Nguồn cung thiếu, thanh khoản thấp
Vướng mắc pháp lý trên thị trường BĐS vẫn chưa được tháo gỡ quyết liệt, hàng trăm nghìn tỷ đồng trên thị trường BĐS vẫn ở thế “đóng băng” và thị trường vẫn đang trông chờ việc "rã đông" được đẩy nhanh hơn. Đây là nhận định của TS Nguyễn Văn Khôi tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường BĐS" mới đây do Bộ Xây dựng tổ chức.
Hàng nghìn dự án BĐS đang dừng hoạt động do vướng pháp lý, thiếu vốn.
Theo thống kê của Vnrea, đến nay, cả nước có hàng nghìn dự án BDDS bất động sản đang triển khai nhưng phải tạm dừng, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 30 tỷ USD), trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội. Còn theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính riêng trong năm 2022, các dự án BĐS cấp phép mới và dự án đang triển khai xây dựng đều giảm trên dưới 50%. Hầu hết các dự án đang triển khai phải tạm dừng và không thể triển khai tiếp.
Từ khi thành lập, Tổ công tác của Chính phủ đã rà soát, làm việc với các địa phương để nhận diện những khó khăn, vướng mắc. Tại TP Hồ Chí Minh có 180 dự án, Hà Nội 170 dự án, Đà Nẵng 75 dự án, Hải Phòng 65 dự án, TP Cần Thơ 79 dự án... được rà soát. Qua đó, Tổ đã nhận được 71 văn bản đề nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp liên quan đến 121 dự án BĐS. Tổ công tác đã sàng lọc và có văn bản gửi các địa phương những dự án thuộc nội dung tháo gỡ thuộc thẩm quyền của địa phương, cũng như gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến các nội dung vướng mắc về lĩnh vực đầu tư, đất đai để có thể nhanh chóng giải quyết.
Nhiều doanh nghiệp BĐS phán ánh, từ nhiều tháng nay, khi thị trường gần như đóng băng thanh khoản, dòng tiền bán hàng ngưng trệ, nguồn vốn trái phiếu, tín dụng ngân hàng ùn tắc... Trong khi nhu cầu bán các sản phẩm BĐS hiện nay lớn, nhưng nguồn cung mới lại thiếu hụt. Không ít doanh nghiệp đã mời công ty tư vấn vào để đánh giá lại các dự án, môi giới chuyển nhượng cho các doanh nghiệp có nhu cầu vì không còn đủ năng lực tài chính tiếp tục dự án... Thực tế này cho thấy, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc đều đang hết sức khó khăn, nếu kéo dài và không thể giải bài toán về dòng tiền, không ít doanh nghiệp BĐS chỉ có thể “cầm cự” đến hết quý III/2023.
Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai hiện nay vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Tín dụng BĐS và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ... Tất cả các yếu tố đó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực BĐS thời gian tới.
Giải pháp vượt khó
Để thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua khó khăn giai đoạn hiện nay, Vnrea đề xuất, cần có mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập (kiến nghị dưới 7%/năm); nhà ở xã hội (kiến nghị với doanh nghiệp dưới 6%/năm, với người mua nhà dưới 4,5%/năm); BĐS du lịch, nghỉ dưỡng (kiến nghị dưới 9%/năm); BĐS nhà ở cao cấp (kiến nghị từ 9 - 10%/năm).
Bên cạnh đó, cần khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nhiệp đúng quy định pháp luật; giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ; điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...
“Về giải pháp dài hạn, cần sớm ban hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đồng bộ, tránh chồng chéo; các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản. Doanh nghiệp BĐS cũng cần cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân; quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường; đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng…”, TS Nguyễn Văn Khôi nhận định.
Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết, chỉ thị giải quyết những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS và chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương liên quan khẩn trương đề xuất sửa đổi các quy định có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS. Trong phạm vi thẩm quyền và trách nhiệm, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), hai dự án Luật này đã trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và đang tiếp tục hoàn thiện. Dự kiến, 2 dự thảo Luật này sẽ được thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV vào tháng 11/2023.
"Đây là 2 luật có ý nghĩa quan trọng và có tác động tích cực đến thị trường nhà ở, BĐS, nếu thông qua sẽ góp phần cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và BĐS tại Việt Nam", Thứ trưởng Nguyễn Tường Văn nhấn mạnh.