Thị trường bất động sản (BĐS) bị “đóng băng” thời gian qua đã khiến cho tồn kho bất động sản trở thành vấn đề lớn, không chỉ ảnh hưởng đến sự sống còn của doanh nghiệp mà còn gây nhiều tác hại với nền kinh tế, trong đó có vấn đề nợ xấu. Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất giải pháp chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại (NOTM) sang nhà ở xã hội (NOXH) và chia nhỏ căn hộ để người thu nhập thấp dễ tiếp cận hơn. Giải pháp này được Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ giúp “phá băng” thị trường BĐS.

Tuy nhiên, nhiều người đặt ra câu hỏi về cách thực hiện và tính khả thi của giải pháp này.

Bài 1: Hướng tới kích cầu thị trường bất động sản

Thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý là nhu cầu về nhà ở của xã hội rất lớn trong khi tồn kho BĐS lại tăng cao đến mức báo động.

Để cung cầu bất động sản gặp nhau

Thời gian qua, việc chủ đầu tư BĐS chủ yếu chú trọng vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, phục vụ nhu cầu một bộ phận người dân, trong khi nhu cầu của đa số người dân về căn hộ giá rẻ lại không được chú trọng đã dẫn đến cung - cầu không gặp nhau. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân “đóng băng” thị trường BĐS thời gian qua, gây tình trạng tồn kho BĐS lớn, nợ xấu của nền kinh tế tăng cao. Do đó, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, các doanh nghiệp nên cân nhắc để chuyển đổi mục đích dự án, như vậy sẽ giúp doanh nghiệp thoát được khủng hoảng, đồng thời giúp vực dậy nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn hiện nay.

Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN

Đánh giá về giải pháp này của Bộ Xây dựng, TS. Phạm Sỹ Liêm (Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam) khẳng định, việc cho phép chuyển đổi dự án từ NOTM sang NOXH là một giải pháp hay và có thể thực hiện được. Tuy nhiên, khi bộ đưa ra chính sách thì cần có công cụ để thực hiện và phải xác định rõ các công cụ: pháp lý, thể chế, hành chính... như thế nào và thực hiện ra sao. Và biện pháp này chỉ là giải quyết phần nào khó khăn tình hình hiện nay chứ không thể tháo gỡ hoàn toàn, vì vậy cần có cái nhìn toàn diện và kết hợp nhiều biện pháp, chung tay của nhiều ban, ngành.

ThS. KTS. Lê Việt Sơn - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Thiết kế xây dựng Hà Nội cho biết: Nếu thực sự chia nhỏ căn hộ ra làm NOXH mà bán được thì doanh nghiệp sẽ làm ngay. Vì vậy, bộ nên đưa ra phương hướng và các tiêu chuẩn, tạo điều kiện trong các khâu thủ tục hành chính cho doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc chuyển phương án xây dựng. Bộ Xây dựng cũng cần xây dựng lộ trình để cân đối nguồn kinh phí sao cho hợp lý. Khuyến khích và hỗ trợ về vốn cho các dự án đang được xây dựng và đã giải phóng mặt bằng xong để thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc chuyển đổi.

Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội khẳng định: Hiện nay, theo thống kê ở Hà Nội và TP.HCM tồn đọng khoảng 70.000 căn hộ, chủ yếu căn hộ cao cấp, có diện tích lớn hơn 100 m²/căn với tổng số vốn rất lớn, trong khi đó những sản phẩm này chủ yếu phục vụ cho tầng lớp thượng lưu, còn người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở lại không có nhà phù hợp. Giải cứu thị trường BĐS sẽ giúp tháo gỡ nút thắt, góp phần giải quyết nợ xấu, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Lo ngại sức ép lên hạ tầng đô thị

Tuy nhiên, khi đề cập đến việc chuyển đổi mục đích dự án NOTM sang NOXH thì vẫn còn những ý kiến lo ngại về nhiều mặt. Khẳng định sẽ có khó khăn lên hạ tầng xã hội và kỹ thuật, TS. Nguyễn Ngọc Hiếu chia sẻ: “Một số tiện ích và đặc biệt là giao thông sẽ có thể quá tải nếu chia tách căn hộ lớn thành nhiều căn hộ nhỏ hơn”.

Ông Trần Minh Trí, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Thương mại Thủ Đô cho biết, việc chia nhỏ căn hộ thực chất không làm giảm về chi phí đầu tư xây dựng, chỉ khác là người mua dễ mua hơn vì nhà được chia nhỏ và như vậy sẽ nhỏ tiền. Điều này chỉ gây khó khăn cho công các quản lý xã hội sau này và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng. Do đó, làm NOXH thì phải theo định hướng quy hoạch, chứ không thể thực hiện tràn lan, bừa bãi được...

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, phát triển đô thị cần căn cứ vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là nghiên cứu dân cư, từ đó mới xác định quy mô cơ sở vật chất như trường học, đường sá, dịch vụ thương mại... Về mặt kỹ thuật thì sẽ có các biện pháp chia nhỏ được, tuy nhiên tất cả tính toán hạ tầng kỹ thuật đều cần dựa trên sự tính toán về dân số.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, cứ 3.000 người dân phải có 500 m2 chợ, giờ chia nhỏ căn hộ sẽ tăng thêm người thì liệu chợ đã quy hoạch có đáp ứng nhu cầu? Hay 1.000 người thì phải có 65 chỗ cho học sinh cấp 1, mỗi chỗ 15 m2, nếu số dân tăng lên 2 - 3 lần thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng đến chất lượng học tập. Vì vậy, nếu chia nhỏ căn hộ mà không hợp lý thì sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân và phá vỡ diện mạo đô thị. “Cần có cái nhìn đồng bộ các vấn đề, chứ không nên vì mục tiêu trước mắt là giải quyết tồn đọng thị trường BĐS hiện nay mà để sẽ phải gánh chịu hậu quả về sau”, ông Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Thu Trang - Bình Phương

Bài 2: Cân nhắc quy mô và lộ trình chuyển đổi