Theo đánh giá của một chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh chưa bao giờ rơi vào hoàn cảnh khó khăn như hiện nay với số lượng hàng tồn kho lên đến trên 60.000 căn hộ và dự báo sự khó khăn này có thể kéo dài cho đến những năm sau.
Từ nay đến sang năm 2013, nếu Nhà nước không có giải pháp điều chỉnh nào, thị trường BĐS sẽ rơi vào khoảng đáy và chỉ những dự án đi đúng hướng mới có thể tìm được “lối ra”.
Hạ giá để bán hàng
Có thể nói, việc hàng loạt các dự án BĐS tuyên bố giảm giá bán như là “đỉnh điểm” sự khó khăn của thị trường BĐS. Dự án giảm giá “sốc” và gây xôn xao dư luận gần đây nhất là dự án Hoàng Anh Thanh Bình của Hoàng Anh Gia Lai, với mức giảm 50% giá so với thị trường khu vực, chỉ còn khoảng 20 triệu đồng/m2. Đây được xem là dự án có mức giá giảm sâu nhất, bởi cùng nằm trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), nhiều dự án khác vẫn có mức giá từ khoảng 40 triệu đồng/m2 trở lên.
Căn hộ cao cấp nhưng chỉ chào bán với giá 12,3 triệu đồng/m2. |
Gần đây nhất, dự án căn hộ Kim Tâm Hải (còn gọi là dự án 27 Trường Chinh) nằm ở phường Tân Thới Nhất (quận 12) cũng đã khiến giới địa ốc và người mua “giật mình” khi mở bán căn hộ đợt hai chỉ với giá 12,3 triệu đồng/m2. “Giật mình” bởi đây là dự án căn hộ cao cấp, có diện tích từ 80 - 110 m2, nằm ở mặt tiền đường Trường Chinh và có vị trí “đắc địa” bởi trục đường này tập trung các ngân hàng, khu kinh doanh sầm uất, gần trạm Metro Tham Lương và cách sân bay Tân Sơn Nhất không xa. Hơn nữa, dự án này cũng đang trong giai đoạn hoàn thành phần thô và nhà đầu tư cam kết sẽ giao nhà trong quý III/2013. Trước đó, trong đợt mở bán lần đầu, dự án này được chào với mức giá không thấp hơn 18 triệu đồng/m2.
Không riêng gì những dự án trên giảm giá, nhiều dự án khác trong thời gian qua cũng đã “tụt” giá nhanh. Cụ thể, tại dự án căn hộ cao cấp Phú Hoàng Anh ở Nhà Bè có giá 16 triệu đồng/m2, giảm 6 triệu đồng/m2 so với giá cũ. Giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, giảm 30% so với năm 2009. Thậm chí, dự án Ehome3 chào bán căn hộ với giá 13 triệu đồng/m2; dự án Sunview 3 ở Gò Vấp giá chỉ 13,5 triệu đồng/m2. Hay dự án Bảy Hiền Tower hiện được chào bán với giá 16 triệu đồng/m2, giảm hơn 33% so với mức giá chào bán lần đầu tiên là 24 triệu đồng/m2; dự án Carina Plaza có giá 13,2 triệu đồng/m2, giảm xấp xỉ 15% so với mức giá bán vào giữa tháng 3/2012.
Dự án Saigon Peal bên sông Sài Gòn. |
Để “giải thoát” cho thị trường BĐS hiện nay thì cần phải mở rộng nhu cầu thật của người tiêu dùng. Cho phát triển các căn hộ vừa và nhỏ, chuyển nhiều dự án thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên cũng không nên ào ạt mà phải nghiên cứu kĩ nhu cầu của từng khu vực. Ngoài ra, nếu phải kết hợp nhiều chính sách thì phải cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp để nợ nó không biến thành nợ xấu. Đối với những dự án sắp hoàn thành thì vẫn cho vay và cơ cấu lại theo chính sách mới hiện nay. Nợ cũ cũng nên cho hưởng chính sách mới để họ vay hoàn thiện công trình. |
Trong khi đó, dự án nhà ở Babylon (số 22 Âu Cơ, quận Tân Phú) trước đó chủ đầu tư rao từ 18,7 - 21,6 triệu đồng/m2, hiện tại giá chỉ còn 14,9 triệu đồng/m2. Khách hàng chỉ cần trả trước 700 triệu đồng, số còn lại trả góp không lãi suất thành chín đợt trong hai năm. Dự án Lucky Apartment (số 377 Tân Hương, quận Tân Phú) với 100 căn giá từ 12,5 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu đồng/m2 so với khi dự án mới xây.
Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, việc giảm giá này là tất yếu, bởi ở giai đoạn hiện nay, nếu nhà đầu tư không “cắt lỗ” thì sẽ càng lún sâu vào lỗ, nhất là đối với những dự án có nguồn vốn vay ngân hàng chiếm số lượng lớn. “Cuối năm bao giờ doanh nghiệp cũng chịu sức ép lớn về nguồn tiền. Cả một năm qua đã cạn kiệt, bây giờ không thể vay mượn hay xoay sở nên buộc phải giảm giá, bán hàng để thu hồi vốn. Dù biết là lỗ vẫn phải làm” - một chủ đầu tư cho biết.
Thị trường đã chạm đáy?
Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết: “Sắp tới, các dự án phải có hai cái giảm: Giảm đơn giá và giảm diện tích. Giảm diện tích tùy thuộc vào chính sách của Nhà nước khi sắp tới có thể Nhà nước sẽ cho xây dựng căn hộ vừa và nhỏ 25 - 30 m2. Giảm đơn giá thì mỗi doanh nghiệp đều có chính sách riêng để giảm giá”.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, giá thành 1 m2 căn hộ gồm hai yếu tố: Giá thành xây dựng và giá thành hạ tầng. “Giá thành xây dựng nếu làm khéo thì bình quân 1 m2 căn hộ khoảng 7 triệu đồng. Hạ tầng gồm bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền làm công viên cây xanh, điện, nước, tiền sử dụng đất… Chi phí này linh động, nếu ở nội thành thì giá lên đến 10 - 20 triệu đồng/m2, còn ở ngoại thành thì có thể 2 - 3 triệu/m2 và tùy theo tình trạng chủ đầu tư này bán cho chủ đầu tư kia”.
Lý giải cho việc các dự án BĐS giảm giá bán, ông Đực phân tích: “Giả sử chủ đầu tư trước có sẵn 200 tỷ đồng và vay ngân hàng 100 tỷ đồng để làm dự án. Nhưng làm giữa chừng bị ngưng, không bán được căn hộ nhưng hàng tháng họ phải trả lãi hết 2 tỷ đồng cho 100 tỷ đồng đi vay. Trả một năm thì được chứ 2 - 3 năm thì không thể trả nổi, họ buộc phải bán 300 tỷ kia cho nhà đầu tư khác để lấy lại 150 tỷ, thậm chí 120 tỷ, còn hơn là phải “ôm” nợ ngân hàng. Nhờ nhà đầu tư trước chấp nhận lỗ thoát ra, nhà đầu tư sau được lợi khi giá hạ tầng từ 6 triệu đồng/m2 giờ chỉ còn 3 triệu đồng/m2 nên đã kéo giá bán căn hộ giảm xuống. Chính sự giảm giá này, đã khiến những dự án tái sinh bán được hàng và ở những dự án này có tỷ lệ mua rất cao. Dự án Kim Tâm Hải là một ví dụ. Ở chủ đầu tư trước, giá thành đầu tư hạ tầng khoảng 6 - 7 triệu đồng/m2, nhưng nay hoàn cảnh không tiêu thụ được buộc lòng phải bán lại cho nhà đầu tư khác chỉ 3 - 4 triệu đồng/m2. Khi chủ đầu tư sau mua lại thì chỉ có 3 - 4 triệu đồng/m2, cộng với giá thành xây dựng là 7 triệu đồng/m2 thì ra giá hiện tại là 11 - 12 triệu đồng/m2”.
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành: Thị trường căn hộ đang rất bi đát. Có dự án giá thành căn hộ của Lê Thành gần 13 triệu đồng/m2, công ty bán chỉ 11,9 triệu đồng mà khách hàng vẫn không mua. Căn hộ tồn kho hiện nay nhiều, một phần do lỗi của chính doanh nghiệp không tìm hiểu trước khi đầu tư. Bên cạnh đó, cả cơ quan Nhà nước cũng không có dự báo chính thức nào về thị trường bất động sản, số lượng căn hộ, nhu cầu thị trường… nên hầu như mạnh ai nấy làm. Để thoát khỏi thị trường này là bài toán khó cho doanh nghiệp.
Ông Sử Ngọc Khương -Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Nghiên cứu Savills: Giá các sản phẩm BĐS hiện tại so với GDP của người Việt Nam là quá cao, thế nên các sản phẩm BĐS đã giảm giá đáng kể mà thị trường vẫn đóng băng. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng từ 13%/năm tăng lên 24%/năm chỉ trong vài tháng đã vượt quá tầm kiểm soát thu nhập của người dân để có thể vay trả tiền căn hộ đã mua. Chính vì vậy, mặc dù hiện tại đang dư căn hộ để bán và nhu cầu vẫn có nhưng sức mua không có. Các doanh nghiệp phải tìm cách tự cứu mình.
Ông Nguyễn Văn Danh - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM: Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa thật sự khuyến khích, để có thể thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Các doanh nghiệp chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở thương mại, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vì thời gian thu hồi vốn lâu, chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo qui định. Do vậy, cần xem xét lại và có những chính sách ưu tiên hơn cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.
Ông Nguyễn Văn Minh - Trưởng ban Quản lý dự án Nhà Bè, Công ty Vinaconex Xuân Mai: Thị trường BĐS đã xuống tới đáy. Từ nay đến cuối năm, giá căn hộ xuống nữa là khó có thể xảy ra nhưng lên cũng chưa thể xảy ra. Giá các căn hộ khoảng 1 tỷ vẫn tiêu thụ tốt vì nó phù hợp với túi tiền của một số cán bộ công nhân viên. Sang năm sau, thị trường BĐS sẽ bắt đầu phục hồi lên trở lại nhưng rất chậm vì khách hàng có nhiều lựa chọn. |
Theo nhận định, thời gian tới, không chỉ những dự án của doanh nghiệp nhỏ giảm giá mà những dự án lớn của các công ty “đại gia” cũng chấp nhận bán không lãi hoặc thậm chí lỗ để thoát ra thị trường. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea) thì cho rằng: “Thị trường BĐS hiện nay đang dao động trong khu vực đáy ở phương diện giá và trong giai đoạn khó khăn nhất từ trước đến nay. Sự khó khăn này nó tích tụ trong nhiều giai đoạn nhưng giờ đã bộc lộ ra. Ngân hàng, nhà đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp đến người tiêu dùng mua nhà để ở cũng gặp khó. Những khó khăn này theo tôi dự báo nó sẽ kéo dài đến hết năm sau”. Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn có những dự án không giảm giá là do căn hộ tốt, đã hoàn thành phần thô hoặc đã bàn giao nhà, cộng với thiết kế đẹp, chất lượng xây dựng tốt, nhà đầu tư có uy tín, sản phẩm có thương hiệu, quản lý tốt…
Cần trả về nhu cầu thực
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang nổi lên hai vấn đề: Hàng tồn kho đang rất lớn trong tất cả các phân khúc thị trường và nợ xấu BĐS. “Nợ xấu BĐS thể hiện ở doanh nghiệp BĐS và của ngân hàng. Giải quyết nợ xấu phụ thuộc vào giải quyết hàng tồn kho. Phải bán được hàng hiện nay mới giải quyết được nợ xấu và kích thích thị trường hồi phục. Giải pháp hiệu quả nhất hiện nay là tăng cường tâm lý niềm tin vào thị trường, làm sao có những giải pháp bán được hàng, mà tập trung cho người có nhu cầu thực, bất kể người mua ở phân khúc nhà hạng sang, hay bình dân.
Những người có nhu cầu thực phải có ưu đãi tín dụng, ưu tiên cho những căn hộ hạng trung bình trở xuống. Chẳng hạn vừa rồi Nhà nước tung ra gói 20.000 tỷ đồng cho vay qua thị trường tái cấp vốn của ngân hàng với lãi suất 8%/năm. Nếu mang số tiền này giải quyết cho người có nhu cầu mua căn hộ đầu tiên ở phân khúc vừa và nhỏ với lãi suất 8% cố định trong 5 năm thì sẽ có khoảng 35.000 trường hợp được giải quyết, tạo một kích cầu và giải quyết được tính thanh khoản của thị trường và sẽ giải quyết được bài toán nợ xấu BĐS. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên mở rộng diện đối tượng người nước ngoài được mua nhà nhưng phải quy định chỉ được mua ở phân khúc nào để tránh cạnh tranh với căn hộ dành cho người thu nhập thấp”.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng thị trường từ nay đến cuối năm sẽ rất căng thẳng và doanh nghiệp nào biết tạo ra sản phẩm phù hợp và thích nghi mới có thể tồn tại. “Qua trao đổi với các nhà đầu tư thì khả năng chỉ có những dự án căn hộ vừa và nhỏ 30 - 50 m2 mới có thể tồn tại. Đây là lối thoát sau hạ giá bán và bán tháo. Còn những ai đầu tư căn hộ 70 - 80 m2 thì sẽ tiếp tục cho vào kho tồn đọng” – ông Đực cho biết thêm.
Ông Đực cũng đề xuất: “Thứ nhất là hạn chế căn hộ trên 70 m2 vì khó bán. Thứ hai là doanh nghiệp nên làm căn hộ dưới 50 m2, kể cả căn hộ 25 - 30 m2 theo quy định mới. Thứ ba là các doanh nghiệp nên làm nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, tức là thay vì làm 20% nhà ở xã hội thì giờ có thể 100%.
Nhà nước cho phép doanh nghiệp làm những căn hộ nhà ở xã hội theo cách thương mại 30 - 40 m2, bán giá từ 10 - 12 triệu đồng/m2, tức khoảng 300 - 400 triệu đồng/căn hộ. Căn hộ này sẽ bán rộng rãi cho mọi người chứ không quy định phải là quân nhân, công chức hay phải có điều kiện khác như đang ở dưới 5 m2/người, hay sau 10 năm mới được bán... gây rắc rối cho người dân. Nhà nước nên để các doanh nghiệp xây dựng, chỉ duyệt kiến trúc, quy hoạch, thủ tục theo nhà ở xã hội và không phải hỗ trợ vốn, xét duyệt đối tượng mua… Giải pháp này vừa vực dậy chương trình nhà ở xã hội vừa cứu doanh nghiệp khỏi khó khăn phá sản trong tình hình hiện nay”.
M. Thuyết - Đ. Giới