Lỗ hổng trong cho vay đầu tư bất động sản

Liên tiếp trong các năm gần đây, đã có rất nhiều vụ kiện cáo, tranh chấp bất động sản (BĐS) giữa dân cư, ngân hàng với chủ đầu tư BĐS vì mất khả năng trả nợ ngân hàng và không thể tiếp tục hoàn thành dự án BĐS theo đúng hợp đồng.

Thậm chí, có những dự án chung cư đã đưa vào sử dụng nhưng do vướng mắc tín dụng vẫn bị ngân hàng đòi tài sản thế chấp. Tình trạng này ngày càng diễn ra phức tạp khi cho vay đầu tư BĐS lộ ra nhiều lỗ hổng về pháp lý. 

Người dân chịu nhiều rủi ro

Vụ việc tranh chấp về cho vay BĐS nóng nhất gần đây là dự án chung cư The Harmona, do Tamexim làm chủ đầu tư. Vừa qua chung cư này đã bị ngân hàng BIDV xiết nợ. Hướng giải quyết của chủ đầu tư là nhanh chóng tất toán các khoản nợ cho ngân hàng trước ngày 15/6 để tiến hành làm sổ hồng cho dân. Tuy nhiên, những mối liên hệ tín dụng phức tạp giữa các đối tác đầu tư đang tạo cho cư dân tại đây nhiều nghi hoặc.

Dự án Petroland Mark, quận 2 đã bị “bỏ hoang” sau 5 năm vì thiếu vốn hơn 200 tỷ đồng dù đã hoàn thiện được 80%.

Theo thông tin từ phía Tamexim thì vào tháng 12/2013, công ty đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dự án Harmona để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay của Công ty cổ phần Thanh Niên theo hợp đồng tín dụng số 01/2013/HĐ số đăng ký tại ngân hàng số 01/1360389 với BIDV - Bắc Sài Gòn), bao gồm tổng số tiền vay tối đa 327 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hơn là Công ty Thanh Niên Corp đã đem 41 căn hộ của dân thế chấp cho ngân hàng để bảo đảm cho một cá nhân khác vay nợ. Điều này dẫn đến việc BIDV Bắc Sài Gòn ra thông báo xiết nợ nhiều lần.

Mới đây có thêm 3 trường hợp tương tự, đó là, chung cư RubyLand - quận Tân Phú, chung cư Cao Ốc Xanh - quận 9 và chung cư Bảy Hiền Tower - quận Tân Bình. Theo một số hộ dân mua căn hộ ở chung cư RubyLand, dù đã dọn về ở được 7 năm nhưng các hộ dân vẫn chưa nhận được sổ hồng. Bất ngờ hơn, mới đây họ còn phát hiện chủ đầu tư đã mang căn hộ của mình đi cầm cố ngân hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư. Một cư dân bức xúc: “Việc chủ đầu tư âm thầm mang căn hộ của dân đi cầm cố mà không thông báo cho cư dân, thậm chí còn bán cả căn hộ hai lần là đã có dấu hiệu lừa đảo mà các cơ quan chức năng cần làm rõ. Những cam kết này chỉ để xoa dịu cư dân thôi, còn tất cả chỉ là lời hứa và dân vẫn sống trong lo sợ bị mất tài sản".

Dự án Petroland Mark, quận 2 chậm giao nhà 5 năm khiến cư dân bức xúc và liên tục khiếu kiện, tổ chức các cuộc gặp mặt với chủ đầu tư để đòi nhà.

Không chỉ những chung cư đã hoàn thiện và có cư dân sinh sống, mà ngay cả những dự án dở dang cũng gặp rắc rối tương tự. Điển hình như dự án chung cư Petroland Mark - quận 2 do PVL làm chủ đầu tư, việc kiện tụng giữa ba nhà “người mua nhà - chủ đầu tư - ngân hàng" kéo dài 5 năm qua mà vẫn chưa giải quyết ổn thỏa. Nguyên nhân dự án này đã trễ hẹn giao nhà từ năm 2011 đến nay. Trong khi đó, chủ đầu tư đã làm thất thoát tiền vay vốn ngân hàng và tiền cư dân đã đóng mua nhà, khiến dự án mặc dù đã hoàn thành 80% tiến độ nhưng vẫn “bỏ hoang" suốt 5 năm qua vì thiếu hơn 200 tỷ để có thể hoàn thành dự án. Nhiều cư dân không thể tiếp tục chờ đợi đã kiện ra tòa án quận 2 đòi lại tiền nhà. Mặc dù cư dân đã thắng kiện, nhưng chủ đầu tư đến nay vẫn không có tiền trả lại cho người dân.

Chị Giang, một trong những cư dân đã thắng kiện cho biết: “Sau 2 năm kiện tụng, nhà thì không còn mà tiền vẫn không thấy. Nếu chủ đầu tư không trả tiền vốn lẫn lãi, gia đình tôi sẽ kiện cho đến khi chủ đầu tư phải tuyên bố phá sản". Nhiều cư dân Petroland Mark bày tỏ lo lắng, liệu chủ đầu tư có phá sản hay không, và nếu có phá sản, cả chị Giang lẫn những người mong muốn nhận nhà cũng có đạt mục đích của mình không hay phải trắng tay hoàn toàn. Bởi đến thời điểm này, PVL vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất nên câu chuyện sổ hồng cũng rất xa vời với những cư dân nơi đây nếu có nhận được nhà.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Trên thực tế, việc các chủ đầu tư cầm cố dự án hình thành trong tương lai cho các ngân hàng để vay tiền không phải là ít, thậm chí là hầu như dự án nào cũng làm vậy. Tuy nhiên, sau thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, thị trường BĐS bị đóng băng và kéo dài hơn 5 năm. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các dự án đang và sắp xây dựng rơi vào tình trạng bế tắc, mà ngay cả các cư dân đã đóng tiền mua căn hộ chung cư từ 50% trở lên cũng lo sợ vì không biết khi nào mới nhận được nhà. Ngay cả ngân hàng cho vay tín dụng BĐS cũng đứng ngồi không yên vì nếu có siết dự án hay phát mãi tài sản cũng không biết có thu hồi được vốn hay không. Chưa kể, việc kiện cáo các chủ đầu tư ra tòa để thu hồi nợ cũng gặp không ít khó khăn. Sức ép từ ngân hàng cũng khiến người dân mua nhà thuộc những dự án chưa hình thành hay đã hình thành đều lo ngại trước nguy cơ bị mất nhà vì lỗ hổng trong quản lý tín dụng cho vay BĐS hiện nay.

Theo chuyên gia kinh tế TS Bùi Quang Tín, ĐH Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, dưới góc độ pháp luật thì việc thế chấp cho vay tín dụng BĐS là không sai. Nhưng chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà huy động vốn từ việc mua bán nhà hình thành trong tương lai cho người dân thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Quy định này xác lập rõ nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Theo đó, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện vụ việc này ra tòa dân sự, hình sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngoài ra, nhìn từ dự án Hormana, RubyLand, Cao Ốc Xanh, Bảy Hiền Tower hay Petroland Mark, TS Tín cho rằng, để cho sự việc dẫn đến tranh chấp kéo dài, một phần trách nhiệm thuộc về phía ngân hàng vì đã không giám sát được nguồn vốn sau khi cho vay. Bởi thông thường, sau khi ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn, tất cả những nguồn vốn mua bán nhà được người dân đóng đều chuyển về tài khoản của chủ đầu tư, nhưng trực thuộc quản lý của phía ngân hàng cho vay. Vì vậy, trách nhiệm của ngân hàng là giám sát, quản lý nguồn vốn giải ngân có được chủ đầu tư thực hiện đúng theo tiến độ hợp đồng cho vay hay không. Do đó, việc chủ đầu tư không trả hạn đúng nợ cho ngân hàng là một phần lỗi của ngân hàng. Ngoài ra, phía chủ đầu tư cũng có lỗi vì đã làm thất thoát nguồn tiền và chi sai, khiến dự án không những bị chậm hoàn thiện và không hoàn thành đúng như hợp đồng mua bán nhà mà còn làm tăng thêm nợ xấu cho ngân hàng, chưa kể mất khả năng thanh toán và nộp tiền sử dụng đất như quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến rủi ro cũng như thiệt hại cho người mua nhà.

Với những trường hợp khách hàng đã thắng kiện chủ đầu tư nhưng khách hàng vẫn chưa chắc đòi được tiền, TS Tín cho rằng đây là trách nhiệm của cơ quan chức năng. Do đó, Nhà nước cần xem lại hiệu quả của việc thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật trên thực tế.

Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, Giám đốc Viện nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng:

Người dân nên tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua nhà

Hiện nay, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phổ biến, và để tránh những rắc rối có thể xảy ra như ở các chung cư trên, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của dự án trước khi giao dịch. Có thể tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng các địa phương để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không; Thông tin từ ngân hàng để nắm được tài sản đó đã bị thế chấp hay chưa... Ngoài ra, theo quy định hiện hành, từ 1/7/2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực, đồng nghĩa với quy định doanh nghiệp bất động sản phải được ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai. Quy định này ban hành nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư phải giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai, khách hàng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.

Một vấn đề khác là việc bán trùng căn hộ (một căn hộ bán cho nhiều người), một hiện tượng vi phạm pháp luật nhưng vấn đề này lại nằm ở uy tín và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư, nên người mua nhà rất khó để nắm bắt thông tin. Do vậy, bản thân người mua trước khi giao dịch cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, uy tín của các đơn vị bán hàng nhằm tránh những rủi ro ở mức thấp nhất.


Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh:

Bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà

Nếu chủ đầu tư không thực hiện giải chấp và thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà thì chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm, sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật. Người mua nhà có quyền khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo cho cấp sổ đỏ đối với người mua nhà đã nhận bàn giao nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng với chủ đầu tư, bởi vì người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ. Việc tranh chấp về khoản vay tín dụng có tài sản bảo đảm giữa chủ đầu tư và ngân hàng thì do hai bên tự giải quyết, hoặc đưa ra tòa án giải quyết.

Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hiệp hội đề nghị khi chủ đầu tư muốn huy động vốn của khách hàng để thực hiện dự án đã thế chấp ngân hàng, số tiền của khách hàng sẽ được chuyển vào tài khoản đóng của chính khách hàng tại ngân hàng. Số tiền này chủ đầu tư không được sử dụng, lãi phát sinh thì chủ tài khoản được hưởng. Khi đã có được đến khoảng 50 - 60% tổng số khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ thì chủ đầu tư được khởi công xây dựng. Số tiền ứng trước của khách hàng được coi là số tiền đảm bảo để ngân hàng cho chủ đầu tư vay thực hiện dự án và ngân hàng giám sát chặt chẽ việc sử dụng số tiền này đúng mục đích.



Bài và ảnh: Hải Yên
"Đặt lên bàn cân" chung cư dọc Đại lộ Thăng Long
"Đặt lên bàn cân" chung cư dọc Đại lộ Thăng Long

Hạ tầng khu vực phía Tây Nam Hà Nội khá hoàn chỉnh là cơ sở để hàng loạt dự án chung cư, biệt thự tại khu vực này thu hút được sự quan tâm của khách hàng.

Chia sẻ:

doanh nghiệp - Sản phẩm - Dịch vụ Thông cáo báo chí Rao vặt

Các đơn vị thông tin của TTXVN