Dòng vốn nào cho bất động sản?

Việc ngân hàng thắt chặt tín dụng, người dân mất niềm tin vào thị trường nhà đất đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào ế ẩm, doanh nghiệp lao đao. Thị trường này đang rất cần một giải pháp có tính chất lâu dài và ổn định.

Lo nợ bất động sản

Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đang dẫn đến hậu quả rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Thông thường một dự án được huy động từ ba nguồn tài chính: Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại (NHTM) (chiếm 70%), vốn huy động từ người dân và vốn tự có của doanh nghiệp (chiếm tỷ trọng nhỏ). Thị trường này rất sôi động khi các NHTM “mở” cho vay ồ ạt với lãi suất ưu đãi còn khi thị trường đóng băng thì các khoản nợ BĐS bắt đầu phình to.

Sàn giao dịch bất động sản chỉ lèo tèo vài khách đến tham khảo giá. Ảnh: Lê Phú


Thị trường BĐS hiện nay biến động rất lớn cả về giá cả, cung và cầu, trong khi lại thiếu tính công khai minh bạch nên chịu tác động của tin đồn thất thiệt. Vì thế đầu tư vào BĐS luôn bị vướng vào trào lưu, các nhà đầu tư chỉ thích đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng... làm cho thị trường phát triển không cân đối, tạo ra bong bóng ở một số phân khúc.

TS Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát quốc gia nhận định, căn bệnh phát triển quá nóng, quá chú trọng vào phân khúc cao cấp, phục vụ cho một bộ phận nhỏ người giàu và giới đầu cơ, trong khi sản phẩm dành cho đại bộ phận người thu nhập trung bình thì lại không được chú ý đến đã dẫn đến hậu quả dư thừa căn hộ cao cấp. Hậu quả là trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS tính đến thời điểm 30/6/2011 là 245.000 tỷ đồng chiếm 9,94% tổng dư nợ. Trong đó tỷ lệ nợ xấu là 12%, khá cao so với các nước trong khu vực như Thái Lan (6%), Malaixia (7%). Sự bất ổn của thị trường BĐS khiến nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu, đặc biệt là với những NHTM có dư nợ BĐS chiếm 30-40%.

Tại TP.HCM, các doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, cá biệt có doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản, khiến nhiều dự án, công trình bị dở dang. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, toàn thành phố chỉ có 5 dự án được khởi công, đây là tỷ lệ thấp nhất từ trước đến nay. Vì khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, đình hoãn hoặc giãn tiến độ dự án, tinh giản bộ máy, đặc biệt xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp. Dự báo cho đến hết năm, thị trường BĐS sẽ cực kỳ khó khăn, một số doanh nghiệp có thể bị phá sản.

Cần nhìn nhận đúng vai trò của BĐS

Để hạn chế những rủi ro trước mắt, ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước còn đưa ra chính sách hạn chế tín dụng BĐS khi xếp loại tín dụng BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực này là 16% (từ 31/12/2011). Hậu quả là thị trường mất tính thanh khoản, nợ xấu lĩnh vực này liên tục tăng lên.

Thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng. Ảnh: Lê Phú


Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối tương quan rất lớn. Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thắt chặt chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, việc thắt chặt và nới lỏng quá mức đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng. Theo ông Nghĩa, chính sách tín dụng cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định.
Tuy nhiên, các chính sách thời gian qua lại đang hướng đến dư luận nhìn nhận thị trường BĐS giống như là “thủ phạm” gây lạm phát và bất ổn nền kinh tế. Theo ông Nghĩa, cần xác định vị trí quan trọng của lĩnh vực BĐS trong đời sống và phát triển kinh tế, và có thái độ khách quan đối với thị trường này. Từ đó đưa ra những chính sách hợp lý giúp cho BĐS phát triển ổn định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thị trường BĐS đang rất khó khăn, nhưng chưa đến lúc phải cứu. Tuy nhiên cần phải nhìn nhận nó một cách bình đẳng, tránh cái nhìn sai lệch làm méo mó nhận thức về thị trường BĐS. Thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, liên thông với hầu hết ngành nghề. Nó không chỉ giúp thị trường tiền tệ được lưu thông, đồng vốn đầu tư được sinh lời, mà còn là tiền đề cho nhiều ngành nghề khác phát triển như vật liệu xây dựng, vận tải.

Đồng tình với quan điểm này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín đánh giá, thị trường nhà ở đóng vai trò chủ lực của nền kinh tế, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, tạo bộ mặt đô thị văn minh và hiện đại. Tuy nhiên, một số quy định ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS như quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng đô thị... vẫn còn tồn tại, trong khi sự tham gia của Nhà nước vẫn còn rất mờ nhạt. Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua việc nghiên cứu các cơ chế chính sách và tham gia đầu tư xây dựng trực tiếp.

Tiềm năng vẫn rất lớn

Trong tình hình khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp BĐS phải tái cấu trúc doanh nghiệp, điều chỉnh lại cơ cấu đầu tư, đình hoãn hoặc giãn tiến độ các công trình, dự án và thực hiện nhiều biện pháp giảm giá bán hàng, tăng chiết khấu, khuyến mãi nhằm bán được hàng. Đáng chú ý đã xuất hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập doanh nghiệp, giá BĐS đang trở về với giá trị thực của nó.

Về các chính sách liên quan đến BĐS thời gian qua, ông Nam cũng thừa nhận rằng, trong chính sách về nhà đất có nhiều điểm chưa ổn, cần được tháo gỡ.

Theo ông Nam, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhu cầu rất lớn và rất tiềm năng cho các nhà đầu tư. Với dân số gần 100 triệu dân và theo quy hoạch trong 10 năm tới, mỗi năm Việt Nam cần xây dựng thêm 100 triệu m3 nhà ở. Theo thống kê, hiện tiền trong dân còn khoảng 40 tỷ USD. Vậy doanh nghiệp phải nghĩ cách để huy động số tiền này vào triển khai dự án, không thể cứ trông chờ ngân hàng.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả Bộ Tài chính, vấn đề quan trọng của thị trường BĐS là phải tạo dựng và khơi thông được các kênh đầu tư một cách ổn định, bền vững, hiệu quả và hạn chế rủi ro. Xây dựng và phát triển một thị trường vốn thật sự đảm bảo, phối hợp tốt với các nguồn vốn đầu tư cho BĐS là yêu cầu bức thiết để thị trường này ổn định và lành mạnh.

>>Ý KIẾN:

Ông Nguyễn Trần Nam-Thứ trưởng Bộ xây dựng: Sẽ sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Bên cạnh các vấn đề bất cập của chính sách phát triển nhà ở, chúng tôi còn nhận thấy những bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản mà sắp tới Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị sửa đổi cho phù hợp với thực tế. Trong đó sẽ có quy định những doanh nghiệp không có tiềm lực về vốn, nhân lực và kinh nghiệm... không được tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Đây cũng là dịp để thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản yếu kém không đủ năng lực. Các doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản phải có nguồn lực tài chính mạnh và có đội ngũ chuyên môn thành thạo.

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chỉ có khoảng 6 tỷ đồng là được quyền kinh doanh bất động sản. Riêng TP.HCM có khoảng 2.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phần lớn là các doanh nghiệp nhỏ. Nhiều doanh nghiệp vốn ít nhưng vẫn tham gia vào những dự án trị giá hàng trăm tỷ đồng, phần lớn số tiền đầu tư vào các dự án này là đi vay ngân hàng hoặc huy động từ cá nhân. Khi thị trường đóng băng, các doanh nghiệp này rơi vào tình trạng khó khăn.

TS Lê Xuân Nghĩa- Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia: Cần có chiến lược phát triển nhà ở

Theo tôi, cần phải xây dựng chiến lược phát triển nhà ở trên nền tảng cho đối tượng là người thu nhập thấp, cán bộ công chức... để tạo ra một môi trường sống tốt cho người dân. Tuy nhiên, điều quan trọng là Chính phủ nên ban hành chính sách thuế, cải tiến thủ tục cho doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, các ưu đãi cho doanh nghiệp và huy động nguồn vốn xã hội hóa. Không nên can thiệp trực tiếp quá sâu vào các quy định về quyền mua bán nhà của người dân. Điều quan trọng để khơi thông thị trường bất động sản là người mua nhà thu nhập thấp vẫn được quyền mua bán, sang nhượng nhằm tạo nên một thị trường thực sự, tránh tình trạng cấp phát như thời bao cấp.

Ông Đặng Đức Thành - TGĐ Công ty CP Đầu tư căn nhà mơ ước: Bài học cho doanh nghiệp “thiếu hiểu biết”

Thực hiện một dự án nhà ở thường mất tối thiểu 3-4 năm và số vốn vài trăm tỷ đồng, thế nhưng không ít doanh nghiệp thiếu kinh nghiệm vẫn đầu tư dự án lớn. Một số doanh nghiệp ở các lĩnh vực khác cũng nhảy vào xây dựng nhà ở. Hậu quả là thị trường xì hơi, nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà xong lại để đó.

Tôi đề nghị các ngân hàng nên từ chối cho các doanh nghiệp không chuyên vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngay cả những doanh nghiệp lớn có thương hiệu cũng nên cho vay dứt điểm từng dự án, không nên cho vay tràn lan, nhằm tránh rủi ro dẫn tới mất tính thanh khoản.



Sĩ Dũng thực hiện

Thị trường

Tài chính

Bất động sản

Du lịch

Hợp tác nội dung
KÊNH THÔNG TIN CỦA CHÍNH PHỦ DO TTXVN PHÁT HÀNH Tổng biên tập: Ninh Hồng Nga | Giới thiệu - Liên hệ tòa soạn
Giấy phép xuất bản Số 16/GP-TTĐT cấp ngày 11/3/2009
Tòa soạn: Số 5 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
Điện thoại: 04-38267042, 04-38252931(2339,2208)- Fax: 04-38253753
Email:baotintuc@vnanet.vn – toasoantintuc@gmail.com
© Bản quyền thuộc về Báo Tin tức - TTXVN
Cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản
Liên kết site: báo thể thao, ngoại hạng anh