Giảm cung, kích cầu- 'đường sống' của thị trường BĐS

Giảm cung và kích cầu, đặc biệt là cầu thực được xem là liều thuốc tốt nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Thậm chí, chuyển đổi mục đích nhà ở thương mại sang xây dựng nhà ở xã hội cũng là giải pháp được tính đến. Vấn đề này được bàn luận sôi nổi tại cuộc đối thoại giữa Bộ trưởng Bộ Xây dựng cùng lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các ngân hàng và doanh nghiệp, tổ chức tại Hà Nội, chiều 25/10.

 

* Chuyển mục đích sử dụng

 

Suốt một thời gian dài qua, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển nóng, sụt giảm giá tại tất cả các phân khúc, kèm theo “đóng băng” thanh khoản. Hệ quả này đẩy các doanh nghiệp BĐS và các ngành sản xuất liên quan vào tình cảnh khó khăn.

 

Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN



Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã được phê duyệt cũng chỉ rõ sẽ hình thành hai loại hình nhà ở là hàng hóa và phi hàng hóa. Nhà ở hàng hóa sẽ theo quy luật thị trường nhưng nhà ở phi hàng hóa không theo quy luật giá trị mà có sự hỗ trợ của nhà nước. Đây chính là loại hình nhà ở xã hội cần được quan tâm đặc biệt với 8 nhóm đối tượng hỗ trợ. Muốn phát triển loại hình nhà ở xã hội cần chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng, hướng các nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này. Đây cũng chính là phân khúc có nhu cầu lớn nhưng chưa thực sự được đáp ứng trong suốt thời gian qua. Trên thị trường, nguồn cung sản phẩm BĐS trung và cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở bình cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách vẫn rất thiếu.



Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định: Việc xây dựng chính sách là dài hạn nhưng vẫn có thể phải có những điều chỉnh để tháo gỡ khó khăn trước mắt. Chuyển đổi loại hình nhà thương mại, chia lại quy mô căn hộ để trở thành nhà ở xã hội cũng là một giải pháp nên được tính đến. Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện Hà Nội còn 2.400 căn chung cư và 3.480 căn nhà thấp tầng chưa bán. Số lượng tồn đọng này là những chỗ chưa làm nhưng đã thu tiền. Nếu doanh nghiệp tự nguyện chuyển đổi mục đích, cần xem xét nguyện vọng của họ. Các dự án đã giao đất, nếu điều chỉnh chủ yếu sang loại hình nhà ở xã hội, một mũi tên sẽ bắn trúng nhiều đích: người nghèo có nhà, giải thoát nguồn cung và gỡ khó cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các cơ quan nhà nước sẽ phải xây dựng chính sách bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế.



Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng về nguyên tắc có thể xem xét điều chỉnh quy mô dự án, tuy nhiên sẽ liên quan đến cơ chế chính sách. Dự án nhà thương mại nếu điều chỉnh sang mục đích nhà ở xã hội phải căn cứ nhu cầu về loại hình nhà ở này của thành phố. Tuy nhiên, việc điều chuyển sẽ dễ hơn nếu mới ở khâu chuẩn bị đầu tư, chứ để lên hình hài căn hộ rồi sẽ rất khó. Hà Nội sẽ rà soát lại toàn bộ quỹ nhà ở, nhất là nội đô. Nhiều khu xây dựng tới 10 năm vẫn chưa hoàn chỉnh hạ tầng sẽ ưu tiên đẩy nhanh các khu này trước bởi dễ bán hơn các khu ngoại đô. Hiện các đồ án quy hoạch phân khu trong đô thị trung tâm cơ bản đã hoàn thành, quỹ nhà phát triển đô thị có thể công bố công khai, kế hoạch phát triển BĐS theo quy hoạch sẽ có lộ trình chứ theo vết dầu loang, kiểu kén chọn vị trí. Ông Hải cũng đề nghị các chủ đầu tư phải tăng tính hấp dẫn cho dự án bằng cách thiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội, tránh trường hợp dân vào ở rồi nhưng vẫn chưa được phục vụ tốt bởi hạ tầng đi sau.



Trước đây, các nhà đầu tư mới quan tâm đến thị trường trung và cao cấp, hướng đến những khách hàng có khả năng về kinh tế nên ồ ạt tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm quy mô lớn chứ chưa hướng vào sản phẩm quy mô nhỏ, giá hợp lý - phân khúc có nhu cầu cao nhất. Vì vậy khi van tín dụng khép, sản phẩm BĐS ế do người đầu cơ không tiêu thụ được. Phần đông người tiêu dùng không mua vì không phù hợp phân khúc mà họ yêu cầu cung như nhu cầu và khả năng thanh toán.




* Phải tăng cầu thực



Do phát triển không căn cứ theo quy hoạch và kế hoạch mà chủ yếu theo phong trào, tự phát đã đẩy thị trường BĐS vào thế cung vượt cầu, trung gian đầu cơ phát triển nhanh và mạnh chứ sản phẩm không đến được tận tay người tiêu dùng. Thị trường phải hướng vào nhu cầu thực, người tiêu dùng với nhu cầu cụ thể về phân khúc và loại trừ khâu trung gian - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng yêu cầu. Do đó, thời gian tới, toàn quốc sẽ rà soát lại các dự án BĐS.



Phó TGĐ Vinaconex Đoàn Châu Phong cho rằng: Ngoài giải pháp điều chỉnh cung cầu phù hợp thì nên kích cầu. Ở phân khúc nhà ở xã hội, cầu vẫn rất cao nhưng do người mua chưa tiếp cận được các ưu đãi về tài chính, vốn vay nên chưa hiện thực hóa được giấc mơ của mình. Cũng chung mong muốn được nhấc “rào cản”, thuận lợi cho việc điều chỉnh quy mô dự án, ông Phong kiến nghị cơ quan chức năng tạo điều kiện nhưng phải thoáng, nhanh, có như vậy mới bắt kịp xu hướng thị trường. Nếu giải quyết lâu quá thì thà chờ thị trường thay đổi còn hơn điều chuyển. Một vấn đề được doanh nghiệp này phản ánh là cần có chính sách để chống hiện tượng các doanh nghiệp BĐS bán phá giá lẫn nhau nhằm bảo vệ những đơn vị làm nghiêm túc và tránh ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng. Mặc dù các dự án nhà ở xã hội do Vinaconex thực hiện chưa bao giờ tính lợi nhuận cao hơn 5% trong khi quy định cho doanh nghiệp hưởng 10% nhưng việc bán phá giá của các doanh nghiệp BĐS sẽ khiến người dân so sánh với nhà ở thương mại. Ông Phong cũng đề xuất sớm được cơ quan chức năng hoàn tất các thủ tục giao lô đất 18,5 ngàn ha tại Khu Bắc An khánh (đã duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500) để triển khai xây dựng và tạo lập thành đô thị nhà ở xã hội.



Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Sửu khẳng định sẽ tiếp tục phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua nhưng về cơ cấu, cần phải cân nhắc kỹ càng. Đồng tình với quan điểm nên hạn chế cung và tăng cầu, nhưng ông Sửu cho rằng xây dựng chính sách và điều chỉnh đều có độ trễ. Do đó, trước mắt, việc rà soát, điều chỉnh lại các dự án BĐS là cần thiết nhưng không thể làm tràn lan mà phải phục thuộc vào vị trí, điều kiện, quy mô của từng dự án. Trước mắt, thành phố sẽ quyết liệt việc đơn giải thủ tục hành chính, liên quan đến sở nào sẽ quy trách nhiệm và chỉ đạo rõ ràng. Có những dự án phải phối hợp với Bộ Xây dựng và thậm chí cần tính cả đến việc đặc cách cho những trường hợp cụ thể. Với các dự án bán dưới giá thành, sẽ truy xét lại việc đã nộp đủ các khỏa tiền sử dụng đất chưa, có thực khách hàng được mua không hay chỉ là tung tin gấy rối thị trường.



* Đồng bộ các giải pháp


Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhận định: Mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện hiện nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, tuy nhiên việc cụ thể hóa lại rất lúng túng, chưa đạt kết quả như mong đợi. Bộ Xây dựng đứng ở góc độ quản lý về phát triển đô thị và nhà ở nói chung nhưng để giải cứu thị trường còn cần sự phối hợp đồng bộ của ngành tài chính và ngân hàng để có cơ chế tài chính hợp lý dành cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thật sự.



Bộ Xây dựng sẽ chủ động đưa ra các giải pháp tháo gỡ như: hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật theo hướng đồng bộ từ trung ương đến địa phương, phù hợp với quy hoạch theo nhu cầu cân đối cung cầu cũng như tốc độ phát triển dân số và mật độ dân cư. Phát triển nhà ở cần được kế hoạch hóa dài hạn, trung hạ và thậm chí là theo hàng năm; cùng đó là lập kế hoạch sử dụng đất một cách chi tiết cụ thể. Trước đây, doanh nghiệp tự phát đi tìm đất, cứ thấy trống là đề xuất xin làm dự án, chứ chưa căn cứ theo tổng thể quy hoạch phát triển đô thị. Từ thực tế tại Hà Nội, dễ dàng nhận thấy chỗ đất nào đẹp đều đã có nhà đầu tư “xí chỗ”. Bởi vậy, thời gian tới, việc tăng cường kiểm soát phải thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương để có quy hoạch BĐS phù hợp với Nghị định phát triển đô thị.


Việc rà soát sẽ đi đôi với cấu trúc lại các sản phẩm, dự án; tăng cường kiểm soát bằng hệ thống chính sách. Đất đai là tài sản hữu hạn nên sự can thiệp của nhà nước sẽ góp phần đưa thị trường phát triển đúng hướng. Các doanh nghiệp nên chủ động, bám vào Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia. Về phía ngân hàng, mặc dù đã có nhiều chương trình ưu đãi lãi suất nhưng cần chú ý tập trung vào đối tượng nhất định - bộ phận có cầu cao nhất trên thị trường. Tùy theo khả năng kinh tế của địa phương, nên tính đến hỗ trợ lãi suất cho đầu tư cho nhà ở xã hội - Bộ trưởng gợi ý.

 



Thu Hằng

Tài chính

Doanh nghiệp

Bất động sản

Du lịch

Hợp tác nội dung
KÊNH THÔNG TIN CỦA CHÍNH PHỦ DO TTXVN PHÁT HÀNH Tổng biên tập: Ninh Hồng Nga | Giới thiệu - Liên hệ tòa soạn
Giấy phép xuất bản Số 16/GP-TTĐT cấp ngày 11/3/2009
Tòa soạn: Số 5 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
Điện thoại: 04-38267042, 04-38252931(2339,2208)- Fax: 04-38253753
Email:baotintuc@vnanet.vn – toasoantintuc@gmail.com
© Bản quyền thuộc về Báo Tin tức - TTXVN
Cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản
Liên kết site: báo thể thao, ngoại hạng anh