Nếu dự án Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua theo kế hoạch thì dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024. Điểm mới đặc biệt thu hút sự quan tâm của dự luận đối với dự thảo lần này là quy định thời hạn sở hữu chung cư vì liên quan trực tiếp đến đời sống của nhiều người dân. 

Phóng viên TTXVN Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để làm rõ quan điểm, đề xuất xoay quanh nội dung này.

Xin ông cho biết lý do để Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất rất mới là quy định về thời hạn sở hữu chung cư tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi?

Về lý do chủ yếu cần phải sửa đổi theo hướng sở hữu chung cư có thời hạn là xuất phát từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Nguyên nhân của tình trạng này là do người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Do đó, phải xác định thời hạn sở hữu chung cư, sau đó kiểm định lại để đảm bảo an toàn cho người dân.

Vừa qua, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với đề xuất việc sở hữu có thời hạn tương đương khoảng 50 - 70 năm. Nhưng, cách hiểu như vậy là chưa đúng bản chất của dự thảo.

Tuy nhiên, hoàn toàn không có con số 50 hay 70 năm trong dự thảo, mà con số chính xác bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào thời hạn công trình. Các công trình nhiều cấp khác nhau sẽ có thời hạn khác nhau. Ở công trình cấp 1, từ 25 - 50 tầng, chiều cao 75 - 200 m thì niên hạn sử dụng có thể trên 100 năm. Với công trình cấp 2 có thể là 50 - 100 năm… Thậm chí, nếu xây dựng, bảo trì tốt thì còn có thể được gia hạn niên hạn sau khi thẩm định.

Tuổi thọ thiết kế của công trình được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50 - 70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Tại dự thảo lần này, Bộ Xây dựng cụ thể về 2 phương án; trong đó, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Ở phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Hiện phương án 1 là đề xuất mới, được dư luận đặc biệt quan tâm vì tác động đến nhiều người.

Nếu dự thảo Luật Nhà ở được thông qua với phương án 1 thì khi áp dụng cụ thể vào các công trình sẽ ra sao, liệu quyền lợi của người dân có được đảm bảo, thưa ông?

Dự thảo sửa đổi lần này đã dành riêng một mục để quy định các vấn đề có liên quan tới đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư đư và liệu quyền lợi của ngợc xác định từ khi bắt đầu nghiệm thu công trình đến khi kết thúc niên hạn. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan chức năng phải xác định ngay thời hạn chung cư đó là bao lâu.

Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Sẽ không hồi tố các công trình trước thời điểm luật sửa đổi có hiệu lực

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được đăng tải lấy ý kiến rộng rãi người dân trên website của Bộ Xây dựng. Ông Khởi cho biết, dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024.

Với các công trình được cấp phép xây dựng trước thời điểm ngày 1/7/2024 sẽ vẫn áp dụng quy định hiện hành. Với các công trình hiện nay thì vẫn như bình thường, không hồi tố và không có sự xáo trộn gì. Người dân hoàn toàn có thể yên tâm.

Đặc biệt, dự thảo đã tính toán nhiều khả năng có thể xảy ra để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân. Trong số đó, đối với công trình xuất hiện tình trạng phá dỡ nhưng chưa hết thời hạn nhưng vì lý do thiên tai địch họa… hoặc một số trường hợp được quy định, sẽ dùng ngân sách nhà nước để xây dựng mới sau phá dỡ. Người dân sẽ có quyền sở hữu từ thời điểm công trình mới được nghiệm thu đến khi hết hạn. Còn với trường hợp phải chỉnh trang đô thị, công trình buộc phải phá dỡ dù chưa hết hạn, thì sẽ được tái định cư theo quy định.

Nếu công trình hết hạn, được cơ quan nhà nước kiểm định về chất lượng vẫn có thể sử dụng tiếp thì người dân vẫn được duy trì quyền sở hữu. Trên thực tế đã có rất nhiều công trình chất lượng tốt, vượt quá niên hạn thiết kế nên người mua nhà với giá sở hữu 70 năm nhưng vẫn có thể sử dụng đến 90 năm.

Còn trong trường hợp công trình đã xuống cấp, người dân sẽ hết quyền sở hữu chung cư, chỉ còn quyền sử dụng đất (trong trường hợp đất đó được quy định là ổn định, lâu dài). Nếu quy hoạch mới, khu đất đó vẫn được xây dựng chung cư thì người dân có thể góp tiền để xây công trình mới theo quy định. Cơ bản, quyền lợi người dân về sử dụng đất vẫn được đảm bảo.

Trong quá trình lấy kiến dự thảo, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu để hoàn thiện phương án có sự đồng thuận cao nhất. Có nhiều tình huống có thể cơ quan soạn thảo chưa lường được hết thì trong quá trình lấy ý kiến sẽ xem xét, bổ sung, nhằm bảo đảm lợi ích các bên. Trong đó, lợi ích người dân được quan tâm hàng đầu, tránh mọi sự xáo trộn.

Liệu việc áp niên hạn sở hữu dụng chung cư có góp phần điều chỉnh giảm giá nhà không, thưa ông?

Việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn là đề xuất mới, gây nhiều tranh cãi thời gian qua. Một số lo lắng việc quy định như vậy sẽ xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay… Tuy nhiên, sở hữu nhà chung cư là xu hướng hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Do đó, cũng có một số người sẽ chuyển sang mua nhà đất nhưng không phải đại đa số.

Quy định về thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ tác động đến giá cả, tạo điều kiện để giá giảm xuống. Quy định hiện hành cũng cho phép các bên mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn đó trả lại cho chủ đầu tư. Thời gian qua, thực tế tại một số địa phương cho thấy, chủ đầu tư đã bán nhà ở có thời hạn với mức giá rất rẻ.

Tại TP Hồ Chí Minh, có chủ đầu tư bán chung cư thời hạn 12 năm với mức giá hơn 300 triệu đồng/căn. Việc mua thời hạn ngắn khác với thuê, họ vẫn có quyền sở hữu và bán lại nếu cần. Do đó, đề xuất quy định về thời hạn chung cư có thể sẽ giúp nhiều người có cơ hội mua nhà chung cư khi giá rẻ hơn.

Nếu Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và áp dụng vào tháng 7/2024 về thời hạn sử dụng nhà chung cư thì sẽ tác động đến tâm lý cũng như thị trường bất động sản. Đây là yếu tố có thể giảm giá nhà chung cư trong thời gian tới.

Trân trọng cảm ơn ông!