Sau hơn 1 năm triển khai thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ, thị trường bất động sản (BĐS) đã có những chuyển biến tích cực, giao dịch tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ, trung bình, giá thấp. Một số dự án tạm ngừng trước đây đang được triển khai trở lại và tiếp tục mở bán. Hiện nguồn cung hàng hóa tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội khá lớn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa như kỳ vọng bởi nhiều nút thắt cần tiếp tục gỡ bỏ.

Giao dịch BĐS tăng hơn 2 lần

Tại Hà Nội, trong gần 6 tháng đầu năm nay có khoảng 4.000 giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2013. Tại TP Hồ Chí Minh tình hình giao dịch cũng khả quan hơn, các giao dịch thành công chủ yếu loại căn hộ dưới 15 triệu/m2. Tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước trong 5 tháng đầu năm 2014 đã giảm 45.029 tỷ đồng( trên 35%) so với quý I năm 2013, trong đó Hà Nội giảm 36% (so với quý I/2013) và TP Hồ Chí Minh giảm 45%.


Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thị trường BĐS tuy còn khó khăn nhưng đã dần ấm lên. Có những dự án dù giá cao nhưng đã hoàn thành hạ tầng đồng bộ với nhiều người mua và nhận bàn giao nhà. Nguồn cung đối với loại nhà xã hội, căn hộ trung bình và giá thấp thì đang tăng lên, có giao dịch tốt. Dự án mới xây xong móng bán ra đều hết. Điều đó khẳng định NQ 02 của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã trúng và đang từng bước đi vào cuộc sống.

Kết quả, tính đến hết tháng 5, các ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay cá nhân 5.378 hộ với số tiền là 2.060 tỷ đồng và đã giải ngân 1.343,7 tỷ đồng cho 5.368 hộ. Đối với tổ chức, cả 5 ngân hàng thực hiện giải ngân gói tín dụng này cũng đã cam kết cho vay 23 dự án với số tiền là 1.894,4 tỷ đồng. Trong số này đã giải ngân cho 19 dự án, dư nợ là 812,6 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng nhận định, tốc độ giải ngân đã có chuyển biến tích cực, tăng nhanh trong 5 tháng đầu năm 2014. Nếu như tại thời điểm 31/12/2013 tổng số vốn cam kết cho vay mới là 1.760 tỷ, thì đến thời điểm 31/5/2014 tổng số vốn cam kết cho vay đã là 3.954,4 tỷ đồng, tăng 225%, đạt 13,2% so với tổng nguồn vốn. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: Nhà ở xã hội chiếm một phân khúc quan trọng trong thị trường BĐS và đây mới chính là sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của người dân. Bởi vậy, khi gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng được triển khai và tập trung hướng vào phân khúc nhà ở xã hội thì cũng đem lại những tác động tốt đến thị trường BĐS nói chung. Tuy nhiên, gói tín dụng này không phải nhằm giải cứu thị trường BĐS mà mục tiêu chính là đảm bảo an sinh xã hội – Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh.

Mục tiêu an sinh xã hội

Trong Nghị quyết 02, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước d ành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay với lãi suất ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Bởi vậy, mục tiêu chính của gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng là nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở. Đây chính là đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở. Bởi vậy, tới 70% tổng nguồn vốn là dành cho người dân vay mua nhà ở xã hội với thời hạn 10 năm, hưởng mức lãi suất thấp là 6%/năm và hiện đã được điều chỉnh xuống còn 5%/năm. Gói tín dụng này dành khoảng 30% nguồn vốn cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội vay để tạo nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội. Cùng đó, gói tín dụng cũng hướng một phần hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại có quy mô diện tích vừa và nhỏ, giá rẻ. Qua đó, tạo hiệu ứng lan tỏa để góp phần giảm tồn kho sản phẩm BĐS, vật liệu xây dựng, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.


Chủ trương phát triển nhà ở xã hội đã nhận được được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung ương và chính quyền các địa phương cũng như nhiều tầng lớp dân cư trong xã hội. Khảo sát thực tế nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh… vẫn còn rất lớn. Hiện các dự án nhà ở xã hội cung ra thị trường đến đâu đều được người dân đăng ký mua hết đến đó.

Tiếp tục gỡ nút thắt

Bộ Xây dựng nhận định, tín dụng hỗ trợ nhà ở là một chính sách mới, lần đầu được triển khai thực hiện, vì vậy không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc ban đầu. Đây là gói tín dụng cho vay trung và dài hạn, muốn giải ngân nhanh gói này thì phải có nhiều căn hộ nhà ở xã hội hoặc căn hộ nhà ở thương mại có diện tích sàn dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 thì mới cho vay được, nhưng hiện nay nguồn cung còn ít nên chưa thể giải ngân nhanh được. Đặc biệt, vì đây đây là nguồn vốn ưu đãi nên việc giải ngân phải đúng đối tượng, đúng mục đích, ý nghĩa nên không thể nóng vội.

Tuy nhiên, “sức ỳ” cũng nằm ở chỗ một số địa phương chưa thực sự quyết liệt trong việc giải quyết các trình tự, thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư dự án nhà ở xã hội, cũng như việc xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay theo quy định của NQ 02. Chính vì vậy các dự án cũng chậm được triển khai, khiến nguồn cung vẫn thấp so với nhu cầu thực tế.

Vì đây là gói tín dụng có vay có trả nên các ngân hàng cho vay phải chịu trách nhiệm thu hồi vốn. Bởi vậy không tránh khỏi việc ngân hàng còn quy định quá thận trọng và chặt chẽ, thậm chí đặt ra quy định riêng mà nhiều khách hàng vay vốn không thể đáp ứng được hoặc quá chậm trễ trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng khiến người dân và các doanh nghiệp cùng nản. Trong khi đó, một số doanh nghiệp cũng chưa nỗ lực hoàn thiện hồ sơ, thủ tục đầu tư cần thiết của dự án để vay vốn, như báo cáo tài chính, giấy phép xây dựng...theo quy định, nên ngân hàng cũng chưa thể giải ngân.

Bên cạnh đó, nhiều người dân cũng đắn đo khi tiếp cận gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Mặc dù lãi suất cho vay ưu đãi đã được điều chỉnh giảm từ 6%/năm xuống 5%/năm từ tháng 1/2014 nhưng vẫn cao so với thu nhập của người dân. Chỉ những người có thu nhập trung bình và ổn định mới có khả năng tiếp cận gói tín dụng này và thời hạn hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân vay tối thiểu 10 năm vẫn ngắn so với khả năng tích lũy, trả nợ.

Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ kéo dài thời gian hỗ trợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân với thời hạn cho vay tối đa từ 10 năm lên 15 năm và giao cho Ngân hàng Nhà nước chỉ định thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP. Đồng thời, mở rộng đối tượng được vay vốn từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua... cũng nằm trong diện được vay tiền; hộ gia đình, cá nhân tại đô thị có khó khăn về nhà ở cũng được xem xét vay vốn ưu đãi khi mua nhà ở thương mại có giá trị phù hợp với quy định của Nghị quyết 02. Vừa qua, Thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã ban hành cũng tạo điều kiện tối đa để người dân được tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà ở

Tuy nhiên, giải pháp quan trọng nhất vẫn là sự nhập cuộc quyết liệt của các địa phương nhằm tháo gỡ các thủ tục, vướng mắc, đẩy nhanh công tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án nhà ở xã hội và cho phép chuyển đổi hoặc điều chỉnh cơ cấu các dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của chủ đầu tư để góp phần tăng nhanh nguồn cung về nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương...

Về phía Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ tăng cường kiểm tra, hướng dẫn và có quy trình thống nhất để các ngân hàng thương mại nhà nước được giao nhiệm vụ đẩy mạnh hơn nữa việc giải ngân cho cả dự án và người dân. Ngay trong tháng 6 này, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Ngân hàng Nhà nước thành lập đoàn đi kiểm tra việc giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng để gỡ nốt những nút thắt nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân. Bộ Xây dựng cũng cho biết Chính phủ đã giao Bộ này lập phương án về cơ chế tài chính lâu dài cho người thu nhập thấp vay mua, thuê mua nhà xã hội. Những giải pháp được kỳ vọng sẽ giúp người dân được tiếp cận với nguồn vốn có sự hỗ trợ của Nhà nước để mua, thuê nhà ở một cách thuận lợi, dễ dàng hơn.


Thu Hằng