ đồng đầu tư vào việc kinh doanh BĐS, tăng 9,8 lần so với năm 2005.
Cơ hội sinh lời của ngành xây dựng và BĐS đã thu hút mạnh vốn đầu tư, kể cả vốn đầu tư của khu vực kinh tế nhà nước. Vốn nhà nước đầu tư vào ngành xây dựng năm 2011 lên đến 18.000 tỉ đồng, gấp 3 lần so với năm 2005 và đầu tư vào kinh doanh BĐS là 4.500 tỉ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2005.
Ngành BĐS không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước mà còn mê hoặc được các nhà đầu tư nước ngoài bởi khả năng sinh lời “chóng mặt” của nó. Đến cuối năm 2011, lĩnh vực xây dựng đã thu hút 377 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với vốn đăng ký 10,3 tỉ USD.
Vẫn số liệu của ông Ánh cho biết, tổng quy mô vốn sản xuất kinh doanh của ngành xây dựng tăng tới gần 887.000 tỉ đồng vào năm 2010, gấp 4 lần so với năm 2005. Riêng đổ vào xây dựng nhà ở là hơn 386.000 tỉ đồng và vốn đổ vào kinh doanh BĐS là 717.500 tỉ đồng. Tuy nhiên, đầu ra của ngành BĐS đã không theo kịp dẫn đến bi kịch của thị trường BĐS hiện nay. Đó là hàng loạt các đô thị bỏ hoang và giá BĐS thì cao ngất, quá sức chi trả của các đối tượng có nhu cầu.
Ông Hà (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc thị trường BĐS đóng băng không chỉ đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp xây lắp, mà còn gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, nhất là xi măng, sắt thép, gạch ốp lát, sứ vệ sinh, kính… không ít doanh nghiệp đang thua lỗ lớn, trong khi tồn kho BĐS không dễ giải quyết.
Cần có giai đoạn sửa sai
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, việc thị trường BĐS lâm vào khó khăn hiện nay là khoảng lặng cần thiết để các chủ thể tham gia thị trường này, từ các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh BĐS và các nhà đầu tư điều chỉnh lại hành vi của mình. Khó khăn của thị trường sẽ đào thải bớt những doanh nghiệp, nhà đầu tư chộp giật. Bên cạnh đó, nó cũng giúp các doanh nghiệp BĐS trưởng thành, hoạt động chuyên nghiệp hơn sau này.
Ông Nam cho rằng, vấn đề cấp bách hiện nay không phải là tăng cung mà là tăng cầu. Vấn đề này đang nan giải, bởi giá nhà tại TP.HCM đã giảm đến giá thành, thậm chí thấp hơn vẫn không có giao dịch. Để giải quyết được khó khăn này, ngân hàng và doanh nghiệp phải bắt tay nhau để vượt khó.
Về lâu dài, ông Nam cho biết, để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, Bộ Xây dựng đang triển khai một loạt các giải pháp theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong Chỉ thị 2196/CT-TTg về tăng cường quản lý thị trường BĐS. Theo đó, nhiệm vụ hàng đầu là tập trung tái cơ cấu hàng hóa BĐS cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Cụ thể là Bộ đang đôn đốc các địa phương rà soát các dự án phát triển đô thị, nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án: loại tiếp tục triển khai, loại dự án cần tạm dừng và loại dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường.
Thứ hai là kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để tránh đầu cơ. Ưu tiên cho vay vốn đối với các dự án có thanh khoản cao, đó là phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp. Bộ sẽ ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS nhằm tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng, hạn chế đầu tư nội bộ của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào BĐS.
Thứ ba là sớm tạo hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, Quỹ đầu tư BĐS để tạo nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS.
Thứ tư là tăng thanh khoản cho thị trường qua việc cải tiến xác định giá đất, sửa đổi quy định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch BĐS theo hướng: Người nộp thuế được nộp thuế theo mức thuế suất 2% trên giá trị BĐS giao dịch. Trường hợp người nộp thuế chứng minh được thu nhập và chi phí thì được nộp theo thuế suất 25% trên lợi nhuận.
Đối với việc phát triển các dự án đô thị, nhà ở trong thời gian tới, ông Hà cho biết, Bộ Xây dựng kiên quyết không cho phép triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị. Thực hiện nghiêm quy định các dự án phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội phải có tỉ lệ nhà chung cư trên 80%. Đồng thời, Bộ đang xây dựng chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành: Không thể nói là giá nhà không thể hạ thấp nữa Doanh nghiệp BĐS không nên chờ đợi ngân hàng hay Chính phủ sẽ có giải pháp hỗ trợ. Tình hình kinh tế năm 2013 vẫn rất khó khăn, ít có cơ hội cho thị trường BĐS phục hồi. Giải pháp cứu mình là giảm giá bán sản phẩm, chấp nhận lỗ 50% để giảm hàng tồn kho, có vốn duy trì hoạt động và tồn tại trong giai đoạn khó khăn. Chấp nhận cắt lỗ, doanh nghiệp mới có vốn mới để triển khai mới các dự án phù hợp với nhu cầu thị trường. Để làm ra sản phẩm phù hợp với sức tiêu thụ của thị trường thì mức giá phải thấp, giá bán ra khoảng 7 triệu đồng/m2. Để có giá này, doanh nghiệp phải áp dụng công nghệ và tiết kiệm tối đa chi phí xây dựng. Thực tế, Công ty Xây dựng Becamex (Bình Dương) đang triển khai xây dựng 5.000 căn hộ 30 m2 với giá bán chỉ từ 90 - 120 triệu đồng/căn nên không thể nói là giá nhà không thể hạ thấp nữa. TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:Muốn vay vốn phải giảm giá nhà phù hợp với sức cầu Do nhiều doanh nghiệp trong Hội phản ánh bí bách về vốn, tôi cũng tìm hiểu và thấy rằng, vốn của ngân hàng không hề khó tiếp cận. Vấn đề ở đây là doanh nghiệp có chứng minh được tính khả thi của dự án (trả được gốc và lãi) hay không. Doanh nghiệp xây dựng cần vốn hiện nay có 2 loại: Một là đang có dự án dở dang và hai là doanh nghiệp muốn triển khai dự án mới. Cả hai đối tượng này khi muốn vay vốn, ngân hàng sẽ xem xét tính thanh khoản của dự án. Nếu sức cầu thực tế chỉ chấp nhận giá sản phẩm là 12 triệu đồng/m2 mà doanh nghiệp lại giải trình dự án vay vốn để làm ra giá nhà 18 - 20 triệu đồng/m2 thì ngân hàng không thể cho vay. Kể cả các dự án đang làm dở dang cũng vậy, muốn vay vốn để hoàn thiện nốt thì phải giảm giá nhà phù hợp với sức cầu thì ngân hàng mới dám cho vay. Doanh nghiệp không nên trách ngân hàng là khó tiếp cận vốn. Giả sử họ cho vay theo đề xuất của doanh nghiệp, nhưng hoàn thiện xong không bán được vì giá nhà cao thì doanh nghiệp làm sao trả được gốc và lãi? Ông Phạm Huy Thông, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Viettinbank:Viettinbank đang còn hơn 4.000 tỉ đồng để cho vay BĐS Chúng tôi khẳng định là không hề khó khăn với các doanh nghiệp và người có nhu cầu vay mua BĐS. Hiện nay Viettinbank đang dành 5.000 tỉ đồng để cho vay lĩnh vực BĐS, trong đó, khoảng gần 1.000 tỉ đồng đã cho vay đối với các doanh nghiệp mà Viettinbank đã cam kết tài trợ vốn. Hiện nay chúng tôi vẫn còn hơn 4.000 tỉ đồng để cho các đối tượng có nhu cầu vay. Đối với doanh nghiệp muốn vay, cần phải chứng minh tính khả thi của dự án. Chúng tôi ưu tiên các dự án nhà ở làm ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, đảm bảo tính thanh khoản của dự án. Đối với người vay mua BĐS để ở, điều kiện là khách hàng có thu nhập thường xuyên, đảm bảo nguồn trả nợ cho ngân hàng là 3 triệu đồng/tháng (với vay mua nhà ở) và 5 triệu đồng/tháng (với khoản vay mua nhà dự án). Vốn tự có tham gia vào việc mua nhà ở, tối thiểu phải có 30% giá trị Hợp đồng mua bán. |